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Cosa fare se l'amministratore non ci dà ascolto?
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Cosa fare se l'amministratore non ci dà ascolto?

Come comportarsi quando l'amministratore non ci dà retta!

Avv. Alessandro Gallucci  

Una delle maggiori cause di lamentela dei condòmini nei rapporti con il proprio amministratore di condominio – fintanto che non s'insinua (giustamente o inutilmente in questa sede consta) il sospetto della malafede – è che questi non presti ascolto alle richieste pervenutegli.

Qui di seguito vedremo entro che termini l'amministratore ha l'obbligo di rispondere e le conseguenze degli inadempimenti, nonché le ipotesi in cui la risposta dell'amministratore rientra nel puro atto di cortesia.

In questo contesto, quindi, potremo valutare che cosa fare per cercare di ottenere maggiore attenzione e che cosa se nonostante tutto tale attenzione non arriva.

Obbligo di corrispondenza

Alcune ipotesi espressamente previste dalla legge impongono all'amministratore di rispondere alle richieste a vario titolo formulate dai condòmini.

L'amministratore deve rispondere, tra le altre cose:

a) nel caso in cui sia avanzata richiesta di convocazione dell'assemblea per la deliberazione di innovazioni di cui all'art. 1120, secondo comma c.c. (es. abbattimento barriere architettoniche, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, ecc.); la risposta deve almeno consistere in una richiesta d'integrazione della documentazione;

b) nel caso di richiesta di convocazione dell'assemblea per deliberare in merito alla sua revoca (art. 1129, dodicesimo comma, c.c.);

c) nel caso di richiesta di copia dei registi condominiali e/o del regolamento e delle tabelle (artt. 1129, secondo comma, 1130 n. 6 c.c.);

d) nel caso di richiesta di accesso e copia ai documenti giustificativi di cui all'art. 1130-bis c.c.;

e) nel caso di richiesta di attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso (art. 1130 n. 8 c.c.).

Oltre a queste ipotesi specificamente indicate dal codice civile, l'amministratore è tenuto a corrispondere con i condòmini tutte le volte in cui ciò è considerabile necessario in relazione all'espletamento del suo incarico (es. segnalazioni danni e/o guasti di cose comuni, richieste di danni, ecc.).

La differenza sostanziale tra le ipotesi nominate e quelle, per così dire, varie sta nel fatto che l'inadempimento rispetto alle prime rappresenta certamente grave irregolarità nella gestione che può comportare la revoca del mandato su ricorso all'Autorità Giudiziaria anche solamente da parte di un condomino.

In questo contesto, non è raro che sia stato fatto ricorso al verbo “corrispondere”. Intendiamo dire che il primo modo per attirare l'attenzione dell'amministratore – laddove per ragioni sue personali o di organizzazione dello studio i contatti telefonici non siano sufficienti – è rappresentato dall'utilizzazione della forma scritta per le nostre comunicazioni.

Fax, pec, o raccomandata a.r. è indifferente, purché vi sia possibilità di dimostrare che il nostro legale rappresentante ha ricevuto le nostre richieste.

Si badi: l'amministratore è un professionista e la stessa Corte di Cassazione ha – nemmeno tanto implicitamente – riconosciuto il suo diritto a non vedersi intralciato nel proprio lavoro.

Che cosa vuol dire ciò?

Che scrivere all'amministratore che non ci dà ascolto telefonicamente o nelle comunicazioni in nostra presenza, non ha senso sé si tratta di inutili richieste o vacue preoccupazioni.

Insomma: corrispondiamo con il nostro legale rappresentante solamente quando è utile e necessario perché solamente le sue omissioni verso queste nostre richieste avranno un valore legale rispetto alla possibilità di contestarli un inadempimento nel corretto espletamento del suo incarico.

Prima di rivolgersi ad un giudice è, comunque consigliabile rivolgere all'amministratore una formale diffida a rispondere, se del caso per il tramite di un legale (che può avere maggiore competenza e in taluni casi anche maggiore efficacia persuasiva).

Nessun obbligo di risposta da parte dell'amministratore

S'è detto in principio che non sempre l'amministratore è tenuto a dar retta ai condòmini.

Esiste – come s'è già accennato poc'anzi – un diritto ad ignorare le richieste.

Ciò avviene primariamente quando si tratta di istante già avanzate e alle quali s'è fornita completa risposta.

Se un condomino chiede il verbale dell'ultima assemblea, se non vi sono ragionevoli motivi, perché l'amministratore dovrebbe dargli retta se pochi giorni dopo lo richiede nuovamente?

