Amministratore di condominio: nomina revoca e rapporto di mandato
L'assemblea di condominio, con una deliberazione che deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.), nomina l'amministratore.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Questo il contenuto dell'art. 1129, decimo comma, c.c.
È dibattuto a tutt'oggi se questa disposizione configuri un'ipotesi d'incarico 1+1 ovvero a rinnovo annuale periodico, salvo revoca.
La revoca oltre che in qualunque momento da parte dell'assemblea può essere altresì disposta dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino allorquando ricorrano i presupposti indicati dell'art. 1129 c.c. undicesimo e dodicesimo comma, c.c.
Approssimando possiamo dire che la revoca giudiziale da parte del Tribunale può essere disposta allorquando vi siano gravi irregolarità nella gestione.
Chiarito ciò, è altrettanto utile precisare che "secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Semplificando al massimo la deliberazione di nomina e la successiva assunzione dell'incarico si configurano come atti che vanno inquadrati nell'ambito di uno scambio di volontà tra condominio ed amministratore il cui risultato è l'instaurazione di un contratto di mandato.
L'inquadramento del rapporto amministratore - condominio nell'alveo della disciplina contrattuale permette di affermare che il mandatario dei condomini risponderà dei propri inadempimenti verso la compagine condominiale a titolo di responsabilità contrattuale.
Attribuzioni e responsabilità amministratore, le norme di riferimento
A questo punto la domanda sorge spontanea: quando l'amministratore dovrà ritenersi responsabile e quando, invece, il suo comportamento dovrà essere considerato corretto?
Ai sensi dell'art. 1710, primo comma, c.c. "il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore".
In sostanza se l'incarico è retribuito la valutazione dell'osservanza della diligenza sarà più rigorosa.
Negli altri casi - si pensi alle tante ipotesi di così detto amministratore interno che presta la sua opera per puro spirito di servizio - al contrario, la valutazione dell'operato dell'amministratore, nel caso di responsabilità, sarà svolta con minore severità.
Ciò, naturalmente, non vuol dire andare esenti da responsabilità quanto, piuttosto, essere meno fiscali nel valutare l'operato del mandatario.
In che cosa consiste, precisamente, la diligenza del buon padre di famiglia cui fa riferimento la norma succitata.
La Cassazione è costante nell'affermare che con tale termine s'intende fare riferimento al comportamento che "è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità" (Cass. n. 19778 del 2003).
Attribuzioni e responsabilità amministratore, un caso pratico
Un esempio chiarirà il concetto.
Si pensi all'ipotesi in cui, a seguito di copiose precipitazioni un condomino, il proprietario dell'unità immobiliare sita all'ultimo piano lamenti delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà comune. Ricevuta la segnalazione l'amministratore dovrà attivarsi per verificare se ciò corrisponde al vero ed eventualmente predisporre tutti i rimedi utili ad evitare che la situazione degeneri.
Laddove il mandatario dei condomini non dovesse fare ciò, il singolo condomino, così come l'intera compagine condominiale nel caso di sua chiamata in causa, potrebbe rivalersi sull'amministratore per responsabilità contrattuale nell'espletamento del proprio incarico.
A questo punto lo stesso amministratore potrebbe andare esente da responsabilità solamente dimostrando che il fatto che gli viene contestato "sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l'ostacolo all'esecuzione dell'obbligo assunto ex contractu" (Cass. n. 19778 del 2003).
Attribuzioni e responsabilità amministratore penale
Oltre che a livello civile, per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del proprio mandato, l'amministratore risponde anche in via penale di eventuali azioni o omissioni che assumano tale rilievo.
Il caso sicuramente più emblematico è quello di appropriazione indebita, ai sensi dell'art. 646 c.p., di somme di denaro e/o cose di proprietà dei condòmini.
Un altro caso è quello di rovina di edifici, reato previsto dall'art. 677 c.p.
Più in generale, in relazione al suo ruolo, l'amministratore potrebbe essere tenuto a rispondere di reati omissivi.
Al riguardo la Cassazione ha avuto modo di affermare fin da tempi antichi che "la responsabilità penale dell'amministratore di condominio va considerata e risolta nell'ambito del capoverso dell'art. 40 c.p., che stabilisce che non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessaria, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore" (Cass. Terza Sezione Penale, 14 marzo 1975 n. 4676 Ud. - dep. 14/04/1976).
Classici casi di responsabilità omissive sono quelle legati ad infortuni sul lavoro, per il caso di condominio datore di lavoro e condominio committente.
