L'art. 63 disp. att. c.c. dispone che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". La norma in esame disciplina la compravendita di unità immobiliari e sancisce la solidarietà tra compratore e venditore, il che implica la facoltà del soggetto creditore (l'amministratore) di potersi rivolgere per il pagamento dell'intera somma indifferentemente all'uno o all'altro.
Liberatoria quote condominiali
Si osserva, tuttavia, che l'amministratore preferirà sempre chiedere il pagamento al compratore in quanto è lui, ora, il condomino e l'atto ingiuntivo, in caso di morosità, è possibile proporlo solo nei confronti di quest'ultimo.
A tal riguardo la Suprema Corte ha più volte ribadito come lo status di condomino spetta all'acquirente mentre nei confronti dell'alienante non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condòmino può trovare applicazione l'art. 63 comma 1 (Cass. 09 settembre 2008. n. 23345) che, per l'appunto, si riferisce al ricorso per decreto ingiuntivo.
Per assicurarsi di non incorrere nel rischio di vedersi richiedere somme di cui non aveva goduto, è buona usanza che il promittente acquirente recuperi, in tempo utile per il rogito notarile, la situazione dei pagamenti in relazione all'unità immobiliare oggetto di compravendita e l'unico modo per avere un documento certamente attendibile, è rivolgersi all'amministratore per il tramite del venditore stesso in quanto per la privacy, l'amministratore non può fornire informazioni di questo tipo a soggetti che sono ancora formalmente estranei al Condominio.
Ecco che, dunque, quasi sempre, all'amministratore perviene la richiesta di un documento che viene per il più delle volte denominato impropriamente ed in senso atecnico "liberatoria".
A parere dello scrivente è un termine assolutamente improprio e scorretto in quanto tecnicamente la "liberatoria" è una dichiarazione nella quale il creditore dichiara di aver ricevuto tutto il dovuto dal debitore e di non aver più altro da ricevere dallo stesso, che di fatto viene ad essere liberato da ogni obbligazione che lo legava al Condominio.
È bene precisare che l'amministratore non può e non deve liberare nessuno. Quello che l'amministratore può e deve fare è rilasciare un'attestazione di regolarità pagamenti, che è cosa ben diversa dalla liberatoria.
Quest'ultima, laddove venisse rilasciata con tale nomenclatura, rischierebbe di trasferire il peso di eventuali somme dovessero risultare a debito del precedente proprietario, all'amministratore stesso, reo di aver sottoscritto incautamente tale documento.
In effetti l'art. 1129 c.c., al punto 9) dispone per l'amministratore semplicemente l'obbligo "fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso".
Dunque è bene che il rappresentante legale del Condominio, su richiesta dell'interessato, rilasci un documento che potrebbe avere i seguenti contenuti:
"Egr. Sig. ________________________
Via ____________________________
OGGETTO: SITUAZIONE PAGAMENTI RATE CONDOMINIALI AL ___________. Unità immobiliari di Sua proprietà site nel Condominio in intestazione.
Con riferimento all'oggetto e facendo seguito alla Sua cortese richiesta, si conferma che alla data odierna, tutte le rate condominiali ordinarie e straordinarie emesse da questa Amministrazione, risultano regolarmente pagate.
Si precisa che la presente scrittura non costituisce una liberatoria dei pagamenti, condominiali bensì una semplice attestazione degli stessi e non potrà, pertanto, essere opponibile allo scrivente per eventuali quote o debiti dovessero maturare in seguito (ad esempio conguagli riferiti a rendiconti che non sono ancora stati approvati), seppur riferenti al periodo di Sua proprietà, i quali, nel caso, verranno richieste al nuovo proprietario salvo diritto di rivalsa di quest'ultimo nei Suoi confronti.
Si raccomanda di portare a conoscenza questa dichiarazione al nuovo condòmino.
Infine si rappresenta che non si ha notizia di liti pendenti in corso afferenti il Condominio.
Rimanendo a disposizione per eventuali delucidazioni dovessero necessitare, si inviano cordiali saluti.
Luogo ___________
L'amministratore
(professione esercitata ai sensi della Legge 04/2013)
Nome Cognome
Roma, 19 dicembre 2019
Dott. Marco Venier
