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Nomina amministratore prima della riforma del condominio, quali requisiti?
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Nomina amministratore prima della riforma del condominio, quali requisiti?

Amministratore nominato prima della riforma del condominio e tutt'ora in carica: i requisiti che deve possedere e quindi le informazioni che gli si possono chiedere.

Avv. Alessandro Gallucci 

Un amministratore di condominio di lungo corso, insomma un amministratore di condominio nominato prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio) deve avere gli stessi requisiti di uno nominato dopo?

Ricordiamo che la legge citata è entrata in vigore il 18 giugno 2013 .

Il quesito ci viene posto, nella sostanza, da un nostro lettore, che scrive:

«Nel lontano 2010 abbiamo nominato l'attuale amministratore. Per i primi anni le cose sono andate bene, ma poi, qualcosa s'è incrinato nel rapporto di fiducia.

La goccia che ha fatto traboccare il vaso, due anni fa, è stata la interruzione del servizio idrico per due volte molto ravvicinate, maggio e luglio 2019. L'amministratore si è trincerato dietro lo stato di morosità dei condòmini, morosità che poi non trovavano riscontro nei rendiconti, ma i più gli hanno creduto.

Io ed un gruppo di altre persone no. Il fatto è che, rendiconti a parte, non ci è dato avere nulla dei documenti condominiali, se non dopo lettere dell'avvocato.

A maggio, all'assemblea ordinaria annuale, al momento del rinnovo della carica, gli abbiamo chiesto di mostrarci i documenti che attestassero i requisiti. Ha risposto che siccome la sua nomina è avvenuta prima del 2013, cioè prima dell'applicazione delle nuove norme condominiali, lui può agire in deroga . A me risulta che non è così. Chi ha ragione?».

Requisiti per assumere incarichi di amministratore

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, chiunque avesse raggiunto la maggiore età e quindi acquisito la piena capacità di agire (artt. 1 e 2 c.c.) poteva assumere incarichi di gestione di condomini.

Nessun requisito ulteriore.

La riforma del condominio ha mutato la situazione, introducendo nelle disposizioni di attuazione del codice civile l'art. 71-bis il cui primo comma specifica che possono assumere incarichi di amministratori condominiali colori i quali siano in possesso dei seguenti requisiti:

a) godimento dei diritti civili;

b) assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) non essere sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive , salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) non essere interdetti o inabilitati;

e) non avere il nome annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

=> Requisiti amministratore interno condominio

I requisiti dei corsi di cui alla lettera g) sono dettati dal decreto ministeriale n. 140 del 13 agosto 2014, cioè dal regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.

Requisiti per assumere incarichi di amministratore e norme derogatorie per gli amministratori di lungo corso

La norma si applica dall'entrata in vigore della legge: ciò perché è all'art. 11 delle disposizioni preliminari del codice civile la legge non dispone che per l'avvenire e non ha effetto retroattivo.

Dal 18 giugno 2013 in poi, quindi, è fondamentale possedere i requisiti prescritti dalla legge. La norma vale anche per coloro i quali a quella data già amministravano condomini?

Solo in parte. Questa è la risposta corretta.

Infatti, come prescritto dall'art. 71, quinto comma, disp. att. c.c. a coloro che abbiano svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (cioè dal 18 giugno 2010 al 18 giugno 2013) è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti riguardanti il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequenza del corso di formazione iniziale. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica .

Queste sono le uniche due eccezioni al regime dei requisiti che riguardano gli amministratori già in attività al momento della entrata in vigore della riforma e che siano in grado di dimostrare la gestione di almeno un condominio nel periodo di tempo suindicato.

Requisiti per assumere incarichi di amministratore, nessuna deroga su onorabilità e formazione periodica

Tanto premesso, è possibile dare risposta al nostro lettore.

Sicuramente l'amministratore in carica nel suo condominio deve essere in possesso di tutti i requisiti di onorabilità previsti dall'art. 71-bis , primo comma, disp. att. c.c. e succitati nelle lettere da a) ad e). Non è legittima l'assunzione d'incarico ovvero la permanenza per un condannato in via definitiva per truffa, ovvero per un protestato.

Chi fosse in questa condizione sarebbe da considerarsi automaticamente decaduto (art. art. 71-bis , terzo comma, disp. att. c.c.).

Quanto ai requisiti culturali, è vero, l'amministratore che sia in grado di dimostrare di aver gestito un condominio dal 18 giugno 2010 al 18 giugno 2013 può anche avere la licenza elementare e non avere frequentato un corso di formazione iniziale.

Diversa la situazione per la formazione periodica: per questo requisito gli amministratori devono essere in grado di dimostrane il possesso, pena il rischio di ripercussioni sulla prosecuzione dell'incarico.

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