L'amministratore è il legale rappresentante dei condomini nei rapporti interni (tra condomini) ed esterni (tra condominio e terzi); a questo rapporto si applicano gli articoli 1129, 1130 e ss. c.c. e quelli dettati in tema di mandato. In questo contesto l'amministratore è altresì detto mandatario.
Prima dell'entrata in vigore della riforma chiunque, purché maggiorenne, poteva svolgere l'attività di amministratore di condominio. Con l'entrata in vigore della legge n. 220, invece, solamente coloro i quali posseggono determinati requisiti (cfr. art. 71-bis disp. att. c.c.) possono assumere gli incarichi di gestione delle compagini.
Si tratta di requisiti inerenti l'assenza di condanne penali, di protesti e di istruzioni e formazione (iniziale e periodica).
In questo contesto è utile ricordare che l'amministratore:
a) può essere nominato dall'assemblea o (in alcuni casi) dall'Autorità Giudiziaria;
b) dura in carica un anno con automatica proroga in caso di mancata revoca;
c) può essere sempre revocato dall'assemblea ed in alcuni casi dall'Autorità Giudiziaria.
La figura dell'amministratore è obbligatoria in quei condomini con più di otto partecipanti (cfr. art. 1129, primo comma, c.c.); per partecipanti bisogna intendere i proprietari delle unità immobiliari (due comproprietari o più della medesima unità immobiliare ai fini di tale conto debbono essere considerati un unico condomino).
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Nei casi in cui la nomina sia obbligatoria e l'assemblea non vi provveda, ciascun condomino può fare ricorso all'Autorità Giudiziaria per la nomina del mandatario della compagine. Lo stesso potere è posto in capo all'amministratore dimissionario di un condomino nel quale la nomina è obbligatoria (cfr. art. 1129, primo comma, c.c.).
L'incarico, si diceva, ha durata annuale. Al termine del primo anno di gestione possono accadere due cose:
a) l'assemblea revoca il mandatario;
b) se ciò non accade l'incarico s'intende rinnovato automaticamente per un altro anno.
Al termine del biennio l'amministratore decade ex lege dall'incarico proseguendo la sua opera in prorogatio, fino alla nuova nomina o sostituzione. In caso di empasse assembleare, nei condomini con più di otto partecipanti i condomini possono chiedere al giudice la nomina dell'amministratore.
La revoca assembleare, come afferma l'art. 1129, undicesimo comma, c.c. può essere deliberata in ogni momento dall'assemblea. Ciò vuol dire che l'amministratore può essere revocato anche durante l'anno di gestione.
Per la Cassazione, la revoca senza giusta causa dà diritto all'amministratore di poter chiedere il risarcimento del danno per mancato guadagno (cfr. Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
In alcuni casi particolari, individuati in via del tutto esemplificativa dall'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c., l'amministratore può essere revocato dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. In alcune circostanze (gravi irregolarità fiscali e mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente), l'azione giudiziaria dev'essere preceduta da un tentativo assembleare.
Queste, in sintesi, le vicende relative a inizio e fine del rapporto di mandato che lega l'amministratore ed il condominio. E nel corso dell'anno? Quali sono le incombenze del mandatario della compagine.
I compiti dell'amministratore sono vari. I più significativi sono indicati in modo più o meno dettagliato negli artt. 1129-1130 c.c.
Senza alcuna pretesa di esaustività qui di seguito citeremo i più importanti:
a) convocare le assemblee quando dovuto e quando richiesto in conformità alla legge (cfr. artt. 1120 e 66 disp. att. c.c.) e presenziarvi quando necessario eseguendo le deliberazioni;
b) osservare e far osservare il regolamento di condominio;
c) garantire a tutti i condomini il miglior godimento ed uso dei beni e servizi comuni;
d) riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie alla gestione e conservazione delle parti comuni;
d) compiere le attività conservative e fiscali (es. versamenti ritenute, ecc.);
e) tenere i vari registri che la legge gli impone di conservare e mettere a disposizione dei condomini per la consultazione e l'estrazione di copie (registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali e delle nomine, regolamento, ecc.);
f) presentare all'assemblea il rendiconto di gestione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio di riferimento.
L'atto attraverso il quale l'amministratore esercita i propri poteri/doveri è il provvedimento (art. 1133 c.c.) che è obbligatorio per tutti i condomini, salvo annullamento da parte dell'assemblea o dell'Autorità Giudiziaria.
È bene ricordare che nell'ambito delle proprie prerogative l'amministratore può agire e resistere in giudizio senza il preventivo consenso dell'assemblea (cfr. art. 1131 c.c.).
Le responsabilità penali dell'amministratore di condominio
