Quanto dura in carica l'amministratore di condominio?
La domanda, banale fino all'entrata in vigore della riforma, ha portato qualche grattacapo in sede di applicazione del decimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale:
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Prima di entrare nel dettaglio è bene rammentare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La definizione giurisprudenziale della disciplina applicabile al rapporto amministratore-condominio è stata, poi, recepita nell'art. 1129, quindicesimo comma, c.c.
Torniamo alla durata dell'incarico.
Incarico annuale e prorogatio
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio la situazione era la seguente: l'amministratore durava in carica un anno. Al termine di questo periodo di tempo egli doveva essere considerato cessato dall'incarico per scadenza del termine e proseguiva nel suo incarico in prorogatio fino alla sua riconferma o revoca, salvo il diritto di ciascun condomino, nel caso di mancata conferma alla prima assemblea utile, di ricorrere all'Autorità Giudiziaria per la nomina giudiziale dell'amministratore.
Forse molti di voi staranno pensando al famoso punto all'ordine del giorno "conferma o revoca" oppure "revoca o nuova nomina" cui si faceva riferimento negli ordini del giorno presenti nell'avviso di convocazione.
Ebbene quei punti erano frutto di una convenzione basata sulla consuetudine: nessuna norma, infatti, imponeva all'amministratore d'inserire la revoca tra gli argomenti in discussione.
Ai sensi dell'art. 1135 c.c., infatti, al massimo bisognava discutere sulla sua "conferma ed eventuale retribuzione".
In mancanza di conferma, così come per il caso di mancata revoca, per carenza dei quorum a ciò necessari, l'amministratore, si ribadisce, proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio imperii.
Quest'ultimo istituito consentiva all'amministratore di proseguire nella gestione, fino a differente decisione assembleare, sostanzialmente nella pienezza dei propri poteri, seppur precariamente, vista la possibilità di azione giudiziale per la nuova nomina (ciò nei casi in cui questa fosse considerata obbligatoria).
Incarico annuale e rinnovo automatico, che confusione
Dopo l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) (data 18 giugno 2013), la situazione è leggermente diversa. La durata dell'incarico resta sempre annuale, ma qualcosa è cambiato in relazione al momento della prima scadenza.
Cos'è cambiato?
Per alcuni tra i quali lo scrivente, l'incarico va considerato un incarico annuale con rinnovo per un solo altro periodo di uguale durata, una sorta d'incarico 1+1.
Per altri autori nulla cambia: il sistema normativo delineato dall'art. 1129, decimo comma, c.c. unito a quanto disposto dall'art. 1135 c.c. non fa venire meno la necessità di discutere in assemblea, anno per anno, sulla conferma dell'amministratore.
Altri infine hanno ritenuto che la norma introducesse una conferma sine die dell'amministratore, salvo evidentemente diritto di revoca assembleare in qualunque momento.
Incarico annuale e rinnovo per un solo anno
Questo qui di seguito, il punto di vista dello scrivente.
Un volta nominato, al termine del primo anno d'incarico, l'amministratore di condominio potrà semplicemente mettere in discussione un punto all'ordine del giorno del genere: "revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico" oppure ancora "comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell'incarico", oppure ancora, non inserire nulla. In effetti come per il passato anche nel presente non è assolutamente obbligatorio porre in discussione la revoca nell'assemblea ordinaria annuale.
L'amministratore, quindi, a maggior ragione nella vigenza della nuova legge avrà pieno titolo, il primo anno successivo alla "prima nomina" a non inserire all'ordine del giorno nessun riferimento in merito a quest'argomento. Se i condomini gli chiederanno di discutere della sua revoca in quell'occasione (chiaramente la richiesta dovrà essere precedente), l'amministratore dovrà inserire il punto all'o.d.g. Il dato normativo, ad avviso dello scrivente, non consente di propendere per una rinnovazione perpetua, perché manca un riferimento lessicale che lo lasci intendere. Così sarebbe stato se la norma avesse specificato che l'incarico si intendesse rinnovato successivamente per eguale durata fino alla revoca.
La tesi qui esposta ha trovato riscontri giurisprudenziali. Il Tribunale di Milano, ad esempio, ha avuto modo di affermare che «l'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea, alla scadenza del primo anno di mandato dell'amministratore, della nomina di quest'ultimo è conforme alla nuova disciplina del condominio, la quale prevede la durata in carica dell'amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca» (Trib. Milano 7 ottobre 2015, in Arch. locazioni 2018, 6, 680, in senso conf. Trib. Cassino 21 gennaio 2016 n. 1186).
Ecco il motivo per il quale, dal punto di vista giuridico in modo improprio, si parla di durata biennale dell'incarico. In realtà si tratta di una sorta di contratto di mandato 1+1, salvo revoca. Solamente con riferimento alla durata definita 1+1 si segnala Trib. Brescia 15 aprile 2016.
Non si sono rintracciate decisioni che abbiano considerato la situazione immutata rispetto al passato.
Incarico annuale e rinnovo automatico a tempo indeterminato
La tesi che ha trovato sostenitori tra gli studiosi del diritto condominiale è stata altresì fatta propria della giurisprudenza di merito.
In particolare, con una sentenza del marzo 2018, il Tribunale di Bologna ha avuto modo di affermare che l'art. 1129, decimo comma, c.c. laddove prevede che l'incarico di amministratore "si intende rinnovato per eguale" durata ribadisce, rispetto alla previgente disciplina, la durata annuale dello stesso e stabilisce, inoltre, in assenza di revoca, l'automaticità della sua rinnovazione alle medesime condizioni contrattuali, non soltanto in occasione della scadenza del termine del primo anno, bensì di anno in anno senza interruzioni e, conseguentemente, senza necessità di deliberazioni assembleari sulla conferma" (Trib. Bologna 29 marzo 2018 n. 20322, in I contratti, 2/2019, conf. Trib. Bologna 20 settembre 2018).
Come funzionano le cose per questa pronuncia: amministratore nominato nell'anno 2019. Fintanto che non pervenga una richiesta di revoca, l'amministratore prosegue nel proprio incarico che si rinnova anno per anno senza limiti di tempo.
Una diatriba, questa, che, visti gli interessi sottesi, siamo certi darà adito a sicuri contrasti interpretativi, probabilmente anche in sede di legittimità.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento.
Revoca tacita amministratore di condominio
