L'art. 1129, primo comma, del codice civile chiarisce che la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.
Nove condòmini, cioè nove distinti proprietari di altrettante unità immobiliari (i comproprietari di un'unità immobiliare valgono uno), rendono la nomina obbligatoria.
Com'è noto l'incarico dell'amministratore condominiale, la cui regolamentazione trova la propria disciplina anche nelle norme dettate in materia di contratto di mandato, dura un anno ed il mandato può essere revocato in ogni momento dall'assemblea.
Se i condòmini sono più di otto e l'assemblea non provveda alla nomina, pur essendoci tenuta, allora ciascun condòmino può adire l'Autorità Giudiziaria affinché provveda all'incombente in esame.
Il Tribunale adito (dal 31 ottobre 2021 il G.O.P., cioè il giudice onorario di pace) provvede alla nomina scegliendo dall'elenco dei professionisti dai quali attinge in simili casi (ogni ufficio giudiziario segue una sua prassi, spesso si attinge dall'elenco dei CTU).
Se i condòmini sono meno di nove, nessuno di essi può domandare al Tribunale la nomina dell'amministratore, o meglio se dovesse farlo si vedrebbe rispondere: il condominio ha meno di nove partecipanti, la domanda non può essere accolta.
In simili situazioni al condòmino che sia convinto che la presenza di un amministratore sia necessaria non potrà far altro che provare a convincere i propri vicini, ovvero a chiedere la nomina del così detto amministratore ad acta, laddove il condominio non prenda una decisione, ovvero laddove non si riesca a metterla in esecuzione.
Come si diceva, l'amministratore condominiale può essere revocato in ogni momento dell'assemblea, oppure dall'Autorità Giudiziaria. Per il ricorso a quest'ultima, però, devono ricorrere gravi irregolarità e in alcuni casi il ricorso dev'essere preceduto da un tentativo di revoca assembleare.
Il decreto di revoca giudiziale recide il vincolo di mandato e fa venire meno la possibilità di nominare, in futuro, lo stesso amministratore del quale è stata disposta la deposizione da parte del tribunale (art. 1129, tredicesimo comma, c.c.).
Revoca giudiziale dell'amministratore la cui nomina non è obbligatoria
Condominio con otto condòmini: la nomina dell'amministratore, s'è detto, è facoltativa e quindi non richiedibile all'Autorità Giudiziaria, se non per l'estremo caso di cui all'art. 1105 c.c. (non un amministratore vero e proprio).
Condominio cui partecipano otto condòmini, una volta nominato l'amministratore, qualora si rendesse colpevole di gravi irregolarità nella gestione, potrebbe essere revocato con ricorso all'Autorità Giudiziaria?
Quindi l'amministratore facoltativo, la cui nomina non può essere domandata la giudice, può essere rimosso dal Tribunale. Come mai?
La risposta sta nel dato letterale dell'art. 1129, undicesimo comma, c.c. a mente del quale «la revoca dell'amministratore [...] può essere altresì disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità».
Mentre per la nomina è espressamente previsto un limite numerico al di sopra del quale è possibile ricorrere all'Autorità giudiziaria - l'art. 1129, primo comma, c.c. recita «quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario» - per la revoca non sono indicati limiti.
Si tratti d'un condominio minimo ovvero d'una compagine molto più numerosa, la situazione non cambia: se l'amministratore ha commesso gravi irregolarità, allora ciascun condòmino può domandare all'Autorità Giudiziaria che si pronunci in materia.
Qual è la differenza con l'ipotesi di revoca giudiziale d'un amministratore obbligatorio?
La differenza sta nel fatto che in questa ultima ipotesi, ove l'assemblea non provvedesse alla nomina di un sostituto, ben potrebbe ciascun condòmino, sulla base del più volte citato primo comma dell'art. 1129 c.c., adire l'Autorità Giudiziaria per la nomina dell'amministratore.
Si badi: ove il condòmino ricorrente per la revoca, in fattispecie di nomina obbligatoria, chiedesse all'Autorità Giudiziaria di pronunciarsi anche sulla nuova nomina, questa parte di domanda, in caso di accoglimento della prima andrebbe incontro a sicuro respingimento.
Come ha fatto notare il Tribunale di Milano, in un caso come quello appena descritto, «non può per contro trovare accoglimento la domanda di nomina giudiziale di un nuovo amministratore, atteso che essa spetta all'assemblea e, solo ove questa non vi provveda, all'autorità giudiziaria» (Trib. Milano 23 marzo 2018 n. 955).
Nel caso di revoca giudiziale di amministratore non obbligatorio, quindi, è utile domandare all'Autorità Giudiziaria che sia individuato il condòmino cui effettuare le consegne, stabilendone i relativi tempi, ciò onde evitare non gradite convivenze di rapporti ormai recisi per irregolarità del mandatario.
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