Rispetto all'accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore di condominio, sempre più spesso anche tramite il nostro forum si giungono richieste di chiarimenti.
In buona sostanza nonostante molto spesso la nomina avvenga sulla base di un preventivo per la gestione dell'edificio discusso in assemblea, molti amministratori – nel timore di commettere irregolarità – duplicano alcune comunicazioni già presenti nel preventivo.
Vediamo quando è necessario e quando – a nostro avviso – si tratti di una superflua duplicazione.
Per farlo dobbiamo partire da un equivoco di fondo generato dalla locuzione accettazione dell'incarico.
Ricordiamo che quello tra amministratore e condominio è una particolare tipologia di contratto di mandato, regolato dalle norme dettate per tale materia oltre che – primariamente – dagli artt. 1129–1130 c.c.
In questo contesto è necessario ricordare che alla conclusione del contratto in esame si applicano le norme generali previste dal codice civile in materia di conclusione dei contratti (artt. 1326–1329 c.c.).
Leggendo queste norme è possibile trarre le seguenti conclusioni rispetto al procedimento di formazione del contratto tra amministratore e condominio. Esso può avvenire tramite:
a) comunicazione del preventivo da parte dell'amministratore e successiva delibera di nomina da comunicarsi al predetto;
b) deliberazione di nomina e comunicazione della stessa alla persona nominata che dovrà accettare l'incarico.
Nella prima ipotesi non ci sarà bisogno di accettazione della nomina, dato che in termini legali, il contratto di mandato dovrà ritenersi concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta (l'amministratore con il preventivo) ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (ossia comunicazione della delibera di nomina, cfr. in tal senso art. 1326, primo comma, c.c.).
Nella seconda ipotesi, invece, l'accettazione è fondamentale per la conclusione dell'accordo.
All'accettazione, tuttavia, sono legate alcune comunicazioni. Così, ad esempio, ai sensi del combinato disposto dell'art. 1129, secondo e quattordicesimo comma, c.c. al momento dell'accettazione dell'incarico l'amministratore deve comunicare ai condòmini i propri dati anagrafici, i propri recapiti, i giorni in cui sarà possibile – previo appuntamento – consultare i registri condominiali nonché il proprio compenso.
L'equivoco sulla necessità di accettare l'incarico anche nel caso in cui sia stata l'assemblea con propria deliberazione ad accettare il preventivo sorge proprio in ragione della comunicazione di tali informazioni.
La situazione, almeno a parere dello scrivente, è molto più semplice. Ferma restando l'obbligatorietà di queste comunicazioni – la cui omissione può rappresentare grave irregolarità o addirittura, si veda per il compenso, causa di nullità della nomina – esse possono dirsi assolte se inserite nel preventivo accettato dall'assemblea, ossia quello che è servito di base per la delibera di nomina.
Qualora esso non le comprendesse è sempre possibile presentarla al momento della comunicazione di nomina da parte dell'assemblea, ma dire che quell'assemblea rappresenti accettazione dell'incarico è – ad avviso di chi scrive – errato, poiché il contratto tra amministratore e condominio deve ritenersi concluso in virtù della comunicazione di accettazione del preventivo.