V'è poi una particolare categoria di istanze, rispetto alle quali è bene sempre tenere a mente che l'eventuale risposta dell'amministratore è frutto della sua cortesia e non conseguenza dei suoi obblighi: il riferimento è ai rapporti di vicinato.

Salvo il caso, infatti, di controversie che possano avere importanza anche in relazione alla conservazione delle parti comuni (e più in generale alla loro gestione), non v'è alcun obbligo in capo all'amministratore d'intervenire o più semplicemente di interessarsi alle nostre vicissitudini con il nostro dirimpettaio o con il vicino del piano superiore o inferiore.

La Tv ad alto volume, il rumore di sedie e tacchi, ecc. ecc. non riguardano l'incarico dell'amministratore; se in questi casi non riceviamo ascolto – magari nemmeno questa semplice spiegazione – forse potremmo rimproverare all'amministratore scarsa sensibilità rispetto alle istanza di un cliente, ma di sicuro non potremo mai ottenere una sua revoca o comunque rimproverargli inadempimenti. Insomma in questi casi vale bene il detto: “Domandare è lecito, rispondere è cortesia”.

Farsi dare ascolto, questione di professionalità e correttezza

Al di là delle conseguenze legali rispetto alle inadempienze dell'amministratore rispetto alle nostre istanze – conseguenze che è bene conoscere, ma che evidentemente non risolvono il problema – ottenere ascolto è anche una questione di rapporti interpersonali e di qualità dei diretti interessati.

Così, se da un lato prestare attenzione alle istanze della propria clientela è indice di professionalità ed è quindi utile scegliere con attenzione chi andrà a gestire il nostro immobile, dall'altro lato ottenere attenzione è anche questione di correttezza del condomino. Subissare di istanze e problematiche poco e per nulla significative l'amministratore, non è un buon modo per farsi ascoltare.

Che cosa succede se muore l'amministratore?

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Donato
Donato 29-09-2016 22:21:50

Parole sante certa gente si sa vendere bene e il parco buoi che c'è in giro è commovente. Certi incompetenti sono pieni di clienti a cui raccontano un sacco di frottole che non è mai colpa loro, altri più competenti ma con il vizio di essere trasparenti e non fanfaroni muoiono di fame.

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Lino
Lino 30-09-2016 17:11:50

Ho a che fare con molti amministratori e vi garantisco che attualmente sta crescendo l'attenzione dei condomini verso la gestione condominiale. Sicuramente ci sono degli amministratori fanfaroni o disonesti che riescono ancora a sopravvivere, ma la trasparenza ripaga ampiamente gli amministratori onesti e competenti. Internet sta portando la gestione condominiale nelle case, vedi CondominioWeb, con la curiosità e l'informazione si crea cultura e questo, nel medio periodo taglierà le gambe a tanti amministratori impreparati, fanfaroni, poco trasparenti e a volte disonesti..

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Seppianeraebasta
Seppianeraebasta 06-10-2016 13:55:54

Purtroppo la questione é diversa.
Una volta che l'amministratore " si scorda" di rispondere alle emails, ed anche se persiste in una totale condizione di disinteresse bisognerebbe provvedere a " cacciarlo via!".
Perchè infatti continuare a pagare mensilmente una persona che non svolge i propri compiti?
È un po' come continuare a salire su di un mezzo pubblico,senza onorare il ticket d'acquisto.
Purtroppo " i controllori", sono sempre assenti, ed il disonesto continua e/o continuerà ,a farla sempre franca.
Ovvero : il 33,33% é impraticabile perchè ognuno fa' muro contro se stesso ed i propri interessi.
L'italia un paese di : cogl....i, chi ne potrà dubitare mai...?

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Non Lo Metto In Dubbio. ASSO
Non Lo Metto In Dubbio. ASSO 19-09-2018 18:53:10

ASSOLUTAMENTE!!!NON LO METTO IN DUBBIO!!!!!
IMPLECITOR!!!!!!

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Mariolino
Mariolino 11-02-2020 18:29:38

Scusate, ma la richiesta di invio dell'estratto conto condominiale, non rientra tra i documenti contabili, di cui l'amministratore ha l'obbligo di inviare?
oppure il condomino può visionarlo solo presso lo studio dl l'amministratore?
e se l'amministratore non fornisce il luogo esatto dove sono custoditi i registri condominiali?
Grazie

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Armando Ruggeri
Armando Ruggeri 15-05-2020 15:24:17

Ho richiesto più volte all'amm/re di inserirmi all'O.G.prossima assemblea per trattar la sua nomina di una precedente assemblea dove ritengo nulla la sua nomina per l'inosservanza da parte sua dell'art.1129 c.c.che prevede l'indicazione specifica del suo compenso,anzi ha preteso anche di inserire spese extra che non gli competono perchè comprese nel compenso.Ebbne non risponde.Che spuò fare?

