L'autogestione amministrativa sembra essere una tendenza in continua ascesa negli edifici condominiali medio-piccoli, grazie anche al legislatore che, con l'art. 1129 c.c., inspiegabilmente, ha innalzato il numero minimo dei condòmini (da quattro a otto) oltre il quale è obbligatoria la nomina dell'amministratore.
In altri termini la legge prevede che gli edifici condominiali, con meno di otto proprietari, possano essere gestiti senza l'amministratore, anche se nessuna norma vieta ai condòmini in numero inferiore a nove, di poter nominare comunque un amministratore. In effetti il legislatore sembra aver fatto di più, per incoraggiare l'autogestione, se si pensa che si è sforzato anche ad inventare una misteriosa figura amministrativa, con "funzioni analoghe a quelle dell'amministratore", ossia un facente funzioni delegato dai condòmini ad occuparsi del fabbricato.
In tale prospettiva sono davvero tanti i condòmini, che allettati dall'idea di non pagare l'onorario dell'amministratore esterno, preferiscono organizzarsi, in via amichevole, nominando un referente interno, addetto ad occuparsi della gestione condominiale.
Amministratore scelto tra i conduttori; quali requisiti?
In realtà la mancata nomina dell'amministratore esterno non fa venir meno le responsabilità civili e penali collegate all'amministrazione condominiale e soprattutto gli obblighi fiscali, che in ogni caso non possono essere elusi.
Sotto tale profilo l'Agenzia delle Entrate, con circolare n. 7/E del 07/02/07, ha avuto modo di chiarire che, in mancanza della nomina di un amministratore, e quindi anche nei condomini con meno di otto proprietari, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini.
In tal senso il condominio, essendo un sostituto d'imposta, nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, dovrà presentare i modelli 770 e di Certificazione Unica, con tanto di codice fiscale da comunicare ai fornitori, come ad esempio all'Enel ed a chiunque esegua una prestazione per lo stesso condominio e debba, per legge, emettere la relativa fattura.
Ragion per cui un codice fiscale è sempre necessario ed obbligatorio, pure in assenza dell'amministratore esterno.
Ciò significa che nei fabbricati condominiali un referente o meglio un "facente funzioni" di amministratore è necessario sempre, anche negli edifici costituiti da meno di otto proprietari, dove il residente di turno deve farsi carico, anche gratuitamente, delle responsabilità connesse all'amministrazione condominiale assumendo, di fatto, l'incarico ad amministrare. In altri termini il residente deve accettare di fare il c.d. amministratore interno.
Nella realtà, si assiste però anche ad inquilini che, pur di risparmiare sulle spese di condominio, si prestano ad accettare, finanche gratuitamente, l'incarico ad amministrare i fabbricati condominiali in cui abitano, nell'incoscienza degli obblighi normativi vigenti in materia.
Ma gli inquilini che, all'interno dell'edificio in cui abitano, assumono l'incarico di amministratore di condominio, quali specifici requisiti devono possedere per amministrare?
È noto che la legge stabilisce specifici requisiti per svolgere l'attività di amministratore come, ad esempio, possedere il diploma di scuola superiore, aver superato un corso di formazione iniziale e frequentare corsi di aggiornamento annuali, oltre a non essere protestato o condannato per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio.
È altrettanto risaputo che i requisiti di formazione e professionalità, così come specificato dal comma 2 dell'art. 71-bis, non sono necessari nei casi in cui l'amministratore sia stato nominato tra i condòmini dello stabile, mentre i requisiti di onorabilità devono sussistere sempre.
Requisiti amministratore interno condominio
Ebbene, senza entrare nel merito delle ingiustificabili disparità di trattamento operate dal legislatore tra l'amministratore esterno "formato e aggiornato" e l'amministratore interno, con "licenza di incompetenza", ciò che interessa capire è se l'inquilino che amministra l'edificio condominiale in cui risiede possa essere considerato come un amministratore interno.
È chiaro che ci riferiamo ad un inquilino che non sia un amministratore professionista "formato e aggiornato" o che faceva l'amministratore ante riforma, perché in quel caso il problema neanche sussiste.
Ci riferiamo, invece, all'inquilino privo dei requisiti professionali indicati dalla legge.
A ben vedere l'inquilino, cioè la persona che ha il godimento dell'immobile ricevuto in locazione dal proprietario, in generale non ha diritto neanche a partecipare alla gestione condominiale, che spetta sempre al condomino.
Il conduttore, infatti, partecipa alla vita condominiale de relato, cioè indirettamente, per il tramite del locatore, basti pensare che non può chiedere nemmeno l'accesso ai dati sulla gestione del condominio, così come disposto dall'Autorità garante per la protezione dei dati personali.
In realtà esistono anche casi limite in cui gli affittuari in nero gestiscono gli edifici in cui abitano, con tutti i rischi annessi e connessi alla mancata registrazione del contratto di locazione. Tale evenienza, tuttavia, non sposta i termini del problema.
Infatti l'inquilino, con contratto di locazione o senza, al pari dell'usufruttuario, non può essere considerato condomino, ma soltanto mero possessore dell'unità immobiliare.
E quindi la risposta al quesito posto è data direttamente dal dispositivo del comma 2 dell'art. 71 bis "Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie", che prevede espressamente la possibilità di amministrare, senza aver conseguito il diploma di scuola media superiore ed il corso di formazione iniziale, soltanto "qualora l'amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile". Nello specifico, dunque, il legislatore parla di condomino.
Pertanto, considerando che i condòmini sono soltanto le persone proprietarie di una porzione immobiliare nell'ambito di un edificio condominiale, nel caso dell'inquilino amministratore, bisogna considerare i requisiti dettati dall'art. 71-bis, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione del codice civile.
In buona sostanza l'inquilino che amministra il fabbricato condominiale in cui abita deve possedere i requisiti di formazione e professionalità, al pari di un amministratore esterno.
La figura dell'amministratore di condominio
Avv. Michele Orefice
