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Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni
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Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni

Incarico dell'amministratore di condominio, durata annuale con rinnovo per una sola annualità, ovvero durata annuale con rinnovo sempre annuale ma tempo indeterminato?

Avv. Alessandro Gallucci 

Quanto dura in carica l'amministratore di condominio?

La domanda, banale fino all'entrata in vigore della riforma, ha portato qualche grattacapo in sede di applicazione del decimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale:

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Prima di entrare nel dettaglio è bene rammentare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

La definizione giurisprudenziale della disciplina applicabile al rapporto amministratore-condominio è stata, poi, recepita nell'art. 1129, quindicesimo comma, c.c.

Torniamo alla durata dell'incarico.

Incarico annuale e prorogatio

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio la situazione era la seguente: l'amministratore durava in carica un anno. Al termine di questo periodo di tempo egli doveva essere considerato cessato dall'incarico per scadenza del termine e proseguiva nel suo incarico in prorogatio fino alla sua riconferma o revoca, salvo il diritto di ciascun condomino, nel caso di mancata conferma alla prima assemblea utile, di ricorrere all'Autorità Giudiziaria per la nomina giudiziale dell'amministratore.

Forse molti di voi staranno pensando al famoso punto all'ordine del giorno "conferma o revoca" oppure "revoca o nuova nomina" cui si faceva riferimento negli ordini del giorno presenti nell'avviso di convocazione.

Ebbene quei punti erano frutto di una convenzione basata sulla consuetudine: nessuna norma, infatti, imponeva all'amministratore d'inserire la revoca tra gli argomenti in discussione.

Ai sensi dell'art. 1135 c.c., infatti, al massimo bisognava discutere sulla sua "conferma ed eventuale retribuzione".

In mancanza di conferma, così come per il caso di mancata revoca, per carenza dei quorum a ciò necessari, l'amministratore, si ribadisce, proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio imperii.

Quest'ultimo istituito consentiva all'amministratore di proseguire nella gestione, fino a differente decisione assembleare, sostanzialmente nella pienezza dei propri poteri, seppur precariamente, vista la possibilità di azione giudiziale per la nuova nomina (ciò nei casi in cui questa fosse considerata obbligatoria).

Incarico annuale e rinnovo automatico, che confusione

Dopo l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) (data 18 giugno 2013), la situazione è leggermente diversa. La durata dell'incarico resta sempre annuale, ma qualcosa è cambiato in relazione al momento della prima scadenza.

Cos'è cambiato?

Per alcuni tra i quali lo scrivente, l'incarico va considerato un incarico annuale con rinnovo per un solo altro periodo di uguale durata, una sorta d'incarico 1+1.

Per altri autori nulla cambia: il sistema normativo delineato dall'art. 1129, decimo comma, c.c. unito a quanto disposto dall'art. 1135 c.c. non fa venire meno la necessità di discutere in assemblea, anno per anno, sulla conferma dell'amministratore.

Altri infine hanno ritenuto che la norma introducesse una conferma sine die dell'amministratore, salvo evidentemente diritto di revoca assembleare in qualunque momento.

Incarico annuale e rinnovo per un solo anno

Questo qui di seguito, il punto di vista dello scrivente.

Un volta nominato, al termine del primo anno d'incarico, l'amministratore di condominio potrà semplicemente mettere in discussione un punto all'ordine del giorno del genere: "revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico" oppure ancora "comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell'incarico", oppure ancora, non inserire nulla. In effetti come per il passato anche nel presente non è assolutamente obbligatorio porre in discussione la revoca nell'assemblea ordinaria annuale.

L'amministratore, quindi, a maggior ragione nella vigenza della nuova legge avrà pieno titolo, il primo anno successivo alla "prima nomina" a non inserire all'ordine del giorno nessun riferimento in merito a quest'argomento. Se i condomini gli chiederanno di discutere della sua revoca in quell'occasione (chiaramente la richiesta dovrà essere precedente), l'amministratore dovrà inserire il punto all'o.d.g. Il dato normativo, ad avviso dello scrivente, non consente di propendere per una rinnovazione perpetua, perché manca un riferimento lessicale che lo lasci intendere. Così sarebbe stato se la norma avesse specificato che l'incarico si intendesse rinnovato successivamente per eguale durata fino alla revoca.

La tesi qui esposta ha trovato riscontri giurisprudenziali. Il Tribunale di Milano, ad esempio, ha avuto modo di affermare che «l'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea, alla scadenza del primo anno di mandato dell'amministratore, della nomina di quest'ultimo è conforme alla nuova disciplina del condominio, la quale prevede la durata in carica dell'amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca» (Trib. Milano 7 ottobre 2015, in Arch. locazioni 2018, 6, 680, in senso conf. Trib. Cassino 21 gennaio 2016 n. 1186).

Ecco il motivo per il quale, dal punto di vista giuridico in modo improprio, si parla di durata biennale dell'incarico. In realtà si tratta di una sorta di contratto di mandato 1+1, salvo revoca. Solamente con riferimento alla durata definita 1+1 si segnala Trib. Brescia 15 aprile 2016.

