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Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio solo in caso di danni comprovati?
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Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio solo in caso di danni comprovati?

I presupposti della revoca giudiziale al vaglio della giurisprudenza. Un caso dubbio.

Avv. Alessandro Gallucci 

La casistica della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, cioè della revoca per gravi irregolarità nella gestione, si arricchisce di un nuovo caso.

Un provvedimento reso dalla Corte di appello di Bologna, il decreto n. 5542 del 5 novembre 2019, segna un punto in favore di una rigida, rigidissima (sia perdonata l'enfasi), interpretazione del concetto di gravi irregolarità.

Interpretazione che, se dovesse trovare ulteriori conferme e riscontri, rappresenterebbe, ad avviso di chi scrive, un vulnus per i diritti dei condòmini e una generosa giustificazione per chi non esercita correttamente l'attività di amministratore condominiale. Attività che, è bene ricordarlo, fonda la propria ragion d'essere giuridica nella cooperazione nell'altrui sfera giuridica.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

È l'effetto, forse, di una norma, l'art. 1129 c.c., che poco chiaramente specifica che cosa debba intendersi per grave irregolarità, o meglio che viene troppo liberamente interpretata, dato che dall'articolo citato si desume che l'Autorità Giudiziaria ha ampio potere discrezionale, creando oscillazioni estremizzanti del suo dettato.

L'assenza di pronunciamenti in sede di legittimità dovuta alla natura di volontaria giurisdizione del procedimento di revoca, che esclude il ricorso in Cassazione, causa un'assenza di omogeneità nell'interpretazione della legge, che invece sarebbe fondamentale in una materia così delicata.

Risultato? Si passa da un orientamento eccessivamente formalistico, secondo cui il semplice sforamento del termine di presentazione del rendiconto (anche di un giorno, sic! ) costituisce grave irregolarità nella gestione a quello - espresso nella pronuncia in esame - secondo cui senza un danno reale e concreto le irregolarità gestorie non sono gravi a tal punto da portare alla revoca.

Prima di entrare nel merito è utile una brevissima ricostruzione dell'istituto della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, l'istituto

L'art. 1129, undicesimo comma, c.c. disciplinano la revoca dell'amministratore di condominio, specifica che questa può anche essere disposto dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di un solo condòmino.

La norma citata specifica che tra le ragioni che possono portare alla revoca vi sono le gravi irregolarità nella gestione.

Il successivo dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c. elenca, in via del tutto esemplificativa, quelle che sono considerate gravi irregolarità.

Si badi: l'art. 1129 c.c. più volte citato specifica che l'Autorità Giudiziaria può disporre la revoca dell'amministratore. Si tratta dell'esercizio di un potere discrezionale che consente all'ufficio giudiziario adito di valutare discrezionalmente se sussistano i presupposti per la revoca.

Gravi irregolarità per la revoca giudiziale, l'evoluzione

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, che ha modificato l'art. 1129 c.c., per la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio erano necessario che vi fossero fondati sospetti di gravi irregolarità.

Con questa locuzione, si disse, si faceva riferimento ad «elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio» (così Trib. Napoli 18 novembre 1994).

In tal senso, per portare il concetto su un caso concreto, fu detto che l'omessa apertura ed utilizzazione di un conto corrente condominiale rappresentasse fondato sospetto di grave irregolarità (Trib. SM. aria Capua V. 17 luglio 1997).

Revoca giudiziale dell'amministratore. Ecco quando è possibile.

Non era necessario si potesse verificare un danno, ma dall'istruttoria doveva emergere che ciò fosse concretamente possibile.

L'attuale art. 1129 c.c. specifica che la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio può avvenire in caso di gravi irregolarità.

Che cosa s'intende per gravi irregolarità?

Al riguardo la giurisprudenza è costante nell'affermare che, oltre a quelle indicate dall'art. 1129 c.c., devono considerarsi gravi irregolarità quei «comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo» (Trib. Milano 10 maggio 2018).

Sempre lo stesso Tribunale, in altro procedimento, ribandendo il concetto testé citato ha specificato che «i fondati sospetti di gravi irregolarità devono, tuttavia, consistere in supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione» (Trib. Milano 20 giugno 2018 n. 1963).

Non basta affermare che l'amministratore gestisce il condominio il modo opaco, bisogna dimostrare ciò. Come dire: non rispondere alla richiesta di accesso ai documenti, fatto di per sé censurabile, non basta a far considerare questa condotta come grave irregolarità.

Serve qualcosa in più: serve la dimostrazione di una gestione scorretta, fuor di norma, non trasparente. Sovente l'insieme degli elementi fa la differenza.

Non convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, non utilizzare il conto corrente condominiale, non mostrare registri e documenti, ecc.

Tutto questo, messo assieme, potrebbe essere bastevole a considerare la gestione gravemente deficitaria.

Gravi irregolarità e rapporto di fiducia

Alla luce di quale parametro, secondo la giurisprudenza (maggioritaria) , deve essere valutata la grave irregolarità.

Risposta: in relazione al rapporto di fiducia. Senza elisione di questo rapporto, una irregolarità, seppur grave, può non essere sufficiente a determinare la revoca.

