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Che cosa si può fare se si scopre che l'amministratore non paga i fornitori nonostante i versamenti dei condomini?
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Che cosa si può fare se si scopre che l'amministratore non paga i fornitori nonostante i versamenti dei condomini?

Come deve agire il singolo condomino se viene a conoscenza del fatto che l'amministratore non adempie alle obbligazioni contratte

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore deve essere nominato in tutte quelle compagini che contano almeno 9 proprietari.

La nomina è validamente deliberata se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Ove l'assemblea non provveda si può ricorrere all'Autorità Giudiziaria.

Rapporto amministratore condominio, revoca e risarcimenti

È pacifico in giurisprudenza il fatto che "l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Una volta nominato il mandatario dura in carica un anno, il suo mandato s'intende rinnovato per un periodo di pari durata, salvo revoca da parte dall'assemblea in qualsiasi momento.

=> Nomina dell'amministratore di condominio. Meglio un professionista preparato.

Ciò nonostante la Cassazione ha specificato che "se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).

E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto"(così Cass. 29 ottobre 2004 n. 20957).

La revoca del legale rappresentante del condominio può avvenire che per via giudiziale, su ricorso di ciascun condomino, per una serie di ragioni, nominate gravi irregolarità di gestione ed esemplificativamente elencate nell'art. 1129 c.c. oltre che per la gestione autonoma eccedente i propri poteri delle azioni giudiziarie esorbitanti dai propri poteri.

Quanto alle gravi irregolarità, la giurisprudenza sviluppatasi prima dell'entrata in vigore della riforma ha evidenziato che per avanzare una simile richiesta di revoca si debbano avere "elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio" (così Trib. Napoli 18 novembre 1994).

Amministratore, versamenti dei condomini e pagamenti: come verificare lo stato dei conti?

Chiariti questi aspetti di carattere generale è bene comprendere come debba agire il singolo condomino (così come un gruppo di comproprietari o l'intera compagine) se viene a conoscenza del fatto che l'amministratore di condominio non adempie alle obbligazioni contratte nell'interesse dei suoi amministrati (es. pagamento delle utenze, delle imprese, ecc.).

=> La revoca dell'amministratore di condominio per irregolarità di gestione

Facciamo un passo indietro. Al di là delle delazioni dei fornitori "l'amministratore paga poco e in ritardo", come fanno i condòmini a verificare che non v'è corrispondenza tra flusso di cassa in entrata ed in uscita.

In termini teorici è tutto molto semplice: tutte le somme devono transitare del conto corrente e tutti i versamenti e pagamenti devono essere annotati sul registro di contabilità entro trenta giorni dalla loro effettuazione.

Basterà quindi chiedere i documenti del caso, cioè estratto del conto corrente condominiale e copia del registro di contabilità - documenti che ciascun condòmino ha diritto di ottenere a semplice richiesta - per valutare lo stato dell'arte. Valutarlo a condizione che i presupposti (versamenti, pagamenti e registrazioni) siano eseguiti correttamente dall'amministratore.

Bisogna ricordare che è compito specifico dell'amministratore quello di "erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni". Come dire: dal conto corrente e dal registrodi contabilità può emergere chiaramente la regolarità della gestione o quanto meno se ne possono desumere degli elementi concreti per la valutazione della condotta del mandatario.

Verifica dei conti e accertamento di irregolarità da parte dell'amministratore

Che cosa succede se, verificata la documentazione richiesta ci si avvede di irregolarità da parte dell'amministratore.

Può accadere, ad esempio, che risultino regolarmente registrati tutti i versamenti, ma non vi sia traccia dei pagamenti.

Oppure ancora che l'uso del conto corrente condominiale e le annotazioni sul registro di contabilità non siano regolari.

Non v'è dubbio che i condomini avrebbero la possibilità di agire in una duplice direzione:

a) revocare il mandatario per via assembleare;

b) agire giudizialmente chiedendo la revoca per gravi irregolarità.

