La fideiussione per il contratto di locazione è una forma di garanzia che il locatore chiede all'inquilino per tutelarsi dall'eventuale mancato pagamento dei canoni di locazioni. La fidejussione bancaria è in genere preferita rispetto a quella assicurativa, per le ragioni che vedremo. Analizziamole separatamente dopo aver compreso, prima di tutto, che cos'è la garanzia fidejussoria.
Definizione di fidejussione come garanzia patrimoniale
Prima di trattare il tema specifico della fidejussione per il contratto di locazione, vediamo che cos'è la fidejussione. La nozione la si ricava dalla formulazione dell'art. 1936 c.c. ai sensi del quale. È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fidejussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza..
La fidejussione è quindi un contratto di garanzia consensuale, ad affetti obbligatori e bilaterale, che coinvolge il creditore e il fideiussore, con il quale quest'ultimo si assume l'impegno di rispondere con il proprio patrimonio dell'obbligazione del debitore.
Ciò che distingue la fidejussione dall'ipoteca e dal pegno, diritti reali di garanzia che consentono al creditore di soddisfarsi sul bene immobile o mobile del debitore, è il fatto che il fideiussore si assume personalmente l'impegno di garantire l'adempimento del soggetto obbligato con tutto il suo patrimonio, fermo restando che, come sancito dal primo comma dell'art. 1941 c.c. La fidejussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose..
Il fideiussore pertanto, ai sensi dell'art. 1944 c.c, risponde in via solidale con il debitore al pagamento del debito, anche se le parti possono convenire che il garante non sia tenuto a provvedere se non dopo che il creditore abbia escusso l'obbligato principale, ovvero dopo che il titolare del diritto di credito abbia agito nei suoi confronti per ottenere il versamento di quanto gli è dovuto.
Perché il locatore chiede la fidejussione
Il fatto che la fidejussione sia una forma di garanzia, non è difficile comprendere le ragioni per le quali è richiesta nell'ambito dei contratti di locazione.
Da anni la crisi economica imperversa minacciando gli investimenti e il mercato immobiliare.
Da qui la richiesta sempre crescente da parte dei locatori di garanzie che li proteggano dagli inadempimenti degli inquilini.
Una forma di tutela quindi che i proprietari di immobili chiedono in sede contrattuale, per proteggersi dalla mancata corresponsione dei canoni di locazione. Un modo per evitare i costi successivi che un locatore, in presenza di un conduttore moroso, spesso è costretto a sopportare per avviare una procedura di sfratto e di recupero delle somme a mezzo decreto ingiuntivo.
Costi di procedura e legali che il locatore, tra l'altro, è costretto ad anticipare senza avere neppure la certezza di riuscire a recuperarli.
Vantaggi della fidejussione bancaria per i contratti di locazione
La fidejussione bancaria è la forma di garanzia privilegiata per il locatore che desidera mettersi al riparo da eventuali inadempimenti del conduttore.
In questo caso, se nel contratto è richiesta la fidejussione bancaria a garanzia del pagamento dei canoni di locazione il conduttore deve rivolgersi al proprio istituto bancario e fare domanda.
La banca dopo avere appurato, grazie a tutta una serie di controlli e verifiche, il profilo di solvibilità del cliente, può decidere di accogliere o rigettare la richiesta di fidejussione.
I documenti che la banca chiede al conduttore richiedente sono principalmente il documento d'identità, il codice fiscale, il contratto di locazione per il quale presenta domanda di fidejussione, le buste paga se è un lavoratore dipendente o la dichiarazione dei redditi se è un autonomo o un libero professionista.
L'istituto bancario può chiedere documenti integrativi in casi particolari, come accade ad esempio per le locazioni di immobili a uso commerciale.
Per quanto riguarda le condizioni della fidejussione bancaria per i contratti di locazione, chi la richiede deve prestare attenzione ai seguenti aspetti:
- quanti canoni di locazioni la banca si impegna a pagare al locatore in caso di difficoltà;
- quanto dura dal punto di vista temporale la copertura offerta;
- a quanto ammonta il tasso d'interesse calcolato sull'importo annuale del canone e che il conduttore deve corrispondere all'istituto di credito;
- a quanto ammontano i costi di pratica e di commissione;
- se nel contratto la banca ha inserito o meno la clausola di escussione a prima richiesta.
In questo caso infatti il locatore ha la possibilità di rivolgersi alla banca, chiedendo il pagamento del canone presentando un'istanza scritta, senza dover attendere di avviare un'azione di recupero del quantum dovuto dal suo inquilino. In assenza di tale clausola può chiedere il pagamento alla banca garante solo dopo essersi attivato nei confronti del conduttore.
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La fidejussione assicurativa per la locazione
In alternativa alla fidejussione bancaria c'è quella rilasciata da una compagnia assicurativa. I locatori però preferiscono generalmente la garanzia fornita dalle banche perché le compagnie assicurative non effettuano gli stessi controlli sulla solvibilità del conduttore a cui invece sono tenuti gli istituti di credito.
Questo significa che, se è più difficile ottenere una fideiussione bancaria, non lo è altrettanto per quella assicurativa, grazie alla quale anche soggetti in difficoltà economica hanno possibilità di procurarsi questa forma di garanzia per il locatore.
Al richiedente inoltre l'assicurazione non chiede garanzie come le banche, ma solo il pagamento del premio.
Vero però che, come contropartita, le assicurazioni difficilmente concedono fidejussioni contenenti la clausola che permette al locatore di escutere la compagnia "a prima richiesta", per cui prima di rivolgersi al garante deve procedere nei confronti dell'inquilino.
Nessuna differenza invece per quando riguarda la procedura, anche in questo caso è necessario infatti presentare istanza scritta e fornire gli stessi documenti richiesti dalle banche e che abbiamo elencato prima.
