Sospettare che l'amministratore di condominio non si stia comportando come prescrive la legge, è un convincimento personale.
Raccogliere elementi che suffraghino quella convinzione è attività necessaria ed indispensabile per attivare la procedura di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.
La valutazione degli elementi di prova è attività rimessa al giudice adito che è libero, chiaramente sulla base di logici convincimenti, di considerare quegli elementi sufficienti, o meno, a decretare la revoca.
Ricordiamo, infatti, che l'art. 1129, undicesimo comma, c.c., nel disciplinare la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale, specifica che l'Autorità Giudiziaria adita può disporla, non è obbligata a farlo.
Qui di seguito, quindi, rispetto ad ogni singola ipotesi prevista dalla legge, cercheremo di portare degli esempi che possano fungere da punto di riferimento per la valutazione delle irregolarità nella gestione dell'edificio.
Gravi irregolarità, contenuto del codice e sua applicazione
L'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c. contengono una elencazione delle gravi irregolarità che possono portare alla revoca dell'amministratore.
La giurisprudenza, che si sta sviluppando sulla materia, ha avuto modo di affermare che «l'elenco delle ipotesi costituenti "gravi irregolarità" contenuto nell'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. deve, tuttavia, ritenersi meramente esemplificativo e non esaustivo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo.
I fondati sospetti di gravi irregolarità devono, tuttavia, consistere in supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione» (Trib. Milano 20 giugno 2018 n. 1963).
Quindi:
- l'elenco codicistico è esemplificativo;
- servono elementi concreti e non meri sospetti dei condòmini (ed, evidentemente, dei giudici in fase successiva).
Senza alcuna pretesa di esaustività, quindi, qui di seguito riporteremo l'elencazione codicistica con dei suggerimenti in relazione agli elementi probatori da rintracciare per provare ad ottenere la revoca giudiziale.
Ipotesi di elemento di prova per la revoca giudiziale dell'amministratore
Costituiscono gravi irregolarità che possono portare alla revoca dell'amministratore di condominio:
- gravi irregolarità fiscali;
Si devono produrre in giudizio riscontri documentali inerenti al fatto. Ad esempio degli avvisi di accertamento in merito ad omesso o ritardato versamento delle ritenute d'acconto, la prova dell'omessa o errata comunicazione (non dipendente da propria colpa) all'Agenzia delle Entrate dei dati fiscali in relazione agli interventi edilizi che beneficiano di detrazioni fiscali (mediante dimostrazione che il relativo beneficio non è presente nel cassetto fiscale, ecc.).
- mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente;
Documentazione che fornisca elementi di prova in merito alla circostanza che l'amministratore non ha aperto, non utilizza, ovvero utilizza male, il conto corrente condominiale. Ad esempio raffronto con il registro di contabilità ovvero con l'ausilio del rendiconto (da valutarsi di caso in caso)
Documenti che dimostrino l'omissione. Ad esempio copia della citazione in giudizio del condominio per risarcimento danni da infiltrazioni (Cass. SS.UU. n. 18331/2010) e successive mante convocazioni per decidere sulla costituzione in causa, ovvero per ratificare la stessa.
Ricordiamo che per queste gravi irregolarità, l'azione giudiziale dev'essere preceduta dal tentativo di revoca del mandato per via assembleare.
- omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
Dimostrazione mediante semplice indicazione della circostanza di fatto che dalla data di chiusura dell'esercizio a quella del deposito del ricorso non è stata convocata assemblea per l'approvazione del rendiconto, ovvero che dalla sollecitazione per gli altri argomenti non è seguita la convocazione.
- mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
Si rimanda a quanto detto per la grave irregolarità del punto precedente
- gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
Documentazione del ricorso continuo all'uso di denaro contante, di uso di conti correnti non riconducibili al proprio condominio, di giacenze di cassa contanti non giustificate da corrispondenti immediati o vicini versamenti.
- aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
Documentazione dalla quale emerga che vi sia stata rinuncia all'ipoteca ovvero al pignoramento immobiliare prima del pagamento integrale del credito soddisfatto e senza autorizzazione assembleare.
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
Documentazione dalla quale emerga che l'amministratore non ha fatto tutto quanto in suo potere/dovere per far sì che le azioni giudiziarie potessero dare buoni frutti.
- inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (cioè tenuta dei registri e comunicazioni in merito a stato di pagamento e delle liti);
Documentazione attestante che alle richieste fatte non sono seguiti riscontri, dimostrazione della mancata tenuta dei registri indicati dalla legge.
- omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo
È tra le più semplici, poiché bisogna portare al giudice la dimostrazione di questa mancanza.
Dimostrare una o più di queste mancanze potrebbe non essere sufficiente, dovendosi dimostrare anche in via d'ipotesi, il pregiudizio sofferto dal condominio o che la compagine potrebbe soffrire in ragione della grave irregolarità.
La giurisprudenza che si sta sviluppando sul punto, infatti, non sempre ritiene che l'omissione ovvero il comportamento irregolare sia in re ipsa sufficiente a portare alla revoca.
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