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L'amministrazione di un condominio può essere affidata anche ad una società consortile?
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L'amministrazione di un condominio può essere affidata anche ad una società consortile?

Una società consortile può gestire il condominio?

Avv. Rosario Dolce  

Sappiamo che anche le persone giuridiche possono svolgere, in presenza di dati requisiti, il mandato di amministratore. Verifichiamo se sussistono limiti alla forma e all'oggetto sociale

La Suprema Corte ebbe ad affermare originariamente che la disciplina del condominio sembrerebbe supporre necessariamente la figura dell'amministratore come persona fisica e non giuridica (Cassazione, Sezione seconda, 5608/94).

A relativo fondamento, fu argomentato che, in caso di richiesta di revoca dell'incarico da parte di un condomino qualora emergano sospetti di gravi irregolarità il giudizio del tribunale sugli atti dell'amministratore viene esercitato con la necessaria garanzia del contraddittorio, su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche, vertendosi in tema di responsabilità personale.

=> Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio

Siffatto orientamento venne però "ridiscusso" nei termini, appena un decennio successivo.

Con la Sentenza nr 22840 del 2006 la Corte di Cassazione cambiò opinione ed ebbe a riconoscere come legittima la delibera di nomina come amministratore del condominio degli edifici di una persona giuridica.

Il revivement fu motivato dalla assenza nell'ordinamento giuridico di disposizioni contrarie alla facoltà di demandare ad una persona giuridica l'incarico di amministratore di condominio.

La soluzione della questione venne quindi ricavata dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (articolo 12 delle disp. prel.). In altri termini: se la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio dell'ordinamento, nell'ambito della predetta capacità, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, non può non comprendersi la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio.

La tesi giurisprudenziale in rassegna, a quanto pare, ha convito il Legislatore della riforma del cosiddetto "Codice del condominio" (Legge 220/2013).

In seno al comma tre dell'articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione al Codice civile, Questi ne ha positivizzato l'assunto nei seguenti termini: "Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice.

In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta servizi".

La "questio". Ciò opportunamente premesso, ci si è chiesti se il concetto di società sia dilatabile al punto tale da ivi comprendervi anche le società consortili, disciplinate nel titolo IX del predetto Libro V del Codice civile.

Le disposizioni normative che regolamentano le società consortili sono, da un lato, quelle che disciplinano le società commerciali (ex artt. 2291 e seguenti del c.c.) e, dall'altro, quelle che disciplinano il consorzio.

I consorzi sussistono ogni qual volta più imprenditori, costituendo una organizzazione comune (quindi consorziandosi ex art. 2602 c.c.) per disciplinare lo svolgimento di determinate fasi della attività economica esercitata, mirano a realizzare un coordinamento delle proprie singole attività in grado di agevolarli individualmente.

=> Legge di Stabilità. Nuove opportunità di lavoro.

La differenza tra Società commerciali e consortili si conviene, quindi, nello scopo della loro attività: mentre quelle commerciali sono volte al perseguimento di uno scopo di lucro, quelle invece consortili sono volte al perseguimento di uno scopo mutualistico.

La Sentenza. Orbene, secondo il Giudice di Pace di Gorizia - con Sentenza datata 30.10.2014 nr 893 - l'amministrazione di un condominio potrebbe essere affidata anche ad una società Consortile.

Benché, il Decidente riconosca che il Legislatore ha incluso letteralmente solo le Società commerciali nel novero di quelle a cui è demandabile lo svolgimento dell'incarico di amministratore del condominio (visto il riferimento al tiolo V del Libro V del Codice civile, riportato nel predetto articolo 71 bis), lo stesso afferma che, nello stesso modo con cui originariamente la giurisprudenza ha ritenuto opportuno mutare il proprio orientamento, per l'insussistenza di disposizioni contrarie, anche in questo caso sia possibile procedere in tale senso.

In effetti, da una parte, la stessa norma non prevede una sanzione in caso di violazione "estensiva" del disposto (come riportato, invece, per la perdita dei requisiti di onorabilità dell'amministratore, nel comma successivo); e, dall'altra parte, ai sensi del combinato disposto di cui agli articoli 1138 e 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il disposto della norma in disamina non è stato incluso tra quelli che risultano inderogabili alla autonomia privata.

Ciò non toglie che il provvedimento in commento non ha convinto molti addetti ai lavori e rimane, in quanto tale, una decisione ai margini: in attesa di ulteriori conferme giurisprudenziali.

Ringraziamo per la segnalazione della Sentenza Avv. Vincenzo Nasini

Responsabile coordinamento condominiale di Confedilizia

=> Primi atti di gestione di un piccolo condominio

Scarica Giudice di Pace di Gorizia, sent. n. 893 del 29/10/2014

Cerca: società consortile gestisce condominio

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