In tal senso e in più occasioni, è stato affermato che «la ricorrenza in concreto di una delle irregolarità espressamente tipizzate dal legislatore non esime il giudice da una valutazione circa la concreta gravità della condotta tenuta dall'amministratore e delle relative conseguenze, tale da elidere il rapporto fiduciario che necessariamente deve legarlo al condominio». (così Trib. Catania 16 novembre 2018; ex pluribus in senso conf. App. Cagliari 10 luglio 2018).

Una posizione pienamente condivisibile che restituisce centralità al contraddittorio giudiziario sgombrando il campo dall'applicazione rigidamente ed eccessivamente formale di determinate norme.

Come dire: se l'amministratore convoca l'assemblea 200 giorni dopo la chiusura dell'esercizio e non 180, come prescritto dagli artt. 1129-1130 c.c., ciò non può essere sufficiente per determinare la sua revoca, se non vi sono altri elementi utili a connotare questo comportamento come volutamente dilatorio.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Escluso il procedimento di mediazione

Per rapporto di fiducia, ad avviso di chi scrive, bisogna intendere valutazione in astratto della sussistenza dei requisiti che sono necessari per il proseguimento di un rapporto assimilabile al mandato.

Come dire: se l'amministratore distrare sistematicamente somme per la gestione di altri condòmini, il rapporto fiduciario viene meno anche se l'assemblea gli conferma la maggioranza.

In giurisprudenza, tuttavia, si afferma il contrario: la ratifica dell'operato dell'amministratore viene considerata elemento fattuale che può far venire meno i presupposti per la revoca giudiziale (Trib. Modena 18 luglio 2017 n. 205).

Presa di posizione che si scontra con un dato normativo, sul punto inequivocabile: se l'azione di revoca è data anche ad un solo condòmino, l'opinione della maggioranza, nel caso di gravi irregolarità non può essere considerata preminente.

Gravi irregolarità e danni subiti, dubbi sull'interpretazione della norma

Svolte queste doverose considerazioni utili a comprendere lo stato dell'arte, arriviamo al decreto n. 5542/2019 della Corte d'appello di Bologna e quindi ai dubbi sulle conclusioni cui, in esso, si giunge

Il caso: un condòmino presente ricorso per revoca dell'amministratore di condominio per vari motivi e cioè: omissioni nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, omessa convocazione per la revoca e nomina di un nuovo amministratore, mancata utilizzazione del conto corrente e gestione secondo modalità tali da ingenerare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore o di altri condomini.

Il Tribunale, giudice di prime cure per casi del genere, preliminarmente rigettava l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria (buona notizia, questa, viste le improvvide interpretazioni delle norme sulla mediazione) e nel merito rigettava la richiesta dei condòmini, considerando fondate le difese dell'amministratore citato in giudizio.

Da qui il reclamo e la successiva pronuncia della Corte d'Appello di Bologna che ha confermato il provvedimento impugnato, rigettando dunque il gravame.

Per tutti i motivi del reclamo, la Corte felsinea ha sostanzialmente ribadito il concetto così formulato in relazione alla prima delle doglianze: «la mancata allegazione e prova di un danno concreto ed effettivo, derivante dalla violazione, esclude la grave irregolarità della condotta, indicata dall'art. 1129 c.c., come presupposto per la revoca dell'amministratore» (App. Bologna 5 novembre 2019 n. 5542).

Quello che, ad avviso dello scrivente, va posto in evidenza è il cambio di paradigma nella valutazione della grave irregolarità.

Non più una valutazione delle gravi irregolarità avendo come riferimento il rapporto fiduciario, tra condominio ed amministratore, ma l'esistenza di un danno concreto ed effettivo che consente di valutare l'irregolarità come grave.

Conclusione, questa, ad avviso di chi scrive, criticabile. Un conto, infatti, è la responsabilità contrattuale per inadempimento, fatto che attiene all'accertamento giudiziale in sede contenziosa, altro la valutazione della condotta dell'amministratore ai fini del permanere del rapporto di mandato .

Sovrapporre i due piani, oltre che giuridicamente discutibile, è concettualmente sbagliato, in quanto i principi che regolano le due vicende sono differenti.

Trasparenza, correttezza e chiarezza attengono ai presupposti per l'esistenza del rapporto fiduciario, l'esatto adempimento dell'incarico al contratto tra le parti.

Può esistere irregolarità grave senza danno, in quanto la lesione della sfera giuridica non è ancora avvenuta, ma ciò non toglie che se si valuta il tutto alla luce di un danno concreto ed effettivo , allora si svilisce o forse si elimina la portata stessa dell'istituto della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio per gravi irregolarità, che è proprio quella di evitare danni.

Non è detto che nel caso di specie la soluzione cui si è giunti sarebbe stata la stessa valutando le irregolarità in relazione al rapporto di fiducia e non al danno, posto che alla fine del provvedimento è esclusa la condanna per lite temeraria poiché la condotta dell'amministratore non è stata considerata esente da profili di irregolarità, ma da profili gravi di irregolarità.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: ma cosa c'è da mediare?

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