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Locazione non abitativa transitoria, alcune precisazioni
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Locazione non abitativa transitoria, alcune precisazioni

Locazione non abitativa transitoria, le peculiarità di una fattispecie poco considerata

Avv. Francesco Saverio del Buono  

I contratti di locazione ad uso non abitativo, disciplinati dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, hanno generalmente una durata di sei anni, con esclusione di quelli relativi agli immobili adibiti ad attività alberghiere che hanno invece durata novennale (art. 27 comma 1).

Precisamente la norma afferma che non è possibile stipulare contratti di durata inferiore a quelle indicate: pochi sanno però che anche per la locazione commerciale vi è la possibilità di stipulare contratti transitori: lo stesso articolo 27, infatti, al comma 5 dispone che "Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo piu' breve qualora l'attivita' esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio", permettendo cosi di derogare alla durata indicata dalle norme poc'anzi indicata.

La necessità che inducono il conduttore a volere stipulare un contratto per un locale commerciale per un tempo limitato, potranno essere svariate, ma spesso sono legate ad un evento che ha una durata ben determinata ed occasionale, pertanto non ripetuto nel tempo (a differenza di una locazione stagionale, che si ripete in un periodo determinato costante negli anni): fra questi ricordiamo la vendita di bene in occasione di un fallimento, la vendita di rimanenze di magazzino (outlet o temporary store), attività legate a manifestazioni sportive, culturali, religiose.

Contratto di locazione a canone convenzionato. Un breve focus

Locazione non abitativa transitoria, quando è possibile?

Per poter stipulare pertanto un contratto di durata più breve è fondamentale quindi che vi sia una esigenza di temporaneità che la giustifichi: la norma, con una formulazione aperta, non indica delle ipotesi specifiche in cui è consentito stipulare un contratto di questo tipo.

Pertanto, caso per caso andrà verificato se la fattispecie presenti una attività "ontologicamente" temporanea, e nelle controversie spetterà quindi al giudicante procedere ad individuare se vi sia una effettiva esigenza che legittimi una deroga alle disposizioni sulla durata contrattuale: come sempre, in presenza di disposizioni "aperte" sarà l'interprete, giudice in primis, a dover definire se il caso concreto rientri nelle prescrizioni della norma.

Locazione non abitativa transitoria, la giurisprudenza

Su questo punto agli albori la Cassazione aveva negato che potessero esistere attività per loro natura temporanee (sent. n. 8489 del 20.08.1990, sez. III), salvo poi aprire alle locazioni commerciali transitorie, individuando la transitorietà non solo o non tanto nel dato oggettivo dall'attività da svolgere nell'immobile locato, ma "tenendo conto del particolare modo in cui si atteggia in concreto, come desumibile dalla volontà delle parti" (Cass., sez. III, 23.06.1993, n. 6935).

Tale impostazione è stata poi confermata da una successiva pronuncia, la n. 13133 del 30.12.1997, emessa sempre dalla III sezione, la quale ha confermato che "l'indagine sulla natura transitoria o meno della locazione deve essere effettuata considerando non il dato oggettivo della destinazione effettiva corrispondente a tali esigenze, ma l'atteggiamento soggettivo dei contraenti".

L'esigenza transitoria, per essere valutabile e ritenuta meritevole di tutela, dovrà essere specificata nel contratto (analogamente a quanto avviene per i contratti di locazione abitativa ad uso transitorio), evitando così la sanzione di nullità del contratto stesso: la Cassazione è intervenuta anche su questo punto con la sentenza n. 16117 dell'8.07.2010, fornendo indicazioni chiare sui requisiti necessari per poter avere un contratto di locazione commerciale transitorio.

La Suprema Corte ha precisato infatti che per evitare la sanzione di nullità di cui all'art. 79 l. 392/78, e l'introduzione della clausola di durata ex art. 1339 c.c., la transitorietà dovrà espressamente enunciata nel contratto, unitamente alle motivazioni della stessa, in modo da consentire una valutazione in sede giudiziale dell'esistenza di ragioni oggettive che permettano di derogare dal regime ordinario.

Al di fuori di queste condizioni (ed in assenza delle opportune indicazioni nel contratto) pertanto una durata minore non può ritenersi ammessa, dovendosi pertanto applicare la contratto la durata di sei anni prevista dalla l. 392/78.

Riduzione durata locazione, che cosa fare?

Locazione non abitativa transitoria, nessuna rilevanza per le esigenze del locatore

Nessuna rilevanza in questa fattispecie è data alle esigenze del locatore, in quanto si fa riferimento solo alla specifica attività che dovrà svolgervi il conduttore: lo ha sottolineato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 18942 del 16.07.2019, affermando che la transitorietà va riferita "all'attività esercitata o da esercitare nell'immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore; a differenza, invece, di quanto è previsto per le locazioni ad uso abitativo dalla L. n. 431 del 1998, art. 5, comma 1...".

Locazione non abitativa transitoria, le eccezioni rispetto al regime ordinaria

Infine, vista la peculiarità della formula transitoria, non sono applicabili alla fattispecie, per espressa previsione legislativa né l'indennità di avviamento (art. 35), proprio in quanto non vi è una perdita di clientela da parte del conduttore alla cessazione del contratto, né il diritto di prelazione in caso di vendita del locale (art. 41) in quanto la durata inferiore a quella prevista per legge non fa sorgere una esigenza di tutela della prosecuzione dell'attività all'interno del locale, proprio perché limitata nel tempo.

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