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La revoca giudiziale dell'amministratore: come si ripartisce l'onere della prova tra le parti?
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La revoca giudiziale dell'amministratore: come si ripartisce l'onere della prova tra le parti?

L'ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condomini

Avv. Alessandro Gallucci 

L’amministratore di condominio è il mandatario dei comproprietari delle unità immobiliari ubicate nello stabile. Questa definizione del rapporto amministratore-condomini non può essere rintracciata in nessun testo di legge.

Il codice civile, infatti, si limita a specificare che il professionista è nominato dall’assemblea e che la nomina è obbligatoria quando al condominio partecipano almeno 5 diverse persone, proprietarie di altrettante unità immobiliari.

La nozione del rapporto contrattuale tra le parti è stata fornita dalla giurisprudenza che, costantemente, parla di contratto di mandato (cfr. tra le ultime Cass. SS.UU. n. 9184/08).

Ciò che la legge specifica è che l’amministratore oltre che dall’assemblea, in qualunque momento, può essere revocato dall’Autorità Giudiziaria al ricorrere di tre precise circostanze:

a) se non ha presentato il rendiconto di gestione per due anni;

b) se non ha informato l’assemblea di provvedimenti giudiziari ed amministrativi esulanti dalle sue competenze;

c) per fondati sospetti di gravi irregolarità.

Per quanto in dottrina s’è detto che le ipotesi di revoca sono tassative, in alcune sentenze si è evidenziato che tale affermazione è vera fino ad un certo punto. Infatti, come specificato di recente, “ la "tassatività" di cui talvolta si è parlato a proposito dei casi di possibile revoca dell'amministratore del condominio è destinata a sfumare e ad assumere contorni elastici sol che si osservi come le "gravi irregolarità" che detta revoca consentono non sono tipizzate (né tipizzabili) una volta per tutte e a priori, ma sono suscettibili di molteplici forme di concretizzazione nella dimensione pratica” (così Trib. Messina 15 novembre 2011).

Ciò detto è bene domandarsi: nel caso di giudizio per la revoca, azionabile da ciascun condomino al ricorrere di una delle condizioni appena citate, chi deve dimostrare che cosa?

Secondo il Tribunale di Messina, chiamato a pronunciarsi in merito ad una richiesta di revoca d’un mandatario di una compagine “ l’ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condomini, il relativo procedimento si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore: in tema di prova, pertanto, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione” (Trib. Messina 15 novembre 2011).

Più semplicemente: il condomino che intende domandare la revoca giudiziale dell’amministratore deve dimostrare la ricorrenza delle circostanze che ne giustificano la richiesta. All’amministratore spetterà il compito di provare che le cose non stanno come dice chi lo accusa.

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