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Anticipazioni dell'amministratore, onere della prova ed azione diretta contro i singoli condòmini
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Anticipazioni dell'amministratore, onere della prova ed azione diretta contro i singoli condòmini

Quando i condomini devono restituire all'amministratore le somme da lui anticipate

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore di condominio cessato dall'incarico (è indifferente se per revoca o dimissioni) ha diritto ad ottenere la restituzione delle somme legittimamente anticipate nel corso della propria gestione e per farlo può:

a) chiamare in causa l'intero condominio;

b) citare in giudizio i singoli condomini – pro quota – per la parte di loro riferimento e chiaramente sul presupposto della loro inadempienza.

Questa, in brevissima sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Torino con la sentenza n. 544 depositata in cancelleria il 29 gennaio 2016.

Il fatto che ha portato alla pronuncia dell'ufficio giudiziario piemontese è di quelli ricorrentissimi: amministratore condominiale reclama somme nei confronti di un condominio precedentemente amministrato. Nel perdurare dell'inadempimento della compagine, questi propone azione giudiziaria mediante atto di citazione qui è seguita attività istruttoria, anche mediante espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, e quindi la condanna della compagine, rimasta contumace, al pagamento di quasi 13 mila euro.

Quando parliamo di anticipazioni dell'amministratore siamo abituati a pensare, in ragione di una lettura semplicistica delle sentenze di Cassazione, che se l'assemblea non approva questi esborsi, allora si tratta di soldi persi per l'amministratore.

Da non perdere: Dalle possibili indebite pressioni sui condòmini ai rischi economici per lo stesso amministratore.

Non è sempre così ed il Tribunale di Torino spiega in modo chiaro le ragioni: vediamole.

La sentenza n. 544/16 parte dall'inquadramento del rapporto amministratore–condominio, o meglio del rapporto amministratore–condòmini: per il giudice adito l'amministratore è mandatario dei condòmini, cioè loro legale rappresentate pro-quota, in relazione all'attività di gestione delle parti comuni dell'edificio.

Chi è rappresentato, in poche parole, non è la collettività condominiale ma il singolo in ragione di poteri conferiti dell'assemblea che è ambito di gestione collegiale degli interessi individuali.

Sorvoliamo su questi aspetti che nell'ambito di questa sentenza rappresentano un aspetto secondario, ma che a livello generale rappresentano un aspetto del mai risolto (e sopito) contrasto sulla soggettività giuridica del condominio.

In questo contesto di rappresentanza, si legge in sentenza, “si deve osservare che, nascendo l'obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini nel momento stesso in cui avviene l'anticipazione legittima e per diretto effetto di essa, la situazione non muta in conseguenza della cessazione dell'anticipante dall'incarico di amministratore, con la conseguenza che la domanda dell'amministratore cessato dall'incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell'interesse della gestione condominiale può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all'obbligo di pagare la propria quota (cfr. in tal senso la citata Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190)” (Trib. Torino 29 gennaio 2016 n. 544).

Quest'azione, chiarisce il Tribunale di Torino, anche in ragione delle sue esposte considerazioni i merito all'assenza di soggettività della compagine ed all'instaurazione di un rapporto diretto di rappresentanza tra amministratore e condòmini “può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall'espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti), sia nei confronti di ogni singolo condomino inadempiente all'obbligo di pagare la propria quota […]” (Trib. Torino 29 gennaio 2016 n. 544).

Si badi: anticipazione legittima, ossia esborso per conto del condominio che l'amministratore poteva sostenere. Si pensi, quindi, alle somme sborsate per quote ordinarie non pagate, o eventualmente a spese straordinarie urgenti ex art. 1135, secondo comma, c.c.

Restano fuori dall'alveo delle somme di cui si può legittimamente domandare la restituzione quelle somme sborsate dall'amministratore senza alcune autorizzazione/legittimazione.

Da non perdere: Senza una deliberazione l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute

Scarica Trib. Torino 29 gennaio 2016 n. 544

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Paolokap
Paolokap domenica 10 aprile 2016 alle ore 12:10

Da quello che si legge mi sembra di capire che il creditore - l'amministratore -può agire sia nei confronti dell'intero condominio sia contro i singoli condomini. Ma l'art.63 comma 2 delle DACC non dice che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini." Quindi si dovrebbe dedurre che l'amministratore creditore può agire contro tutto il condominio solo se tutti i condomini sono morosi?

Paolokap
Paolokap domenica 10 aprile 2016 alle ore 12:21

Da quello che si legge mi sembra di capire che il creditore - l'amministratore -può agire sia nei confronti dell'intero condominio sia contro i singoli condomini. Ma l'art.63 comma 2 delle DACC non dice che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini." Quindi si dovrebbe dedurre che l'amministratore creditore può agire contro tutto il condominio solo se tutti i condomini sono morosi?

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