Nomina, conferma e revoca sono tre atti indispensabili per iniziare, proseguire o terminare il rapporto con l'amministratore condominiale.
Senza le deliberazioni in tal senso, ossia se si è provato a decidere ma non si è raggiunta la maggioranza, se la nomina amministratore è obbligatoria, ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria.
La conferma dell'amministratore di condominio: tesi a confronto
Per la revoca, che è atto sempre deliberabile dall'assemblea (in qualunque momento stabilisce la legge), nel caso di azione giudiziale il preventivo passaggio assembleare è limitato a ben precisi casi (art. 1129, undicesimo comma, c.c.)
Per deliberare tali provvedimenti la legge prevede ben precise maggioranze: le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Questo il responso che esce dalla lettura del combinato disposto (come si dice in gergo tecnico) dell'art. 1136 secondo e quarto comma, c.c.
La conferma, atto di cui parla l'art. 1135 c.c. e sulla cui natura si è tanto dibattuto, ad avviso di chi scrive, dopo le modifiche introdotte alle norme condominiali dalla legge n. 220 del 2012 non ha più motivo di esistere.
Il motivo di questa conclusione va tratto dal contenuto dell'art. 1129 c.c. e più specificamente dal decimo comma nel quale si afferma che "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata".
Al termine del biennio, insomma, l'amministratore deve essere rinominato decadendo ex lege dall'incarico. Come dire: la conferma della stessa persona che gestisce il condominio è di fatto una nuova nomina. Nella sostanza dunque l'accoglimento di uno degli orientamenti espressi dalla giurisprudenza prima delle modifiche legislative del 2012.
Nomina e revoca, dunque, devono essere deliberate con chiare e specifiche maggioranze: che cosa succede se, ad esempio, la metà esatta dei condòmini è per la revoca di un amministratore e l'altra è contraria?
Nomina , conferma, revoca e pareggio: il quesito
Ciò detto una condòmina ci ha scritto: "in assemblea condominiale, si è presentata la seguente situazione: condomini presenti:12 su 12 (4 per delega ). Voti a favore della nomina di un nuovo amministratore: 6 per un tot. di 500,71 millesimi.
Voti a favore della conferma dell'amministratore attuale: 6 per un tot. di millesimi 499,29".
Revoca e nomina dell'amministratore di condominio: il vademecum delle maggioranze da adottare?
La domanda, nella sostanza, era la seguente: l'amministratore è stato confermato?
La risposta è: no. Vediamo perché.
Per provvedere alla nomina è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. I numeri ci dicono che la situazione non era questa.
Per la conferma, se si accetta per buona la tesi dell'equiparazione alla nomina, è necessario raggiungere il medesimo quorum deliberativo previsto per la nomina.
Quand'anche si considerasse ancora valida la tesi che per la conferma ritieni bastevole il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea e almeno un terzo del valore dell'edificio, ciò, però, non vuol dire che se il resto dei condomini vota diversamente (in questo caso per un nuovo amministratore), quell'indicazione non deve essere considerata. Nel caso di specie poi non si trattava della maggioranza dei presenti, ma della metà.
Pareggio nella votazione di nomina, conferma e revoca: gli effetti
Questo è un classico caso di "pareggio": non si è formata nessuna maggioranza valida per provvedere alla nomina, alla conferma o alla revoca dell'amministratore.
Conseguenze: l'amministratore in carica prosegue la sua attività in regime di prorogatio imperii fino alla nuova assemblea o comunque fino alla nomina di un amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria; ciascun condomino, infatti, in una situazione del genere, se la nomina dell'amministratore è obbligatoria potrebbe ricorrere al Tribunale competente (quello del circondario in cui è ubicato l'immobile).
La figura dell'amministratore di condominio
Se ad essere posta in discussione fosse stata la revoca dell'amministratore con un risultato uguale a quello indicatoci dalla nostra lettrice la proposta avrebbe dovuto essere considerata respinta, ferma restando la possibilità di presentare domanda di revoca giudiziale, iniziativa questa attivabile da ogni condòmino, singolarmente considerato.
Pareggio nella votazione di nomina, conferma e revoca: la doppia maggioranza e la prevalenza delle "teste"
Il caso che ci ha esposto la nostra lettrice vede il pareggio di votanti, ma una leggera prevalenza di millesimi per una parte.
La questione non ha rilevanza, posto che la norma è chiara: per nomina e revoca dell'amministratore servono la maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
Ciò vuol dire che, ad esempio, se nel caso della nostra lettrice i votanti a favore del nuovo amministratore fossero stati sette con 500 millesimi, si sarebbe raggiunta la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. e si sarebbe potuto nominare un nuovo amministratore.
In buona sostanza mentre a parità di "teste" non ha rilievo la maggior quota millesimale a favore o contro una determinata decisione, a parità di millesimi, ma a maggioranza di "teste", queste ultime prevalgono e può dirsi raggiunto il quorum deliberativo richiesto dalla legge.