Non si sono rintracciate decisioni che abbiano considerato la situazione immutata rispetto al passato.

Incarico annuale e rinnovo automatico a tempo indeterminato

La tesi che ha trovato sostenitori tra gli studiosi del diritto condominiale è stata altresì fatta propria della giurisprudenza di merito.

In particolare, con una sentenza del marzo 2018, il Tribunale di Bologna ha avuto modo di affermare che l'art. 1129, decimo comma, c.c. laddove prevede che l'incarico di amministratore "si intende rinnovato per eguale" durata ribadisce, rispetto alla previgente disciplina, la durata annuale dello stesso e stabilisce, inoltre, in assenza di revoca, l'automaticità della sua rinnovazione alle medesime condizioni contrattuali, non soltanto in occasione della scadenza del termine del primo anno, bensì di anno in anno senza interruzioni e, conseguentemente, senza necessità di deliberazioni assembleari sulla conferma" (Trib. Bologna 29 marzo 2018 n. 20322, in I contratti, 2/2019, conf. Trib. Bologna 20 settembre 2018).

Come funzionano le cose per questa pronuncia: amministratore nominato nell'anno 2019. Fintanto che non pervenga una richiesta di revoca, l'amministratore prosegue nel proprio incarico che si rinnova anno per anno senza limiti di tempo.

Una diatriba, questa, che, visti gli interessi sottesi, siamo certi darà adito a sicuri contrasti interpretativi, probabilmente anche in sede di legittimità.

=> L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento.

=> Revoca tacita amministratore di condominio

Cerca: revoca dell'incarico durata

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Antonio Al
Antonio Al lunedì 16 maggio 2016 alle ore 23:22

Se mell'assemblea di prima nomina viene deliberata la durata biennale preventivata , quanto dura l'incarico dell'amministrazione?

FranK
FranK mercoledì 11 gennaio 2017 alle ore 11:45

Buongiorno, Volevo avere alcuni chiarimenti, ma faccio una piccola premessa.
1) Viene nominato un nuovo amministratore per revoca del precedente.
2) Al termine del primo anno di gestione del nuovo amministratore e quindi inzio del secondo anno viene richiesto da un gruppo di condomini la revoca del predetto amministratore.
3) in tale circostanza (parliamo del consuntivo relativo al primo anno di gestione ed inizio del secondo anno di gestione) viene redatto da segretario e presidente un verbale dove non vi è cenno della richiesta di revoca ma si parla di nuova nomina avvenuta per 503 millesimi su 700 dell'Amministraore, cui invece si chiedeva la revoca.E' come se si fosse inziato daccapo il conteggio dei due anni poiche la nomina in realta era avvenuta l'anno prima.
4) alla scadenza del secondo anno di gestione in sede di assemblea ordinaria x approvazione bilanci l'Amministratore non inserisce più la sua nomina .....

MASSIMILIANO
MASSIMILIANO venerdì 28 luglio 2017 alle ore 19:49

Buona sera volevo chiederle alcuni chiarimenti:
Abbiamo da circa 4/5 anni un amministratore di condominio che oltretutto è anche proprietario di un immobile all'interno dello stesso condominio.
Dopo il primo anno, noi non abbiamo più avuto notizie, e cioè non ha indetto neanche una sola assemblea condominiale ne per parlare delle varie problematiche ne per i pagamenti ne tantomeno per essere presa in considerazione la possibilità di non essere revocato.
Attualmente lui ancora ha tutti i nostri documenti condominiali e a questo punto non sappiamo che fare perché non indice nessuna assemblea e non sappiamo se è lecito che cosa ci potrebbe richiedere economicamente.

Gianfranco
Gianfranco mercoledì 03 ottobre 2018 alle ore 22:01

Salve
c'è un numero massimo di anni per un amministratore interno?
Grazie

Nomina Amministratore
Nomina Amministratore lunedì 04 febbraio 2019 alle ore 15:45

Con le nuove disposizioni di legge oltre ad avere dei requisiti l'amministratore deve presentare entro 180 giorni il consuntivo ed il preventivo con la riconferma della sua nomina . Tale lasso di tempo di 180 giorni è stato considerato per presentare i conti . In nessuna parte della legge è scritto che l'amministratore rimane in carica due anni (1+1) .

Antonio
Antonio mercoledì 10 aprile 2019 alle ore 19:30

Posso dire che è una questione di lana caprina (cioè irrilevante ai fini pratici)? Sia che si protenda per l'incarico 1+1 o per rinnovo automatico fino a revoca, appena si vuole cambiare l'amministratore basta fare convocare un'assemblea che deciderà in tal senso.

Gianni
Gianni venerdì 12 aprile 2019 alle ore 10:03

Semplificare risulta essere la cosa più banale, sintetizzare ...! Siete invitati alla lettura dei pochi Articoli del Codice civile e di qualche sentenza di Cassazione a tal proposito. Abbinate tale sintesi all'approvazione del Bilancio Annuale e DEDUCETE con la vostra ragionevolezza. Buon Studio Buona Sintesi

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