Quali sono i passi da seguire se si vuole intraprendere l'attività di gestione di immobili. Detta diversamente: che cosa fare per diventare amministratore di condominio?
Il contesto cambia la risposta, come vedremo nel proseguo. Nella generalità dei casi ciò che conta è avere il possesso di una serie di requisiti, in altre, sostanzialmente, avere raggiunto la maggiore età ed «essere una brava persona».
Andiamo per ordine.
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, ossia della legge n. 220/2012, non era previsto alcun requisito per assumere incarichi di amministrazione condominiale.
Trattandosi di contratto assimilabile al mandato, era sufficiente la maggiore età per poter essere nominato; basta, nulla di più.
Diventare amministratori dalla riforma al d.m. n. 140/2014
Dal 18 giugno 2013 all'entrata in vigore del decreto ministeriale n. 140 del 2014 (il 9 ottobre 2014) abbiamo avuto un periodo d'interregno che – oggi – le cronache condominiali ricordano come incredibile e che – domani – la storia probabilmente inquadrerà come il classico malcostume legislativo italiano.
Di che cosa stiamo parlando, lo vediamo subito. L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, al primo comma, prevede il possesso di una serie di requisiti per assunzione degli incarichi di amministratore condominiale.
Requisiti che possono essere così sintetizzati:
a) onorabilità;
b) professionalità.
Quanto a quest'ultimo la legge si limitava a specificare che era requisito per l'assunzione dell'incarico avere frequentato un corso di formazione iniziale (non necessario per chi già aveva esercitato un anno negli ultimi tre anni precedenti al momento dell'entrata in vigore della riforma) e la frequenza di corsi di aggiornamento.
Il problema nel lasso di tempo sopra indicato era che null'altro diceva la legge in relazione a corsi di formazione iniziale e periodica: chi li poteva tenere, requisiti, ecc. ecc. Niente di tutto ciò.
Il così detto decreto Destinazione Italia (d.l. n. 145/2013) è intervenuto demandando al Ministero della Giustizia la competenza ad emanare un regolamento che si occupasse di questo aspetto.
L'atto normativo di riferimento, attualmente, è il decreto ministeriale n. 140/2014, intitolato Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.
A chi si domanda: e chi ha seguito corsi di formazione iniziale e periodica tra l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 e prima dell'entrata in vigore del decreto ministeriale n. 140? Mistero della legge.
La risposta che considera regolari quei corsi – in assenza di disciplina di regolamentazione – è la soluzione che appare la più seguita.
Certo è che il decreto ministeriale n. 140, lungi dall'aiutare il settore a selezionare efficacemente gli operatori, rappresenta un blando (eufemismo) intervento regolamentatore del quale – visti gli effetti – si poteva fare a meno.
Diventare amministratore di condominio oggi
Requisito immancabile per ogni persona che voglia cimentarsi nell'attività di amministratore condominiale è il possesso di requisiti di onorabilità che sono individuati dall'art. 71-bis disp. att. c.c.:
a) nel godimento dei diritti civili;
b) nell'assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) nel non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) nel non essere interdetti o inabilitati;
e) nel non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari.
Si tratta di requisiti concorrenti. Per la professionalità, invece, la legge – eccezion fatta per le eccezioni previste per gli amministratori, di cui si dirà dopo – richiede il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere frequentato un corso di formazione iniziale, nonché di seguire corsi di aggiornamento in costanza di esercizio della professione.
Alla luce di quanto stabilito dal d.m. n. 140/2014, per diventare amministrazione condominiale, oggi, è necessario frequentare un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore, delle quali per lo meno un terzo dedicate ad esercitazioni pratiche.
Da non perdere: Conviene diventare amministratori di condominio?
I corsi possono essere organizzati da chiunque, seguendo tuttavia le indicazioni contenute nel più volte citato decreto ministeriale.
È così necessario che l'organizzatore scelga un responsabile scientifico (una sorta di direttore del corso) tra particolari figure professionali (avvocati, magistrati, ingegneri, ecc.) e dei formatori – la cui esperienza dev'essere certificata dal primo – anch'essi con preparazione specificamente orientata alla disciplina condominiale.
Il programma del corso, poi, dev'essere conforme ai dettami dello stesso decreto. Il tutto, dice il regolamento, dev'essere oggetto di comunicazione al Ministero della Giustizia.
All'esito del corso – che si può tenere anche in modalità telematiche – si deve svolgere un esame (necessariamente in un sede fisica) – il cui superamento è attestato dal responsabile scientifico.
Per continuare ad esercitare l'attività, poi, è annualmente necessario seguire un corso di aggiornamento della durata minima di quindici ore (si badi il corso deve durare almeno quindici ore e non si possono sommare, ai fini del d.m. n. 140/2014, quindici ore di aggiornamento ad esempio in diversi convegni slegati tra loro); tale corso soggiace alle stesse regole dettate per quello di formazione iniziale.
Chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore dell'art. 71-bis disp. att. c.c., non è tenuto a seguire un corso di formazione iniziale, restando comunque obbligato all'assolvimento degli obblighi di formazione periodica. A queste persone non è chiesto nemmeno il diploma di scuola superiore di secondo grado.
Come diventare amministratori interni
Più semplice, inspiegabilmente (con dubbi, ad avviso dello scrivente, di costituzionalità della norma), diventare amministratori del condominio nel quale si è proprietari di un'unità immobiliare.
Che sia una piccola compagine con pochi partecipanti o un mega complesso edilizio supercondominiale, è sufficiente possedere i requisiti di onorabilità, non essendo necessario né il diploma di scuola superiore di secondo grado, né la frequenza di alcun corso, nemmeno di aggiornamento.
La principale e perdurante critica volta al decreto ministeriale n. 140 del 2014 ha riguardato l'assenza di un sistema di vigilanza e controllo sull'attività di organizzazione dei corsi e di conseguenza sull'effettiva reale preparazione e professionalità degli organizzatori e, come si suole dire a cascata, dei nuovi amministratori.
L'impressione, non solo dello scrivente, è che il decreto ministeriale n. 140 del 2014 debba essere profondamente rinnovato.
Rispettati i requisiti di onorabilità e acquisiti quelli di professionalità, è possibile iniziare ad esercitare l'attività di amministratore condominiale assumendo incarichi.
L'esercizio professionale e non occasionale comporta la necessità di attivare la partita IVA nonché versare i contributi all'INPS, salvo appartenenza ad un ordine/collegio professionale con proprio istituto previdenziale di riferimento.
=> Gli obblighi fiscali dell'amministratore di condominio
