La compravendita degli immobili situati in condominio è sempre stata foriera di insidie per gli acquirenti, soprattutto per quelli che non hanno il buon uso di informarsi sulla situazione delle spese condominiali connesse all'unità immobiliare da acquistare.
L'errore più diffuso, posto in essere da chi compra in condominio, è proprio quello di disinteressarsi degli oneri condominiali pregressi, che sono alla base dei principali contenziosi tra acquirente e venditore.
È noto, infatti, che l'acquirente di un immobile in condominio, ai sensi dell'art. 64 quarto comma disp. att. c.c., è solidalmente responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse, relative all'anno di acquisto ed a quello precedente.
Ed è proprio per limitare i contenziosi tra acquirente e venditore che il legislatore della riforma condominiale ha introdotto, al n. 9 dell'art. 1130 c.c., l'obbligo dell'amministratore di fornire al condomino richiedente l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Tale specifico dovere dell'amministratore è diretto, infatti, a tutelare essenzialmente l'acquirente dell'immobile in condominio che, di fatto, è messo dalla legge in condizioni di poter conoscere l'eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali, da parte del suo venditore.
Ma chi può chiedere all'amministratore di condominio il rilascio dell'attestazione dei pagamenti e delle eventuali liti in corso e poi con quali motivazioni?
Il quesito non è banale, per come potrebbe sembrare, in quanto, se è vero che il dettato legislativo identifica come soggetto richiedente soltanto il "condomino", è pur vero che di prassi, sono gli agenti immobiliari intermediari nella compravendita dell'immobile a formulare la richiesta di rilascio dell'attestazione all'amministratore.
L'agente immobiliare è colui che viene incaricato dal condomino venditore a gestire i contatti con i possibili acquirenti ed a redigere l'atto di vendita, occupandosi della relativa burocrazia, fino al rogito finale.
È dovere dell'agente immobiliare fornire al possibile acquirente tutte le informazioni riferite al pagamento degli oneri condominiali connessi all'immobile in vendita in condominio talché, in caso di omissioni, ricade su di lui la relativa responsabilità omissiva.
È ovvio che ci si riferisce agli agenti immobiliari regolarmente iscritti al "Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio", anche se, nella prassi, sono tanti quelli che svolgono la professione di agente immobiliare senza essere abilitati a farlo.
Basti pensare che, per combattere l'abusivismo diffuso degli agenti immobiliari, la Legge n. 3 del 11/01/2018, che ha modificato l'art. 8 della Legge 39/1989, ha inasprito il regime sanzionatorio per tutti quelli che svolgono la professione di mediazione nella vendita senza essere iscritti nel Ruolo della Camera di Commercio, con sanzioni tra 7.500,00 e 15.000 euro e l'obbligo di restituzione delle provvigioni percepite.
=> La responsabilità solidale nelle obbligazioni
Per quanto ci occupa in questa sede, possiamo dire che l'agente immobiliare non abusivo, che sia stato regolarmente incaricato alla vendita da parte del condomino, ha diritto a richiedere il rilascio dell'attestazione dei pagamenti, di cui all'art. 1130 n. 9 c.c., a condizione che fornisca all'amministratore prova dell'incarico ricevuto.
Mentre, per quanto riguarda le motivazioni a supporto della richiesta di rilascio dell'attestazione dei pagamenti, si osserva come il condomino, o chi per lui, sia legittimato a richiedere la stessa attestazione in qualsiasi momento e senza dover dimostrare particolari ragioni, rientrando tale facoltà nell'ambito dei suoi generali poteri di accesso agli atti, nonché di vigilanza e controllo dell'attività gestionale condominiale.
Amministratore revocato, pagamenti e conto corrente condominiale
In proposito, però, occorre precisare che tale potere di controllo della documentazione contabile debba essere esercitato dal condomino nei limiti di correttezza e senza intralciare l'operato dell'amministratore (Cass. n. 15159 del 29/11/2001).
Ma l'attestazione rilasciata dall'amministratore ha valore di quietanza liberatoria?
Innanzitutto occorre dire che l'attestazione è una semplice dichiarazione scritta, con la quale l'amministratore certifica la situazione versamenti relativa alle quote condominiali pagate, fino alla data del rilascio, dal condomino-venditore, anche se nulla esclude che la stessa dichiarazione possa riguardare pure i pagamenti effettuati dagli altri condòmini.
In buona sostanza, l'amministratore si limita ad indicare nella sua dichiarazione le quote condominiali che sono state pagate dal condomino-venditore, sulla scorta degli stati di riparto spese approvati dall'assemblea condominiale, specificando quali siano gli importi scaduti alla data del rilascio dell'attestazione e le eventuali cause giudiziarie in corso.
Con riferimento alle cause pendenti è buona norma indicare, da parte dell'amministratore, il loro grado di giudizio e gli eventuali costi conosciuti, in quanto la pendenza delle liti giudiziarie potrebbe comportare ulteriori e rilevanti spese, tali da determinare una diversa valutazione in capo all'acquirente.
Ciò posto, dal punto di vista del valore di tale dichiarazione, si osserva come nella prassi, in modo improprio, c'è chi identifica l'attestazione dei pagamenti come una sorta di quietanza liberatoria condominiale rilasciata dall'amministratore.
Posso avere dall'amministratore la lista dei condòmini morosi?
Nulla di più sbagliato. Anzi, proprio a scanso di equivoci, è consigliabile che l'amministratore specifichi nella sua dichiarazione che la stessa viene rilasciata senza costituire una liberatoria dei pagamenti condominiali e tale da non poter essere opponibile allo stesso amministratore estensore, per ulteriori ed eventuali quote che dovessero insorgere successivamente alla data di rilascio. Peraltro, gli eventuali accordi intercorsi tra acquirente e venditore, in merito al pagamento delle spese condominiali pregresse, non possono avere alcuna rilevanza nei confronti del condominio, così come non è neanche pensabile che l'acquirente possa essere sollevato dal venditore dall'obbligo di pagare le spese condominiali.
A tal proposito, comunque, a tutela dell'acquirente è consigliabile che le dichiarazioni del venditore vengano contestualizzate nell'atto di compravendita, così come anche le attestazioni di pagamento è meglio che vengano allegate al rogito notarile, al fine di un'eventuale rivalsa dell'acquirente nei confronti del venditore, per i pagamenti di spese condominiali pregresse effettuati dallo stesso acquirente al condominio.
Fermo restando, comunque, che il notaio non è obbligato a verificare se le dichiarazioni del venditore siano veritiere (Cass. n. 11628/2012).
In conclusione si osserva come il mancato rilascio dell'attestazione dei pagamenti, da parte dell'amministratore, rappresenti una grave irregolarità della gestione condominiale, che può essere sanzionata, ai sensi dell'art. 1129 dodicesimo comma n. 7 c.c., con la revoca giudiziale dall'incarico ad amministrare.
Avv. Michele Orefice
