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Contratto con sé stesso, quando l'amministratore va in conflitto
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Contratto con sé stesso, quando l'amministratore va in conflitto

L'amministratore condominiale può incaricare sé stesso di un servizio da svolgere in favore del condominio? La regola generale, la giurisprudenza, l'applicazione al condominio.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il contratto con sé stesso, ovvero un particolare istituto nel quale una parte è anche rappresentante dell'altro contraente.

Se io sono io e tu sono comunque io, se firmo un contratto per tutti e due che succede? Sintetizzata (malamente) e fuor da linguaggio giuridico, è questo il quesito che ci si pone quando si affronta l'argomento del contratto con sé stesso.

Risposta: potrebbe anche non accadere nulla, ma la legge fa presumere che questa situazione non sia propriamente ortodossa e quindi bisogna andar cauti e valutare di volta in volta la concreta situazione.

Torniamo alla legge, al codice civile e quindi alle conseguenze derivanti dalla firma di un contratto con sé stesso. L'accordo stipulato da una persona in qualità di rappresentante di una parte con sé stesso, ovvero con altra parte medesimamente rappresentata può dirsi valido?

A questo punto è utile esporre il contenuto delle norme sull'argomento, la giurisprudenza che si è sviluppata e poi darne applicazione in relazione al ruolo dell'amministratore condominiale.

Conflitto d'interessi in condominio

Contratto con sé stesso

Recita l'art. 1395 c.c., rubricato Contratto con sé stesso:

«È annullabile il contratto che il rappresentante conclude con sé stesso, in proprio o come rappresentante di un'altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificatamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d'interessi.

L'impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato».

Si badi: quello che conta è il doppio ruolo del rappresentante.

=> Non tutti gli interessi contropposti generano conflitto di interessi in assemblea…anzi

Che vuol dire? Significa che se l'oggetto del contratto è annoverabile nell'ambito dei poteri del rappresentate o meno ciò è indifferente.

Insomma, qui non si tratta di inefficacia di un contratto eccedente i poteri del mandatario, che è fattispecie ben diversa; l'annullabilità del contratto con sé stesso, salve le eccezioni di cui diremo, deriva la propria giustificazione da una presunzione di conflitto d'interessi.

Contratto con sé stesso, presunzione di conflitto e annullabilità

Che si tratti di fattispecie nella quale il conflitto d'interesse è presunto lo si desume già da una prima lettura della disposizione in esame ed è comunque chiaramente affermato, oltre alla dottrina (es. FC. aringella - G.

De Marzo, Manuale di diritto civile, Parte III, Il contratto, Giuffré 2007), dalla pressoché unanime giurisprudenza di legittimità.

Per far valere il divieto di delega occorre impugnare la delibera entro 30 giorni.

In un arresto datato novembre 2019 si legge che «in tema di conclusione del contratto del rappresentante con sé stesso, l'art. 1395 c.c. contiene una presunzione "iuris tantum" di conflitto di interessi, superabile esclusivamente mediante la dimostrazione, in via alternativa, di una delle due condizioni tassativamente previste, vale a dire l'autorizzazione specifica da parte del rappresentato o la predeterminazione degli elementi negoziali, mentre resta irrilevante il profilo della sussistenza di un concreto rapporto di incompatibilità fra le esigenze del rappresentato e quelle del rappresentante" (Cass. 21/11/2008, n. 27783; Cass. 15/05/2009, n. 11321)» (Cass. 19 novembre 2019 n. 29959).

È chiaro ciò che dice la Corte: il sinallagma contrattuale si presume viziato in radice in ragione del fatto che il rappresentante, stipulando l'accordo, lo ha fatto con sé stesso o con altra parte che egli stesso rappresenta.

Tizio, rappresentante di Caio (o diremo dopo, anche di un condominio), accorda a sé stesso l'incarico di eseguire un servizio in favore di Caio (o del condominio) medesimo, ciò, ai sensi dell'art. 1395 c.c. fa presumere l'esistenza di un conflitto d'interessi che dà a Caio facoltà d'agire per annullare il contratto.

Non importa che il contratto ecceda o no dai poteri del rappresentante. Di più: la ratifica dell'eccesso di potere non fa venire meno il conflitto, se l'accordo con sé stesso non è espressamente menzionato.