In quest'ultimo caso, è bene ricordarlo, per avere certezza o quanto buone possibilità di vedere accolto il proprio ricorso è necessario che il condomino ricorrente alleghi alla propria domanda giudiziale dati di fatto dai quali poter desumere inequivocabilmente una situazione come quella sopradescritta.

In che modo si può fare ciò? Ad esempio oltre che allegando estratti conti e registro di contabilità, dimostrando che nonostante i condomini siano in regola con i pagamenti della quota di loro spettanza, giungano al condominio intimazioni formali di pagamento o peggio ancora decreti ingiuntivi per il recupero di quelle somme.

Controlli successivi, la revisione contabile condominiale

Non sempre le irregolarità emergono nel corso di gestione. Alle volte ci vogliono mesi, in casi più particolari addirittura anni.

L'approvazione delle rendicontazioni, nel caso queste passino indenni dal vaglio dell'assemblea, rende inattaccabile l'operato trascorso?

No. Come prescrive l'art. 1130-bis c.c. "L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà."

In buona sostanza, ai condòmini riuniti in assemblea, salve prescrizioni e decadenze, è rimesso ampio e discrezionale potere di indagare sulle gestioni passate.

=> L'amministratore di condominio non c'è mai. Ecco l'identikit dell'amministratore invisibile

Cerca: amministratore revoca nonostante

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NANDO
NANDO 17-10-2015 19:29:49

L'AMMINISTRATORE NON PAGA I FORNITORI E POI DA LA COLPA AD ALCUNI CONDOMINI COSA SI PUO' FARE.

rispondi
Fabio
Fabio 06-03-2018 18:57:54

il nostro amministratore di condominio,non ha pagato sia la ditta dell'ascensore,sia l'acea per quanto riguarda l'acqua(noi abbiamo pagato tutto,ma ora acea ha diminuito la pressione dell'acqua),,,cosa possiamo fare noi condomini?(intendo quelli che come me,pagano regolarmente)e' possibile avere un contatore per ogni famiglia?,,,almeno sappiamo il consumo e quanto ci spetta da pagare....

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Vincenzo
Vincenzo 10-02-2019 01:27:19

Vorrei sapere se il nostro amministratore
Non paga l'impresa cosa succede.

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Simone
Simone 02-02-2021 20:24:34

Che l'impresa vi chiede i soldi

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Gianluca
Gianluca 12-07-2019 18:54:08

Salve, a metà degli anni 90 ho fatto installare a mie sole spese e ad uso esclusivo l'ascensore in una scala di 5 piani. A distanza di anni due proprietari hanno deciso di acquistare la quota dell'ascensore pagando sul conto dell'amministrazione delle rate per un anno. Il problema è che a distanza di 10 mesi l'amministratore non ha versato sul mio conto corrente neanche un centesimo. Con l'avvocato ho tentato due mediazioni ma non si è presentato. Come procedere? Conviene fare causa e anticipare anche altri soldi? ma se le casse del condominio dovessero essere vuote come faccio a riprendere i miei soldi? Grazie per l'eventuale vostra risposta.

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Luigi
Luigi 03-03-2020 15:56:07

salve il nostro amministratore ha accumulato un forte somma con l fornitore del"acqua è ora prima ci anno chiuso il contatore per morosità è poi si sono portati il contatore ed in più non cè neanche il tfr dl portiere .volevo sapere io come inquilino cosa posso fare se lo posso denunciare oppure un altra alternativa .perchà

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Simonetta
Simonetta 07-09-2020 13:55:24

Buongorno, abbiamo un nuovo amministratore, il precedente è mancato 1 anno fa e il figlio che ha preso in mano lo studio non è stato in grado di gestire gli immobili che aveva. Il nuovo amministratore ha constatato che abbiamo un forte ammanco, dovuto a bollette e forniture non pagate.. Io sono in affitto e ho tutte le ricevute dei pagamenti effettuate in questi 4 anni. Ora mi sono stati chiesti 2.000,00 euro per poter pagare tutti gli arretrati delle bollette....sono tutte a carico mio, o posso chiedere una quota al proprietario dell'appartamento? grazie mille - PS si tratta di un condominio di 50 appartamenti.

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