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Primi atti di gestione di un piccolo condominio
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Primi atti di gestione di un piccolo condominio

E' possibile gestire un piccolo condominio senza amministratore?

Avv. Alessandro Gallucci 

Buongiorno amici di Condominioweb. Ho da poco acquistato un appartamento in un edificio di recente costruzione.

La palazzina si compone di sole quattro unità abitative e all'inizio a parte la mia, tutte le altre erano in mano al costruttore; adesso la situazione è cambiata e sono state vendute tutte.

La scorsa settimana ho incontrato i miei vicini ed è emersa la volontà di gestire le parti comuni assieme, ad esempio prevedendo un servizio di pulizia scale. Dato che non esiste nemmeno ascensore, almeno all'inizio vorremmo fare da noi senza nominare un amministratore. È possibile? Cosa fare per non sbagliare?

Partiamo dal primo quesito. Si, è possibile in quanto al legge (art. 1129, primo comma, c.c.), impone la nomina dell'amministratore solamente quanto i condòmini sono almeno nove. Mancanza di obbligo non vuol dire mancanza di opportunità: il numero soglia di partecipanti al condominio è puramente convenzionale e la legge n. 220/2012 lo ha addirittura innalzato.

Come dire: potrebbe essere consigliabile nominare un amministratore anche se non v'è obbligo, tutto dipende dalla tipologia e complessità di servizi comuni.

Andiamo oltre: stabilito che nel caso del nostro lettore (quattro condòmini) la nomina non è obbligatoria, è utile ricordare che cosa debbano fare i comproprietari per gestire correttamente le parti comuni:

a) se non è stata fatta richiesta di attribuzione del codice fiscale (Variazione del codice fiscale del condominio) al momento della costituzione del condominio (cioè al momento della prima vendita), è necessario rivolgersi all'agenzia delle entrate per ottenerlo. Ciascun condomino può fare questa richiesta;

b) ogni decisione inerente la gestione delle cose comuni deve passare dall'assemblea, per cui è fondamentale dotarsi di tabelle millesimali;

c) rispetto all'ipotesi di scelta dell'impresa di pulizia scale, è necessario selezionarne una con i requisiti di cui alla legge n. 82 del 1994

d) i condòmini o uno di essi devono occuparsi degli adempimenti connessi a questa scelta, ad esempio versando le ritenute d'acconto nei termini di legge, ecc.;

e) se esiste un condomino facente funzione di amministratore (pagamenti bollette, adempimenti fiscali, ecc.), il suo nominativo dev'essere affisso fuori dal condominio assieme ai dati indentificativi (indirizzo, ecc. cfr. art. 1129, quinto comma, c.c.).

=> Con la Riforma arrivano le targhe (della discordia)

Insomma un condominio composto di quattro persone gestito dai condòmini senza fare ricorso ad un amministratore non si distingue da un'altra compagine che, per scelta o per obbligo di legge, s'è dotata di un mandatario, se non per il fatto che in questa seconda ipotesi gli adempimenti connessi alla gestione e conservazione delle parti comuni sono delegati al suddetto amministratore.

Come si diceva in principio questa scelta dev'essere fatta ponderando l'effettiva utilità della presenza del mandatario. La spesa per il suo compenso può essere considerata un investimento piuttosto che un costo o comunque la giusta remunerazione del servizio offerto rispetto al tempo guadagnato delegando ad altri il compimento di determinati adempimenti.

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