I requisiti morali e professionali dell'amministratore
Com'è noto, la Riforma del condominio ha introdotto i requisiti morali e professionali per chi si accinge a svolgere l'attività di amministratore, sia per la fase iniziale dell'attività, sia per il permanere della stessa.
Una recente sentenza della Corte di Appello di Milano, n. 392 del 4 febbraio 2021, si è occupata dell'argomento in relazione alle società di capitali che gestiscono condomini ed al possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità. Andiamo per gradi.
La norma di riferimento è l'art. 71bis disp. Att. C.c.
Si riporta testualmente la disposizione normativa:
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
- che hanno il godimento dei diritti civili;
- che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- che non sono interdetti o inabilitati;
- il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
- che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice.
In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico.
In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica...
Società - Amministratore di condominio
Questa disposizione ha importanza non solo per il tema prettamente trattato, ma anche per il fatto di aver effettuato un riconoscimento giuridico alle organizzazioni societarie svolgenti attività di mandatario di stabili.
In passato alcuni giudici, soprattutto di merito, hanno escluso la forma collettiva, società di persone e società di capitali, asserendo che il rapporto che si crea è intuitus personae, fattispecie che non si verificherebbe in caso di società ma solo nei confronti della persona fisica.
Una prima apertura è stata operata nei confronti delle società di persone per poi ammettere anche quelle di capitali.
Al oggi, grazie al recepimento giurisprudenziale, il problema può dirsi risolto con l'ingresso di dette organizzazioni nella gestione condominiale in considerazione della norma in esame.
Società: chi deve avere i requisiti per amministrare condomini?
La norma in esame specifica quali soggetti debbano essere in possesso dei requisiti in caso di società o altre forme organizzative collettive.
L'indicazione è che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
Elemento determinante dell'amministrazione
L'elemento saliente è lo svolgimento dell'attività: chi gestisce i condomini deve avere i requisiti prescritti. Questo è facilmente desumibile dal fatto che se si tratta di dipendente che esercita l'attività deve possedere i requisiti, mentre non è così per chi non ha la gestione diretta, ad esempio la segretaria di studio.
Il tema è stato di recente affrontato dalla Corte di Appello di Milano con la decisione n. 392 del 4 febbraio 2021.
Società e amministrazione di condomini: Corte di Appello di Milano n. 392 del 4 febbraio 2021
Nel caso di specie, si tratta di impugnazione di delibera -tra le altre questioni- di riconferma dell'amministratore in forma di s.r.l. dove i condomini impugnanti sostengono che la delibera sia invalida per mancanza dei requisiti in capo a tutti i soci della medesima.
Volendo focalizzare la nostra attenzione sul tema in esame, si evidenzia che in sede di primo grado, il giudice ha ritenuto valida la conferma della s.r.l. dovendo possedere i requisiti solo chi si occupa direttamente della gestione del condominio. Per il resto ha disposto il rigetto di alcuni motivi di doglianza e la cessazione della materia del contendere per le questioni preliminari.
In generale, contestano la mancanza della prova della presenza dei requisiti di onorabilità per alcuni e di professionalità per altri.
Nello specifico, per quanto riguarda colui che di fatto sarebbe stato indicato come la persona fisica delegata dalla Società ad occuparsi di amministrare il Condominio, non risulterebbe provato il possesso dei requisiti di onorabilità prescritti dall'art. 71bis disp. att. c.c. (ad esempio che non risulti annotato nell'elenco dei protesti cambiari).
La difesa in giudizio delle delibere impugnate spetta direttamente all'amministratore del condominio
La Corte di Appello conclude nel medesimo senso di cui alla sentenza di primo grado.
Osserva che, nel caso di specie, l'amministrazione è in capo ad una società a responsabilità limitata: in virtù di quanto emerge dal tenore letterale dell'art. 71bis disp. att. c.c., l'obbligo di possedere tutti i requisiti (onorabilità, istruzione, professionalità) per poter esercitare l'attività di amministratore di Condominio, ricade esclusivamente su colui che è stato effettivamente incaricato di svolgere le funzioni di amministrazione del Condominio, quindi colui che è mandatario incaricato dalla medesima società per la gestione condominiale.
Di conseguenza, ricava la correttezza della pronuncia del Giudice di primo grado, che ha ritenuto di dover limitare la verifica del possesso dei requisiti di cui all'art. 71bis disp. att. c.c., solo in capo a quest'ultimo, quale soggetto incaricato dalla società di svolgere per suo conto le funzioni di amministratore del Condominio, e non anche in capo agli altri soci.
Peraltro il Condominio ha documentato in atti il possesso dei prescritti requisiti di onorabilità mediante la produzione sia del certificato penale, sia del certificato del casellario giudiziale del mandatario.
Lo stesso dicasi per la prova del requisito del conseguimento, da parte del medesimo soggetto del diploma di scuola secondaria di secondo grado, richiesto anch'esso dall'art. 71bis disp. att. c.c. lett. f).
La conclusione è che la nomina/conferma dell'amministratore deve ritenersi valida ad ogni effetto di legge.
