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Personalità giuridica del condominio, nuovi contrasti in vista
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Personalità giuridica del condominio, nuovi contrasti in vista

Nuova legge, nuove sentenze, nuova vita al condominio?

Avv. Alessandro Gallucci 

Quella della personalità giuridica del condominio, o quanto meno della soggettività giuridica distinta dai suoi partecipanti è materia che la legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) ha volutamente ignorato e che, invece, al pari o forse più di altre avrebbe meritato soluzione.

Sta di fatto che in seguito all'entrata in vigore della riforma del condominio, le prime sentenze (di merito e di legittimità) che si sono soffermate sull'argomento hanno messo in evidenza dei cambiamenti rispetto al passato.

Questi pretesi cambiamenti, che secondo i giudici estensori delle pronunce devono essere letti tra le righe dei nuovi articoli codicistici riguardanti il condominio, finiranno solamente per creare ulteriore confusione in materia.

Si badi: la legge di riforma del condominio, questo è un dato unanimemente condiviso, è stata scritta male e la sua frettolosa approvazione non è stata sicuramente la migliore soluzione. Leggerla per ipotizzare soluzioni non previste, tuttavia, non è la soluzione migliore a colmare le lacune esistenti.

Entriamo nel dettaglio.

Il fu Ente di gestione?

Esiste “un pacco così” di sentenze nelle quali si legge che il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei propri partecipanti (cfr., tra le tante, Cass. 14 dicembre 1993, n. 12304).

Nel 2008, quando fu spazzata via la solidarietà tra i condomini rispetto alle obbligazioni condominiali, le Sezioni Unite della Cassazione criticarono aspramente, ritenendolo infondato, il riferimento al così detto ente di gestione.

Si legge nella sentenza che nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione tra condominio ed ente di gestione, “il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici.

Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti” (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Ma il condominio, giuridicamente parlando, può davvero essere considerato inesistente?

La stessa Cassazione, qualche mese dopo, disse di no e specificò che “è indubbio che il condominio, benché privo di autonoma soggettività giuridica, si configura come centro di imputazione di interessi diverso dal condomino e che e' pienamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino” (così Cass. 19 marzo 2009, n. 6665); gli ermellini proseguirono nel loro ragionamento per spiegare come l'esistenza di un quid giuridico riferibile al condominio non era da considerarsi in contrasto con quanto affermato dalle Sezioni Unite.

A dire il vero lo “tsumani” rappresentato dalla sentenza n. 9148 ha fatto si che questa specificazione non fosse tenuta nella debita considerazione; il condominio è rimasto per molti in un limbo giuridico tra ente di gestione senza personalità giuridica e nullità giuridica. Un ectoplasma, come ha detto qualcuno.

Nuova legge, nuove sentenze, nuova vita al condominio?

L'approvazione della legge n. 220/2012 ha riportato in auge tra i giudici di merito e di Cassazione quella teoria che vede nel condominio un soggetto di diritto, per carità magari senza personalità giuridica, distinto dai suoi partecipanti; per intenderci si considera il condominio un qualcosa di molto simile ad un'associazione.

Le prime avvisaglie di questa presa di posizione si sono avute con le sentenze di Tribunale relative alla pignorabilità del conto corrente condominiale.

=> Di nuovo sulla pignorabilità del conto corrente condominiale

La pronuncia che ha destato maggiore interesse rispetto a questa presa di posizione è la n.19663 resa a settembre del 2014 dalle Sezioni Unite nella quale si legge che “se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della legge n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma” (Cass. SS.UU. 18 settembre 2014 n. 19663).

E' vero, nel codice civile, si parla di patrimonio dell'amministratore e del condominio, ma allo stesso tempo di dice che l'amministratore deve indicare analiticamente il compenso per “l'attività svolta” e non, come sarebbe stato doveroso” per l'attività “che andrà a svolgere”.

Morale della favola: sebbene le leggi s'interpretino anche e soprattutto in ragione del significato delle parole, la leggerezza con cui il Legislatore della riforma ha fatto uso di certi termini impone prudenza interpretativa, almeno a parere di chi vi scrive.

=> Amministratore di condominio. Tutte le “carte” per essere in regola

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