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Residenza del condòmino: il terzo la può ottenere dall'Amministratore?
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Residenza del condòmino: il terzo la può ottenere dall'Amministratore?

Quando il terzo può richiedere ed ottenere dall'Amministratore condominiale i dati del condòmino e, in particolare, la residenza

Avv. Caterina Tosatti  

Oggi ci concentriamo su una questione ancora non affrontata - se non in via 'tangenziale' - dalla giurisprudenza ed anche dall'Authority competente in materia, ovvero il Garante per la Protezione dei Dati Personali.

L'Anagrafe condominiale (RAC)

Come è noto al nostro lettore, la riforma del 2012, entrata in vigore nel 2013, ha imposto all'Amministratore la <<tenuta >> del Registro dell'Anagrafe Condominiale (RAC), ovvero un registro dove l'Amministratore deve inserire, per ciascuna unità immobiliare, SOLO ED ESCLUSIVAMENTE i seguenti dati:

  • le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento , comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio e
  • i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

Cosa sono le <<generalità >>? Si tratta di: Nome, Cognome, Luogo e Data di Nascita .

Alcuni vi includono anche la residenza e la cittadinanza, ma, dalla formulazione dell'art. 1130 c.c. appena vista comprendiamo che il Legislatore della riforma non era del medesimo avviso, altrimenti non avrebbe specificato che occorre includervi ANCHE il Codice Fiscale e la residenza o domicilio.

Quanto a Residenza e Domicilio , l'art. 43 c.c. specifica che:

<<Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi.

La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale .>>

Quindi, l'Amministratore è obbligato dalla legge (art. 1130 c.c.) a richiedere al condòmino - ed il condòmino è parimenti obbligato a comunicare - i dati su indicati.

Solamente il CONDOMINO , cioè il proprietario?

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NO , perchè l'art. 1130 c.c. parla anche dei <<titolari di diritti reali e personali di godimento >>: di cosa si tratta?

Parliamo qui di coloro che 'occupano' l'immobile e ne hanno pertanto il godimento in virtù di un TITOLO , costituito da un contratto (o altro atto, anche a causa di morte, come un testamento o un legato) di usufrutto , di locazione , di comodato , di uso , di abitazione , di leasing .

Lo scopo di tutto questo è chiaro: l'Amministratore, quale rappresentante del Condominio, deve avere una cognizione chiara e completa di CHI abita all'interno dell'edificio e del TITOLO in virtù del quale vi abita. Da questa analisi sfuggono solamente i meri 'ospiti' , cioè coloro che vengono appunto ospitati temporaneamente presso la dimora di un condòmino, a titolo di cortesia o amicizia.

Perchè occorrono TUTTI I DATI INDICATI DALL'ART. 1130 C.C.? Perchè, tramite di essi, l'Amministratore può:

- identificare correttamente una persona ; infatti, Nome e Cognome non bastano ad identificare una persona, occorre anche la Data ed il Luogo di Nascita, allo scopo di escludere eventuali omonimie;

- il Codice Fiscale è anch'esso elemento di identificazione univoca della persona, essendo una sorta di 'impronta' unica e univocamente riferibile ad uno ed un solo soggetto giuridico;

- la residenza o il domicilio occorrono per avere un recapito al quale indirizzare la corrispondenza condominiale , quindi sia quella che permette al condòmino di esercitare i suoi diritti (convocazione assemblee, comunicazione verbale, altre comunicazioni di interesse generale) sia quella che gli impone l'adempimento dei suoi doveri (strumenti di pagamento oneri condominiali, invito ad adempiere a provvedimenti dell'Amministratore o dell'Autorità o dell'Assemblea, etc.);

- infine, i dati catastali occorrono per identificare esattamente l'unità immobiliare sulla quale il soggetto ha titolo di proprietà o di godimento.

Sino a quando il nostro Legislatore, con atto di coraggio che richiederà un investimento di non poco momento, non opterà per il domicilio elettronico collettivo, attribuendo a ciascun cittadino ed a qualsiasi impresa, a prescindere dalla forma prescelta, una PEC (posta elettronica certificata), dovremo ancora fare affidamento su residenza o domicilio 'fisici'.

L'accesso al RAC

L'art . 1129 c.c. prevede che l'Amministratore debba concedere accesso al RAC ad <<ogni interessato >>.

Questa è la lettura testuale del comma 2° della norma, che obbliga l'Amministratore - tramite l'utilizzo dell'indicativo presente <<comunica >> riferito ad esso - a rendere noti i luoghi (ad es. il suo studio o un altro luogo ove avvenga la custodia) in cui egli conserva i 4 Registri obbligatori (Anagrafe, Contabilità, Nomina/Revoca e Verbali), di cui all'art. 1130 c.c. ed i giorni e gli orari in cui <<ogni interessato>> può prenderNE visione ed estrarre copia.

Validità dei certificati di residenza

Ovvero, ogni interessato può accedere e non solo al RAC, ma anche al Registro della Contabilità, al Registro dei Verbali ed al Registro delle Nomine e Revoche degli Amministratori.

