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Liberatoria quote condominiali
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Liberatoria quote condominiali

Liberatoria quote condominiali, perché questa formula non ha senso ed è corretto parlare di attestazione dello stato di pagamenti?

Avv. Alessandro Gallucci 

Spesso si sente affermare dai condòmini, specie in occasione di compravendite, che intendono domandare al proprio amministratore una liberatoria quote condominiali.

Che cos'è questa liberatoria ?

Perché chiamarla liberatoria è improprio ?

Quale documento può essere richiesto all'amministratore?

Quale risposta l'amministratore è tenuto a fornire?

Rispondere a questi interrogativi ci consentirà di comprendere il reale contenuto della liberatoria per le quote condominiali.

=> Ma le quote condominiali non cadono mai in prescrizione? Alcune considerazioni sui termini.

Liberatoria, il significato

La liberatoria - secondo l'accezione comune del termine, che in questo caso coincide con quella giuridica - altro non è se non una dichiarazione resa da un soggetto con cui si libera il suo destinatario a un'obbligazione.

Nel vocabolario della lingua italiana, poi, troviamo anche specificato che il sostantivo liberatoria «in un'accezione più estesa e generica, dichiarazione con cui un soggetto consente a un altro soggetto di agire in una certa maniera» (Voce: Liberatoria in Vocabolario on-line Treccani).

Ciò che qui interessa, evidentemente, è la prima accezione, quella giuridica .

Liberare qualcuno da un obbligo, a questo serve la liberatoria. Ti devo cento, ma tu, mi rendi una dichiarazione con la quale mi liberi da quell'obbligo di pagamento. Tu mi stai rendendo una dichiarazione liberatoria.

Le sfumature degli accordi tra le persone, poi, possono portare condizionare il valore della liberatoria. Ad esempio: mi devi cento, ma ti libero se farai una data cosa.

Ad ogni buon conto, la liberatoria ha valore estintivo di un obbligo o, in generale, preventivamente liberatorio da compiti e responsabilità.

Quote condominiali, nessuna liberatoria

Rispetto alle quote condominiali , l'amministratore non ha nessun potere di rilasciare liberatorie. Se si usa il termine liberatoria, è perché lo si fa in modo improprio, ovvero quando lo si accosta alla parola quietanza, la quietanza liberatoria.

In realtà quest'uso qualificativo della liberatoria è, giuridicamente , altrettanto improprio: con la quietanza il debitore ottiene l'attestazione di aver adempiuto, non la liberazione dal proprio obbligo.

Torniamo al focus. Si diceva che l'amministratore non ha alcun potere di rilasciare liberatorie inerenti agli obblighi di pagamento delle quote condominiali. Nessun amministratore può mai dichiarare: Tizio, non devi queste quote al condominio.

Esiste un'eccezione, ossia quando esista un titolo che possa consentire al debitore di compensare le quote condominiali con un proprio credito, ma in tal caso, più che una liberatoria, quella eventualmente rilasciata dall'amministratore è un'attestazione.

=> Rate condominiali in contanti

Rispetto alle quote condominiali si può arrivare ad ottenere una liberatoria da parte dell'amministratore se e solamente se precedentemente, l'assemblea, con il voto favorevole di tutti i condòmini, ha deliberato l'esonero di un condòmino da una data spesa.

Va rifatto il pavimento del cortile e Tizio dovrebbe pagare 10, l'assemblea, col consenso di tutti i condòmini, decide di abbuonare quella spesa, ergo : in questo caso l'amministratore può rilasciate liberatoria, ossia dichiarazione che rispetto a quella spesa non sussiste più alcun obbligo.

Attestazione stato dei pagamenti, cioè liberatoria quote condominiali

Quella che comunemente è chiamata liberatoria quote condominiali e che viene richiesta per lo più all'atto della cessione di un'unità immobiliare in condominio è l'attestazione dello stato dei pagamenti.

Ai sensi dell'art. 1130 n. 8 c.c. , infatti, l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.

Si attesta che alla data della presente il condòmino richiedente è in regola con i pagamenti delle quote condominiali; oppure, si attesta che alla data della presente il condòmino richiedente deve versare le seguenti quote…

Come si comprende, corre una sostanziale differenza tra attestazione, che è una dichiarazione che certifica una determina situazione, e liberatoria, che è dichiarazione di svincolo da un obbligo.

Liberatoria quote condominiali, sempre salvo conguaglio

L'amministratore, dunque, può e se richiesto è tenuto a rilasciare un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti.

Questa attestazione contiene sempre due indicazioni, ossia:

  • il fatto che è rilasciata salvo conguaglio;
  • la possibilità che vi siano errori o omissioni , formula di stile che sta ad indicare che per quanto precisa possa essere l'attestazione, con ciò non vuol dire che non si possa rettificarla.

Il riferimento al conguaglio va tenuta in considerazione: si supponga che Tizio ha versato tutte le quote per l'anno 2018 e quelle del 2019 fino al momento della richiesta, ma a che quella data non sia stato ancora redatto il rendiconto e quindi non si può sapere se per l'anno trascorso esista una differenza di spesa riguardante la posizione di Tizio.

Lo stesso dicasi per il 2019, le cui quote sono versate sempre in via preventiva. Ecco, allora, che il senso del "salvo conguaglio" è il seguente: caro Tizio, nella mia qualità di amministratore ti rendo attestazione che tu, fino ad oggi, hai pagato quanto dovevi, ma tale dovuto potrebbe essere differente, in ragione del fatto che solamente con la redazione del rendiconto di gestione si può avere la perfetta descrizione della situazione economico-finanziaria del condominio.

Questa specificazione, dunque, fa sì che il condomino sia avvisato del fatto che i suoi pagamenti sono sì regolari, ma ciò non vuol dire che rispetto al periodo di riferimento non possa sopraggiungere novità che portino con sé l'obbligo integrazione di quanto già corrisposto.

=> Bollette. Dopo 5 anni è illegittima la richiesta di conguaglio

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