La delibera è una decisione dell'assemblea di fare qualcosa in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Ogni delibera contiene un'indicazione rispetto alle competenze proprie dell'assemblea. Anche le delibere programmatiche altro non fanno che decidere che il futuro si dovrà fare qualcosa.
Qui di seguito vedremo come dalla manifestazione di volontà ("eseguiamo i lavori", "discipliniamo l'uso del parcheggio") si passi alla concretizzazione di quel precetto.
Un ruolo fondamentale, vedremo, spetta all'amministratore; ci soffermeremo anche su quelle ipotesi in cui è bene che l'amministratore non esegua la delibera.
Obbligatorietà delle delibere assembleari e modalità di esecuzione
Ai sensi dell'art. 1137, primo comma, c.c.: "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini".
Ciò vuol dire che se una decisione dell'assise condominiale è adottata correttamente oppure anche se impugnata non viene sospesa, essa sarà vincolante per tutti i comproprietari indipendentemente dal fatto che in relazione ad essa gli stessi siano stati dissenzienti, favorevoli, astenuti o assenti all'adunanza di adozione.
Si pensi, per fare un esempio, alla deliberazione con la quale si decida di riparare il portone d'ingresso danneggiato. In questi casi, tutti i condomini interessati saranno tenuti a contribuire alla relativa spesa.
Chiarito ciò è utile domandarsi: come si porta ad esecuzione la decisione dell'assemblea?
Nei condomini senza un amministratore (c.d. piccoli condomini o condomini minimi) ogni singolo condomino potrà/dovrà attivarsi per ottenere la realizzazione di quanto deliberato.
Nel caso in cui "la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore" (art. 1105, quarto comma, c.c.).
Nelle compagini condominiali che per legge (art. 1129, primo comma, c.c.) sono tenute a nominare l'amministratore, il compito di eseguire la decisione dell'assemblea è posto in capo al mandatario dei condomini.
Sul punto è chiarissimo il n. 1 del primo comma dell'art. 1130 c.c. a norma del quale l'amministratore deve eseguire le deliberazioni assembleari.
Esecuzione delle deliberazioni assembleari: che cosa se l'amministratore tarda nell'adempiere?
Esecuzione delibere condominiali, il ruolo dell'amministratore
Quali sono i poteri che l'amministratore ha per l'esecuzione delle delibere?
Vale la pena distinguere la stragiudiziale da quella giudiziale. Nel primo caso l'amministratore dovrà attivarsi per eseguire quanto stabilito dall'assise condominiale e per farlo potrà compiere tutte quelle attività collaterali che si rendano necessarie al corretto espletamento dell'incarico conferitogli.
Si pensi alla deliberazione di lavori di manutenzione dell'immobile nella quale l'assemblea deleghi all'amministratore, sulla base dei ben determinati criteri e con l'ausilio del consiglio dei condomini, la scelta dell'impresa esecutrice.
In queste circostanze il legale rappresentante dei condomini dovrà attivarsi per raccogliere i preventivi per l'esecuzione degli interventi manutentivi, convocare il consiglio dei condomini, scegliere la ditta che risulta dare le migliori garanzie in relazione a quanto richiesto, firmare il contratto d'appalto, predisporre la comunicazione d'inizio lavori e la documentazione ad essa allegata per permettere ai condomini di usufruire dello sgravio del 36 %, ecc.
In sostanza quindi, eseguire le deliberazioni significa porre in essere tutte le attività necessarie a fare in modo che quanto deciso dai condomini trovi rispondenza nella realtà. Come abbiamo appena evidenziato dalla semplice esecuzione della delibera "sostituiamo il portone scegliendo il preventivo di Tizio" derivano una serie di adempimenti. Eppure la delibera riguarda solamente l'ordine di sostituzione del portone. Com'è possibile?
Al riguardo, a parte quanto disposto dalle altre specifiche norme in materia condominiale - es. il n. 5 dell'art. 1130 c.c. che impone all'amministratore di porre in essere gli adempimenti fiscali - va ricordato che ai sensi del primo comma dell'art. 1708 c.c. dettato in materia di mandato (espressamente applicabile al condominio in virtù di quanto disposto dall'art. 1129, quindicesimo comma, c.c. "il mandato comprende non solo gli atti per i quali stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento".
I poteri dell'amministratore di condominio non si fermano alla mera fase stragiudiziale, potendo, ai sensi dell'art. 1130-1131 c.c. agire per le vie legali, contro i condomini o contro terzi, al fine di ottenere il rispetto delle decisioni assembleari.
Esecuzione delibere condominiali, la difesa giudiziale
È costante sul punto la Cassazione nell'affermare che . l'amministratore può agire in giudizio, senza che occorra un'apposita autorizzazione, solo nell'ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge e, propriamente, dall'art. 1130 c.c., le quali comprendono […] l'esecuzione delle deliberazioni assembleari (n. 1 dell'art. cit.), naturalmente in quanto adottate nei limiti dei poteri deliberativi dell'assemblea, e, quindi, senza pregiudicare o limitare i diritti dei singoli condomini su beni o porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà (cfr. Cass. 8.3.77 n. 954). (così Cass. 14 gennaio 1997 n. 278).
Si pensi alle decisioni dell'assise che, nell'ambito dei suoi poteri di disciplina dell'uso delle cose comuni, deliberi le modalità di utilizzazione dell'androne condominiale vietando di introdurvi biciclette o motocicli.
Nel caso di mancato rispetto da parte di uno o più comproprietari, l'amministratore sarà legittimato ad agire in giudizio al fine di ottenere quanto necessario per la corretta esecuzione della delibera assembleare.
Esecuzione delibere condominiali, il dovere di diligenza
Nell'eseguire le prestazioni oggetto delle proprie obbligazioni derivanti dal contratto stipulato col condominio, l'amministratore è tenuto ad agire con correttezza (art. 1175 c.c.) e ad utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia.
Ciò vuol dire capacità di comprendere come orientare il proprio comportamento in relazione alle prestazioni richieste.
Nella sostanza valutazione della concreta situazione e conseguente predisposizione delle condotte più consone. In relazione alla esecuzione delle delibere, dinanzi a situazioni di palese invalidità, ovvero di formale procedura di sospensione, comportarsi secondo diligenza può voler dire anche non eseguire il deliberato assembleare.
