Una domanda che frequentemente viene posta dagli utenti del web è la seguente: posso fissare la residenza con un contratto transitorio? La questione riguarda coloro che vivono in un Comune senza però godere del classico contratto di locazione quadriennale rinnovabile per ulteriori quattro anni oppure del contratto a canone concordato 3 + 2.
Il contratto transitorio, cioè quello che consente di abitare in un'immobile per una durata relativamente ridotta (diciotto mesi, un anno, ecc.) è idoneo a giustificare il cambio di residenza? Il Comune può opporsi nel caso in cui non sia possibile esibire un contratto di locazione quadriennale oppure a canone concordato? Vediamo cosa dice la legge.
Contratto transitorio: cos'è?
Per rispondere alla domanda posta nel titolo del presente articolo («Posso fissare la residenza con un contratto transitorio?») occorre innanzitutto spiegare cosa si intende per contratto transitorio.
La legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) all'art. 5 stabilisce che, d'accordo con i decreti del Ministro dei lavori pubblici emanati di concerto con il Ministro delle finanze (D.M. 5 marzo 1999 e D.M. 30 dicembre 2002), è legittima la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge (cioè, dalla formula 4 + 4 o 3 + 2) per soddisfare particolari esigenze delle parti.
Sempre secondo il medesimo articolo di legge, possono in ogni caso essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari.
Alla luce di ciò, possiamo affermare che il contratto d'affitto transitorio è un tipo di contratto che riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche.
Il locatore (che è in genere il proprietario dell'abitazione) concede per un periodo di tempo limitato l'immobile ad un soggetto (il conduttore, che altri non è che l'inquilino) a fronte del pagamento di un corrispettivo.
Contratto transitorio: durata
La caratteristica del contratto transitorio di locazione è, ovviamente, la sua durata. Il contratto di locazione ad uso transitorio ha durata massima di 18 mesi, determinato per un'esigenza transitoria ben individuata.
La condizione fondamentale perché un contratto transitorio sia valido è che risulti, in modo inequivocabile, che questa particolare formula contrattuale sia stata stipulata per soddisfare specifiche esigenze transitorie del proprietario o dell'inquilino (così l'articolo 2, commi 4 e 5, decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002). È il classico caso della durata del contratto legata a quella del contratto di lavoro.
In altre parole, la transitorietà del contratto di locazione deve essere giustificata da specifiche esigenze; solo in questo modo è possibile derogare al modello standard di locazione ad uso abitativo di quattro anni rinnovabile per un uguale periodo oppure di tre anni più altri due.
A fronte di una durata massima di 18 mesi corrisponde una durata minima pari a un mese al di sotto della quale non è possibile stipulare il contratto.
Locazioni. Niente equo canone se l'utilizzo concreto è transitorio
Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a un mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica la norma sulla durata massima prevista dalla legge.
In caso di contratto superiore a trenta giorni, il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto nel termine di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio (qualora l'immobile sia all'interno di un condominio), anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale.
Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti (trattasi di canone libero), tranne in alcune zone in cui l'importo del canone è determinato secondo accordi territoriali.
La conversione del contratto transitorio in locazione ordinaria
Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.
Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest'ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell'immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata quadriennale rinnovabile per un ulteriore quadriennio (4 + 4).
Posso avere la residenza in un posto e la dimora in un altro?
Se il locatore comunica il perdurare dell'esigenza transitoria e poi non adibisce l'immobile all'uso dichiarato entro il termine di sei mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.
Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all'altra parte con raccomandata il perdurare dell'esigenza transitoria (rinnovo).
Contratto di locazione transitoria: si può fissare la residenza?
Veniamo ora al nocciolo della questione. Si può stabilire la residenza in ragione di un contratto transitorio di locazione? La risposta è affermativa.
Secondo il codice civile (art. 43, comma secondo), la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale. Dalla legge non viene chiesto nessun'altra condizione.
Alla luce di ciò, si può affermare che, per ottenere la residenza un Comune non occorre necessariamente godere di un contratto di locazione quadriennale: anche il contratto transitorio è sufficiente.
Tutto ciò significa che:
- la residenza coincide con la dimora abituale del soggetto, cioè con il luogo in cui egli vive. La residenza non rappresenterebbe nemmeno una scelta, ma una conseguenza giuridica naturale di una situazione di fatto;
- il conduttore può stabilire la sua residenza nell'immobile in cui vive con contratto transitorio di locazione.
In sintesi: la residenza non dipende dalla durata (quadriennale o di tempo inferiore) del contratto di locazione.
