Quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi degli altri comproprietari in stato di morosità nel pagamento delle quote condominiali?
Condominio e morosità
Com'è noto e come viene spesso ripetuto, la morosità in condominio - ovvero il ritardato o mancato pagamento degli oneri condominiali - è causa di difficoltà e spesso di problemi (es. distacco servizi) nella gestione delle cose comuni.
Il mancato pagamento di anche un solo condòmino può avere riflessi negativi su tutti gli altri; si pensi all'erogazione del servizio idrico, alla pulizia delle parti comuni, ecc.
L'amministratore di condominio ha precisi compiti e ben individuate responsabilità in merito alla gestione economica del condominio.
Innanzitutto è all'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c. che spetta il compito di erogare le spese per i servizi comuni nonché quello di riscuotere i contributi. L'attribuzione così individuata dalla norma citata è ancor più rafforzata dalla previsione di cui all'art. 1134 c.c. che riconosce ai singoli condòmini il rimborso delle spese sostenute solamente in relazione ad atti di gestione urgenti.
In questo contesto, la legge riconosce all'amministratore di condominio un particolare potere per la riscossione degli oneri condominiali: si tratta della facoltà di agire in giudizio - senza necessità di preventiva deliberazione assembleare - attraverso un'azione ai più nota come ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c.
L'azione così individuata è facoltativa fino ad un certo punto. Come specifica l'art. 1129, nono comma, c.c. infatti, ove non vi sia dispensa dell'assemblea, l'amministratore è tenuto ad attivarsi per la riscossione forzosa del credito (ossia con un'azione giudiziale anche ai sensi del citato art. 63) entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Si badi: l'assemblea può allungare il suddetto termine - ad esempio portandolo da sei a nove mesi - ma non può impedire l'azione legale all'amministratore entro la data indicata dalla legge ovvero dalla deliberazione.
Come dire: spetta all'amministratore considerare l'opportunità di agire prima della scadenza del termine. Sebben non sia espressamente previsto dall'art. 1129 c.c.
è indubbio che l'inosservanza di questo termine può portare ad una revoca per gravi irregolarità nella gestione, ove l'inerzia abbia causato o rischi di causare danni.
Da non perdere: La mancata riscossione dei contributi determina la responsabilità dell'amministratore di condominio
Amministratore di condominio e trasparenza
La legge n. 220 del 2012 - nota ai più come riforma del condominio - ha introdotto nel codice civile ciò che già da anni la giurisprudenza andava affermando: la gestione del condominio da parte dell'amministratore dev'essere improntata alla massima trasparenza verso i propri mandanti, ossia i condòmini. Tale principio è stato tradotto in realtà, prevendendo, tra le altre:
- obbligo di apertura ed utilizzazione di un conto corrente intestato ad ogni condominio amministrato;
- obbligo di comunicazione preventiva del proprio compenso;
- obbligo di comunicazione di specifici dati (es. recapiti di studio, luogo consultazione registri);
- obbligo di trasparenza nella gestione contabile anche attraverso la conservazione decennale e la messa a disposizione della documentazione giustificativa di spesa.
Tra gli aspetti che meritano attenzione specifica v'è, poi, quello della trasparenza inerente allo stato di pagamento degli oneri condominiali.
La legge, lo vedremo qui di seguito, pone in capo all'amministratore ben precisi compiti, il cui inadempimento può portare conseguenze in grado d'incidere sul mandato assembleare.
Morosità condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.
Diritto di accesso allo stato dei pagamenti
Quali informazioni può chiedere ed ottenere un condòmino in relazione allo stato dei pagamenti?
La risposta è contenuta nell'art. 1130 n. 9 c.c. a mente del quale, l'amministratore è tenuto a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali […]».
Insomma chi voglia sapere come stanno le cose riguardo al pagamento degli oneri condominiali non deve necessariamente attendere la fine dell'anno o meglio la presentazione del rendiconto di gestione; la richiesta può essere fatta in qualunque momento e l'amministratore è tenuto a fornire tale informazione.
Alcune precisi paiono utili:
- lo stato dei pagamenti fa riferimento a quelli incassati fino alla data di risposta, o meglio a quelli fino a quella data contabilizzati (l'amministratore ha trenta giorni di tempo dall'incasso per annotarlo sul registro di contabilità, art. 1130 n. 7 c.c.);
- il condòmino ha diritto di conoscere l'esatto ammontare delle somme versate da tutti, non solamente da lui;
- la richiesta non necessita di motivazione specifica.
La legge non stabilisce un termine entro il quale l'amministratore è tenuto ad evadere la richiesta pervenutagli, sicché si deve ritenere - come avviene per la richiesta della documentazione contabile - che il termine debba essere valutato bilanciando le esigenze del condòmino con quelle dell'amministratore riguardanti il normale svolgimento dell'incarico nell'ambito della propria attività lavorativa.
L'art. 1129, dodicesima comma c.c., annovera tra le gravi irregolarità che possono portare alla revoca giudiziale l'inottemperanza all'obbligo di fornire l'attestazione (cioè comunicazione sottoscritta dall'amministratore) inerente allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.
- L'amministratore può spifferare al creditore del condominio il nominativo dei condomini morosi?
- Guai per l'amministratore che non consegna l'elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria
- L'amministratore deve comunicare solo i nominativi che risultano morosi rispetto allo specifico credito vantato
