L’amministratore è il legale rappresentante dei condomini ed è nominato (e revocato) dall’assemblea con il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (500 millesimi, art. 1136 c.c.). La sua nomina è obbligatoria in quella compagine con più di quattro partecipanti.
L’incarico dura un anno ma l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea.
La giurisprudenza è costante nell’affermare che l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
In considerazione di ciò la revoca anticipata, per quanto legittima, può comportare dei costi per la compagine. Infatti, come ha osservato la Cassazione, “ trattandosi, però, di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).
E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto.
Spetterà, ovviamente, all'amministratore revocato anche il soddisfacimento dei crediti, eventualmente insoddisfatti, cui ha diritto ai sensi degli artt. 1719 e 1720 cod. civ.” (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
Il discorso cambia per il caso di revoca giudiziale. Essa può avvenire in tre circostanze:
a) se l’amministratore non ha presentato il rendiconto di gestione per due anni;
b) se l’amministratore non ha informato l’assemblea di provvedimenti giudiziari ed amministrativi esulanti dalle sue competenze;
c) per fondati sospetti di gravi irregolarità.
In tutti e tre i casi ogni condomino può agire in giudizio per ottenere la revoca del mandatario (ed in separata sede eventualmente il risarcimento del danno).
Chi dev’essere chiamato in causa? Secondo la giurisprudenza dev’essere chiamato in causa l’amministratore non nella sua qualità di rappresentante dei condomini ma personalmente, quale soggetto di cui si chiede la rimozione dall’incarico.
In diverse sentenze rese dalla Corte di Cassazione si legge che " nel giudizio promosso da alcuni condomini per la revoca dell'amministratore per violazione del mandato, l'interessato legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore e non il condominio il quale non è tenuto né ad autorizzare né a ratificare la resistenza in giudizio dell'amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e ciò malgrado le ripercussioni nei confronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale" (Cass. n. 8837/99; Cass. n. 1274/89, che ha precisato come le spese processuali debbano fare carico all'amministratore anche in caso di successiva ratifica della resistenza in giudizio da parte del condominio)” (così in Trib. Messina 15 novembre 2011).
