La deliberazione è l'atto, collegiale, attraverso il quale l'assemblea dei condomini esprime la propria volontà e quindi decide in relazione alle materie di sua competenza. Per dirla più brevemente: la delibera dispone in merito alle gestione delle cose comuni.
Com'è noto le decisioni assembleari, ai sensi del primo comma dell'art. 1137 c.c., sono obbligatorie per tutti i condomini. L'impugnazione da parte di assenti o dissenzienti (cui vanno equiparati gli astenuti) non ne sospende l'efficacia, salvo che l'Autorità Giudiziaria, sollecitata sul punto, non disponga in tal senso.
Senza la sospensione dell'efficacia solamente una sentenza può invalidare una decisione dell'assise.
In questo contesto s'inserisce il n. 1 del primo comma dell'art. 1130 c.c. a mente del quale rientra tra i compiti dell'amministratore quello di dare esecuzione alle deliberazioni assembleari.
Riprendendo quanto detto appena sopra, è bene evidenziare che, eccezion fatta per il caso di provvedimenti palesemente illegittimi, non spetta all'amministratore di valutare gli eventuali profili di illegittimità di una delibera.
In sostanza, tranne per il caso di decisione evidentemente nulla, il mandatario dei condomini dovrà portare in esecuzione qualunque deliberato.
Nei casi dubbi è prassi attendere 30 giorni che corrispondono al termine di decadenza per l'impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.
Per completezza vale la pena ricordare che, per costante giurisprudenza, sono da considerarsi "nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto" (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
Amministratore di condominio atti di straordinaria amministrazione
Che cosa accade se l'amministratore condominiale si rende inadempiente rispetto a quelli che sono i proprie obblighi di esecuzione delle decisioni assembleari?
I profili da mettere in evidenza sono due:
a) eventuale esistenza di poteri sostitutivi dei condomini;
b) eventuali profili di responsabilità e provvedimenti contro il mandatario inadempiente.
Quanto al primo punto, in virtù dell'applicazione al condominio delle norme sulla comunione previste dall'art. 1139 c.c., bisogna fare riferimento al quarto comma dell'art. 1105 c.c. a mente del quale "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Si tratta d'un procedimento di volontaria giurisdizione finalizzato ad ottenere un provvedimento che vanifichi gli effetti dell'inattività dell'amministratore.
Quanto al mandatario, l'inadempimento potrà essere sanzionato con la revoca assembleare o giudiziale (se ne ricorrono i presupposti) restando in ogni caso fermo il diritto dei condomini al risarcimento del danno eventualmente subito per il ritardo.
