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La nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore condominiale: che cosa succede in caso “pareggio”?
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La nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore condominiale: che cosa succede in caso “pareggio”?

Interessante, cosa fare nel caso di pareggio per la nomina, conferma e revoca dell'amministratore.

Avv. Alessandro Gallucci  

Nomina, conferma e revoca sono tre atti indispensabili per iniziare, proseguire o terminare il rapporto con l'amministratore condominiale.

Senza le deliberazioni in tal senso, se la nomina amministratore è obbligatoria, ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria. Per la revoca, dopo l'entrata in vigore della "riforma" del condominio (18 giugno 2013), il passaggio assembleare è limitato a ben precisi casi (art. 1129, undicesimo comma, c.c.)

Per deliberare tali provvedimenti la legge prevede ben precise maggioranze: le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Questo il responso che esce dalla lettura del combinato disposto (come si dice in gergo tecnico) dell'art. 1136 secondo e quarto comma, c.c. La conferma, atto di cui parla l'art. 1135 c.c., non avrà più motivo di esistere dopo l'entrata in vigore della riforma.

=> Revoca e nuova nomina illegittime per mancanza dei quorum?

Il motivo sta scritto nell'art. 1129 c.c. (nuova formulazione) e più specificamente nel decimo comma dove si afferma che "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". Al termine del biennio, insomma, l'amministratore deve essere rinominato decadendo ex lege dall'incarico.

La situazione era pressappoco simile anche nella vigenza della vecchia normativa ma alcune sentenze (soprattutto di merito, vedi Trib. Roma 15 maggio 2009 n. 10701) ponevano l'accento sulla differenza tra nomina e conferma ai fini della valutazione dei quorum deliberativi necessarie per deliberarle .

Ciò detto una condomina ci ha scritto: "in assemblea condominiale, si è presentata la seguente situazione: condomini presenti :12 su 12 (4 per delega ). Voti a favore della nomina di un nuovo amministratore: 6 per un tot. di 500,71 millesimi.

Voti a favore della conferma dell'amministratore attuale: 6 per un tot. di millesimi 499,29".

La domanda, nella sostanza, era la seguente: l'amministratore è stato confermato? (evidentemente il quesito c'è stato posto prima dell'entrata in vigore della riforma)?

La risposta è: no. Vediamo perché.

Per provvedere alla nomina è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. I numeri ci dicono che la situazione non era questa.

Per la conferma, se si accetta per buona la tesi della differenza rispetto alla nomina, è sufficiente il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ciò, però, non vuol dire che se il resto dei condomini vota diversamente (in questo caso per un nuovo amministratore), quell'indicazione non deve essere considerata.

Ed allora?

Questo è un classico caso di "pareggio": non si è formata nessuna maggioranza valida per provvedere alla nomina, alla conferma o alla revoca dell'amministratore. Conseguenze: l'amministratore in carica prosegue la sua attività in prorogatio (il nuovo art. 1129 c.c. codifica questa particolare disciplina) fino alla nuova assemblea o comunque fino alla nomina di un amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria; ciascun condomino, infatti, in una situazione del genere, se la nomina dell'amministratore è obbligatoria potrebbe ricorrere al Tribunale competente (quello del circondario in cui è ubicato l'immobile).

=> Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni

=> Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente

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Caterina Ferraro - Lazio
Caterina Ferraro - Lazio lunedì 08 febbraio 2016 alle ore 15:48

l'amministratore attuale ha inviato una raccomandata con revoca di nomina da amministratore delegato , siamo 5 condomini l'amministratore non essendo più obbligatorio come possiamo gestire le spese in comune - cioè l'assicurazione dell'edificio - luce scale e acqua - è possibile delegare a turno i condomini è possibile prevedere un compenso per rimborsi spese come vanno dichiarati ? serve la maggioranaza degli intervenuti all'assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio cioè 1/3 del valore dell'edificio a decidere ? vi ringrazio anticipatamente

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