Gentili esperti di Condominioweb,
Vi pongo un quesito: abbiamo nominato un amministratore ma per durante tutto l'anno di gestione non ha mai inviato la lettera di accettazione dell'incarico. Mi chiedo se a questo punto dobbiamo ugualmente pagarlo
Partiamo da un presupposto: l'art. 1129, comma 14, c.c. stabilisce che l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo deve esplicitare in modo analitico l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, a pena di nullità della nomina stessa.
L'amministratore sarà dunque tenuto a proporre un preventivo, ovviamente scritto, ed allegato al verbale dell'assemblea, il più possibile specifico e minuzioso.
Per la verità, l'elenco analitico di tutte le attività, con l'indicazione del prezzo per ognuna, è quasi impossibile, più frequente, nella prassi, è il preventivo a forfait, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività, oppure una forma attenuata del primo, che prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come "extra", quali le assemblee straordinarie.
Di norma, si ritiene infatti che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell'assunzione o del rinnovo dell'incarico vada limitato alla gestione ordinaria (ad esempio, spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) e che non possa estendersi alla gestione di lavori straordinari, da liquidare a parte, in genere in percentuale sul costo dei lavori.
Al riguardo deve però segnalarsi che la giurisprudenza afferma ormai piuttosto pacificamente che se l'assemblea non approva espressamente il compenso straordinario, nulla è dovuto all'amministratore: specificamente, qualora vengano deliberati dei lavori straordinari, nulla è ulteriormente dovuto all'amministratore, salvo che un compenso ulteriore sia stato preventivamente concordato in sede di conferimento del mandato o che venga deliberato dall'assemblea all'atto di approvazione degli stessi lavori straordinari.
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In base alla nuova disposizione, dunque, l'accettazione deve avvenire in forma scritta a pena di nullità (nella prassi si ritiene sufficiente anche una lettera anche consegnata a mano), con un accordo che riporta l'entità del compenso pattuito con il condominio mandante.
Nella pratica accade di norma che l'assemblea deliberi la nomina o il rinnovo del mandato all'amministratore; questi dichiara di accettarla (con firma del verbale), presentando il preventivo del suo compenso; l'assemblea approva il compenso.
Tuttavia, secondo l'opinione prevalente di dottrina e giurisprudenza l'accettazione da parte dell'amministratore non è necessaria per la validità della nomina e del conferimento dell'incarico: sin dal momento della nomina l'amministratore acquista i poteri di rappresentanza e di gestione del condominio, in quanto la nomina stessa deriva da una delibera di investitura, ossia la delibera dell'assemblea, e non da un atto negoziale unilaterale quale l'accettazione.
La nomina dell'amministratore e la determinazione del suo compenso rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea che vi provvede con delibera assunta con la maggioranza prevista dalla legge (art. 1135 e art. 1136); ne consegue che, neppure alla luce delle nuove disposizioni, si può ritenere che la determinazione del compenso o l'accettazione della nomina da parte dell'amministratore costituiscano elementi essenziali del “negozio giuridico” costituito dalla “delibera assembleare” avente ad oggetto la nomina dell'amministratore.
Si sostiene così che la nomina dell'amministratore, compresa la determinazione del suo compenso, contenuta in una delibera validamente assunta dall'assemblea sia un atto perfezionato e valido al momento della delibera stessa, indipendentemente dall'accettazione da parte dell'amministratore, di norma non presente all'assemblea che lo nomina, non sussistendo alcun presupposto di sua nullità secondo i richiamati principi generali.
Secondo tale ricostruzione, l'atto di nomina è così validamente perfezionato al momento della delibera ma produrrà i suoi effetti solo quando si verificherà quel determinato atto contestuale o successivo (la dichiarazione dell'amministratore) che è espressamente previsto dalla legge quale condizione di efficacia con effetto retroattivo.
Prima di arrivare a deliberare la nomina del nuovo amministratore, si esaminano di norma in assemblea le proposte formulate dai diversi candidati, comprese le determinazioni dei rispettivi compensi; l'assemblea medesima allo scopo convocata assumerà la delibera di nomina dell'amministratore prescelto con indicazione del relativo complessivo compenso; tale nomina, a sua volta, sarà valida ma assumerà efficacia solo quando l'amministratore, ricevuta notizia della sua nomina, fornirà l'analitica specificazione dell'importo dovutogli a titolo di compenso, e/o confermerà la specificazione già in precedenza contenuta nella sua offerta.
Qualora invece l'assemblea nominasse l'amministratore senza deliberare in alcun modo anche il suo compenso, la nomina sarebbe sì valida, ma diventerebbe efficace quando l'amministratore, ricevuta notizia della sua nomina, fornisse la specificazione analitica del suo compenso.
In questo caso, peraltro, risulterebbe necessaria una successiva delibera avente ad oggetto l'approvazione del compenso medesimo: senza specifica approvazione assembleare, l'amministratore non ha infatti diritto al compenso.
Il compenso dell'amministratore per l'assemblea straordinaria