Se sappiamo che cosa questi Registri contengano, sappiamo allora che l'interessato in questione, avendo accesso ad essi, avrebbe sostanzialmente un accesso molto ampio alla vita condominiale ed alla storia del palazzo e delle persone che ci abitano.

Cosa ha inteso ottenere il Legislatore operando questa modifica?

Siamo certi che egli intendesse ribadire il diritto dei condòmini alla trasparenza della gestione condominiale ed all'accesso ai dati, propri e della contabilità.

Tuttavia, perchè è stato scritto <<ogni interessato>> e non ogni condòmino?

Infatti, la maggior parte della dottrina e della giurisprudenza hanno sinora trattato unicamente dell'accesso del condòmino - e del conduttore, cui la riforma ha concesso tale diritto.

Nessuno si pone il problema di un TERZO rispetto al Condominio, il quale tuttavia vanti un INTERESSE meritevole di tutela e fondato ad accedere ai 4 Registri indicati dall'art. 1129 c.c.

Non si tratta di ipotesi di scuola: ciò che si verifica nella pratica con maggiore frequenza è l'istanza di accesso da parte di un soggetto interessato ad acquistare un immobile all'asta.

Infatti, poiché purtroppo non sussiste una norma che obblighi gli organi della procedura esecutiva che abbia per oggetto un immobile sito in Condominio ad acquisire il dato sull'eventuale morosità e sulle questioni in corso (ad esempio, liti o altre vicende che interessano il Condominio, si pensi anche ad una revisione delle Tabelle Millesimali o del Regolamento in corso), perchè detto comportamento è piuttosto affidato a prassi virtuose dei singoli Tribunali e professionisti interessati, spesso l'aspirante acquirente, pur leggendo delle caratteristiche tecniche, edilizie, urbanistiche, etc. dell'immobile sull'avviso di vendita pubblicato sui maggiori mezzi di diffusione e sul sito delle aste, non ha accesso ad informazioni quali la presenza di una morosità oppure la delibera su questioni di importanza per la vita condominiale - oltre a quanto sopra, si pensi anche al cambio di destinazione d'uso di un bene comune, all'alienazione dell'ex alloggio portiere, etc.

In questi casi, siamo soliti ragionare con spirito pratico, affermando che, per quanto riguarda la morosità, l'aspirante acquirente è tutelato dalla norma di cui all'art. 63 disp. att. cc., che lo (co)obbliga a pagare l'anno in corso ed il precedente, mentre eventuali annualità anteriori all'anno precedente sono di spettanza esclusiva del pignorato.

E sia; in ogni caso, nella realtà quotidiana, chi intende acquistare un immobile sito in Condominio dovrebbe avere un diritto di verificare lo 'stato' del Condominio e non solamente quello esteriore, attinente alla conservazione, ma anche, per esempio, di sapere se si tratta di un Condominio particolarmente 'esposto' verso i propri fornitori, se sono stati deliberati lavori di una certa rilevanza, se si intende destinare il cortile, attualmente utilizzato come luogo di parcheggio, ad altro uso, così da poter comprendere meglio che cosa sta acquistando.

A tale scopo, auspichiamo che presto la giurisprudenza ed il Garante, nel provvedimento che ci auguriamo adotterà in revisione dell'ultima versione del Vademecum del Palazzo dell'ottobre 2013, prendano posizione anche in materia.

Corre comunque l'obbligo, onde non indurre il lettore in errore, segnalare la posizione del Garante ad oggi, risalente al citato Vademecum del Palazzo dell'ottobre 2013.

In tale provvedimento, il Garante ha specificato che:

- circa la comunicazione di dati concernenti le spese e le morosità a terzi, ci si è limitati a richiamare l'art. 63 disp. att. c.c., non specificando però il significato della parola <<dati >> rispetto ai condòmini morosi;

- è stato ribadito, in altro punto del Vademecum, che, fuori dei casi previsti dalla normativa, né il Condominio, né l'Amministratore, né il portiere, né il singolo condòmino o inquilino che viene a conoscenza di un dato personale può farlo conoscere ad altro partecipante o a terzi;

- il Garante ha specificato che il conduttore non può chiedere l'accesso ai dati riferibili all'intera compagine ed in particolare alla gestione del Condominio, tuttavia, ricordiamo che, ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., 1° comma, <<I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.>>.

Cambio residenza, ecco cosa fare per essere in regola

In altri punti del Vademecum, il Garante ha espresso la raccomandazione di ACQUISIRE IL CONSENSO per comunicazione/diffusione dei dati dei condòmini a terzi: tuttavia, questo poteva essere valido sotto la vigenza del Codice della Privacy, che discendeva direttamente dall'impianto della Direttiva 95/46.