L'art. 1395 c.c. prevede delle eccezioni. «L'annullabilità del contratto concluso dal rappresentante con sé stesso è esclusa nelle due ipotesi, previste in via alternativa dall'art. 1395 c.c., dell'autorizzazione specifica e della predeterminazione del contenuto del contratto; peraltro, l'autorizzazione data dal rappresentato al rappresentante a concludere il contratto con sé stesso in tanto può considerarsi idonea ad escludere la possibilità di un conflitto di interessi, e quindi l'annullabilità del contratto, in quanto sia accompagnata dalla puntuale determinazione degli elementi negoziali sufficienti ad assicurare la tutela del rappresentato; con la conseguenza che tale autorizzazione non è idonea quando risulti generica, non contenendo, tra l'altro (come nella specie), alcuna indicazione in ordine al prezzo della compravendita, che impedisca eventuali abusi da parte del rappresentante (Cass. 21/03/2011 n. 6398)» (Cass. 19 novembre 2019 n. 29959).

L'autorizzazione a concludere un contratto con sé stesso deve essere chiara, precisa e circostanziata. È evidente la ratio della norma: solamente un preventivo (o successivo, in sede di convalida) vaglio del contenuto dell'accordo da parte del rappresentato fa venire meno quella presunta possibilità di conflitto d'interessi.

È qui arriviamo al condominio, ai contratti stipulati dall'amministratore e al modus operandi corretto, preciso e trasparente per tutti le parti e gli interessi coinvolti

Il condòmino è in conflitto di interessi? Ecco come comportarsi

Contratto con sé stesso, patti chiari tra amministratore e condominio

L'amministratore è titolare di una ditta ovvero socio legale rappresentante di una società fornitrice di beni o servizi. I campi sono tanti: il superbonus, la manutenzione ordinaria, la vendita di energia, la consulenza tecnica, legale, fiscale, in materia di privacy, tributaria, ecc.

Si badi: è indifferente che si tratti di fornitura di beni, di servizi, di attività intellettuale o manuale, ecc. Ciò che conta, insomma, non è l'oggetto del contratto, ma la posizione duale dell'amministratore: legale rappresentante del condominio da una parte, altra parte contrattuale ovvero suo rappresentante sull'altra sponda.

L'amministratore avvocato che sì conferisce l'incarico per difendere il condominio in un giudizio afferente all'impugnazione di una delibera, al recupero di un credito. L'amministratore geometra che si conferisce l'incarico di direttore dei lavori, ecc.

In questa situazione l'amministratore può stipulare il contratto con sé stesso solamente se preventivamente autorizzato. Diversamente il rappresentato, il condominio dunque, potrebbe chiedere all'annullamento dell'accordo.

Non è da escludersi, vista la presunzione di conflitto d'interessi, anche un'azione di revoca giudiziale per grave irregolarità nella gestione.

In relazione a questa ipotesi, tuttavia è bene ricordare che la dovuta cautela impone un esame specifico e scrupoloso del contratto con sé stesso stipulato dall'amministratore. Nulla vieta al condominio rappresentato di ratificare successivamente questo accordo. La ratifica deve essere espressa.

Quale il miglior modo di agire?

Come sempre quello improntato alla massima trasparenza. Insomma l'amministratore che voglia stipulare per conto del condominio un contratto con sé stesso deve dare preliminare, chiara e dettagliata informativa al suo rappresentato, il condominio, delineando l'oggetto del contratto, il prezzo, ecc. e acquisendo consequenzialmente la delibera assembleare autorizzativa alla stipula.

Ciò, prudenzialmente, anche quando egli sia solamente socio di una società che si accordi con il condominio per l'erogazione di servizi e/o la fornitura di beni.

Contratto con sé stesso e amministratore e condominio, uno sguardo al futuro ipotetico

È in corso al Senato l'esame del disegno di legge di conversione del decreto Agosto.

Tra le varie proposte emendative presentate dai Senatori, una è particolarmente affine all'istituto esaminato e stabilirebbe, ove approvata, un sostanziale assoluto divieto di contratto con sé stesso. La riportiamo ricordando che è una semplice proposta di norma, non una norma vigente (alla data di pubblicazione del testo):

62.0.29 Paroli

«Dopo l'articolo, inserire il seguente:

«Art.62-bis.

(Trasparenza negli affidamenti diretti nei condomini)

1. Ai fini di una maggiore trasparenza nell'affidamento di lavori condominiali è vietata la consegna di commesse all'amministratore o ai condomini o ai loro parenti e affini entro il terzo grado e ad aziende o cooperative di servizi di cui gli stessi sono amministratori o soci.»

Privacy in condominio: quale ruolo per l'amministratore?

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