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Ana Julia
Ana Julia 25-05-2020 05:47:01

Con la mia Famiglia abbiamo comprato una casa a gunio del anno scorso. Avviamo un bimbo di quasi due Anni. Su il cortile uno dei vicini siamo in 5 famiglie a messo la macchina su parti comuni. Detto al delegato aministratore di dirli al sig.di toglierla, al altro giorno me la trovo li .Il aministratore delegato io li ho detto ma sono amici e fanno come vogliono. PER dire tutto mi fanno la guerra onni volta che esco con il mio bimbo .E il piccolo non a diritto su 4 famiglia di adulti....vergonoso mi sento impotente. Non so come fare per avviamo diritti come propietari.

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Armando Ruggeri
Armando Ruggeri 01-06-2020 17:05:21

l'amm/re abusivo perché la sua nomina è nulla non
avendo rispettato l'art.1119 c.c.è sostenuto da numerosi condomini compiacenti che lo sostengono illecitamente perché non vogliono intraprendere azioni legali costose e piene di fastidi,purchè continui ad esercitare il mandato abusivamente disposti ad approvare preventivi e consuntivi senza esaminarli nelle singole voci come sta accadendo e tacitando i condomini onesti!

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Emanela
Emanela 05-06-2020 10:39:33

Ho mandato la raccomandata di revoca del mandato, firmata da tutti i condomini aderenti a Gennaio con la richiesta di mettere a disposizione tutta la documentazione contabile, ad oggi non siamo ancora riusciti a fare l'assemblea ordinaria per l'aprovazione del bilancio 2018/2019 e senza spiegazioni ha vuotato il conto condominiale pagandosi anche la parcella non ancora approvata che fare? E sostiene di essere un professionista serio quando in 6 anni che abito in questo condominio ho dovuto penare per avere un appuntameto e dei documeti contabili mai visto traccia, da pagare tanto ma tanto se esistono amministratori onesti e trasparerenti li ringrazio perche stare dalla parte del condomino che si vede solo arrivare ingiunzioni di pagamento senza riscontri sull'operato da veramente indisposizione l'onesta ė un pregio decaduto, ma se siamo informati possiamo contrastare la disonestà diffusa di amministratori poco trasparenti

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Armando
Armando 19-06-2020 15:22:16

Purtroppo l'amm/re continua ad esercitare l'incarico pur non avendo rispettato l'art.1129 c.c. e pretendendo il pagamento di lavori straordinari pure essendo compresi nel compenso
annuale di 2.500,00 euro accettato,senza esplicitare di quali lavori trattasi nello specifico in base alla citata norma che prevede l'assoluta nullità della sua nomina!

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Armando
Armando 19-06-2020 15:26:15

Purtroppo l'amm/re continua ad esercitare l'incarico pur non avendo rispettato l'art.1129 c.c. e pretendendo il pagamento di lavori straordinari pure essendo compresi nel compenso
annuale di 2.500,00 euro accettato,senza esplicitare di quali lavori trattasi, nello specifico, in base alla citata norma che prevede l'assoluta nullità della sua nomina!E gli altri
condomini sono compiacenti.Credetemi è un ingiustizia che non si sopporta.Vi prego di aiutarmi a superare tale situazione.Grazie

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Armando
Armando 19-06-2020 15:28:12

Purtroppo l'amm/re continua ad esercitare l'incarico pur non avendo rispettato l'art.1129 c.c. e pretendendo il pagamento di lavori straordinari pure essendo compresi nel compenso
annuale di 2.500,00 euro accettato,senza esplicitare di quali lavori trattasi, nello specifico, in base alla citata norma che prevede l'assoluta nullità della sua nomina!E gli altri
condomini sono compiacenti.Credetemi è un ingiustizia che non si sopporta.Vi prego di aiutarmi a superare tale situazione.Grazie

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Giovanni
Giovanni 06-10-2020 16:40:12

Rimango allibito quando leggo certe cose e sarei curioso di sapere se fuori dal nostro "bel paese" funzioni allo stesso modo.

Quindi, io come condomino -pago- un professionista e lui mi risponde sostanzialmente se gli sto simpatico o meno?
Oppure in base agli screzi che abbiamo avuto?
Oppure se gli va di farmi una cortesia?
O semplicemente se parliamo di questioni di gravità?

Onestamente spero che nel frattempo le leggi siano cambiate visto che questo articolo risale al 2016 altrimenti ho ben capito perchè nei condòmini vige l'anarchia più assoluta e gli amministratori gongolano.

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