Attualmente, sotto la vigenza del GDPR, la base giuridica - quindi il fondamento di liceità - del trattamento che consista nel comunicare i dati dei condòmini ai terzi dovrebbe essere rintracciato nell'obbligo di legge anche per il caso su evidenziato dell'accesso di un soggetto 'interessato', posta la norma dell'art. 1129, 2° comma, c.c., ferme rimanendo le difficoltà e le responsabilità nel determinare l'interesse e la sua meritevolezza.

Pertanto, in attesa di ulteriori e diverse specificazioni, si consiglia di attenersi a quanto esposto nel Vademecum per non incorrere in comportamenti che potrebbero essere ritenuti trattamento illecito di dati personali.

Morosità e nominativi dei morosi ai terzi creditori

Veniamo ora all'annosa questione: ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 1°, l'Amministratore <<è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi>>.

Tralasciando qui le molteplici questioni che la norma ha aperto e che tuttora sono sul tappeto, concentriamo la nostra attenzione, dato l'oggetto dell'intervento, sulla parola << DATI >>.

Infatti, che cosa dobbiamo intendere con essa?

Ad avviso di chi scrive, siccome la norma in parola riguarda la materia del recupero del credito e siccome, leggendo la stessa norma, è chiaro che il Legislatore ha pensato di concedere ai creditori insoddisfatti un accesso diretto all'esecuzione nei confronti di coloro che hanno determinato la morosità della compagine intera, allora è evidente che il creditore ha bisogno dei dati necessari e strettamente indispensabili a portare a buon fine l'esecuzione .

Il creditore insoddisfatto avrà allora bisogno di conoscere:

- l'identità del condòmino moroso (data dalle generalità);

- la quota di morosità (data dal riparto eseguito dall'Amministratore dell'intera spesa da corrispondere al creditore suddivisa poi per i millesimi dell'unità immobiliare del condòmino).

E' necessario , ai fini dell'esecuzione, conoscere la residenza del condòmino ? Sì, perchè il creditore insoddisfatto dovrà notificare l'atto di precetto al condòmino presso la sua residenza.

E qui viene in gioco il dubbio non ancora chiarito: l'Amministratore è obbligato a comunicare anche la residenza ?

Perchè, come abbiamo detto sopra, lo scopo della norma è favorire il recupero da parte del creditore e abbiamo visto che per recuperare al creditore occorre sapere dove notificare il precetto, ma da dove possiamo dedurre con sufficiente certezza che l'Amministratore sia tenuto a comunicare la residenza?

Vero è che il creditore potrebbe ottenere un certificato presso l'anagrafe, ma il punto sta nel comprendere se l'Amministratore sia tenuto a 'collaborare' o meno sino al punto di facilitare il recupero del creditore.

Fermo rimanendo che è l'Amministratore per primo ad essere onerato di recuperare le somme presso i morosi, per cui l'ipotesi che stiamo vedendo dovrebbe essere residuale e verificarsi quando l'Amministratore non è riuscito a recuperare le somme presso il condòmino moroso; però, viene da chiedersi, se l'Amministratore non vi è riuscito, come potrà farlo il terzo creditore?

Sul punto non abbiamo risposte certe; in ambito privacy, l'Amministratore che, insieme alle generalità del moroso, comunicasse anche il dato Residenza, non commetterebbe un trattamento illecito, dato che si tratta di dato PUBBLICO . Infatti, chiunque potrebbe recarsi presso l'Anagrafe del Comune ove risiedo e chiedere un certificato anagrafico di Residenza a me relativo.

Come la pensa la giurisprudenza in materia?

Sulla presente rivista sono già stati pubblicati svariati contenuti in materia: citiamo, per tutte, il commento all'ordinanza 21 aprile 2016 del Tribunale di Tivoli (v. => i dati dei condòmini morosi chiesti dai creditori devono essere completi) , dove il creditore aveva richiesto la condanna dell'Amministratore a consegnare i dati dei morosi secondo l'art. 702 bis c.p.c. (cognizione sommaria).

Ciò che è interessante per noi è la circostanza per cui l'Amministratore, prima dell'avvio del giudizio, consegnò al terzo creditore il riparto da ultimo approvato relativo al suo credito, dove erano indicati i soli cognomi dei condòmini (peraltro, si ritiene, anche di quelli non morosi ) e le relative quote di debito, oltre ai millesimi per i quali la spesa fu suddivisa.

Durante il giudizio, l'Amministratore depositava le SCHEDE ANAGRAFICHE dei morosi, alcune delle quali incomplete , sostenendo che altro non si poteva fare perchè avrebbe richiesto uno sforzo eccessivo ed una spesa ingente.

Il Tribunale adito ha allora evidenziato che la mancata PUNTUALE tenuta del RAC (anagrafe condominiale) costituiva ULTERIORE INADEMPIMENTO e non un valido elemento a discolpa dell'Amministratore.

Da quanto sopra possiamo dedurre che i Giudici di merito intendono concedere ai terzi creditori un accesso effettivo e soprattutto efficace ai dati dei morosi, che consenta loro di attivare immediatamente le azioni esecutive di recupero del credito.

Residenza in caso di contratto di comodato

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

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