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L'attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso: quale utilità?
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L'attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso: quale utilità?

Accesso alla documentazione condominiale, come attestare i pagamenti

Avv. Alessandro Gallucci  

La "riforma" del condominio, ossia la legge n. 220/2012, ha completamente riscritto (nella sostanza sostituito) l'art. 1130 c.c.

Nella versione applicabile a partire dal prossimo 18 giugno, esso si comporrà di un solo comma che però si suddivide in 10 punti.

In pratica il Legislatore ha meglio specificato molte delle attribuzioni che, per prassi e per giurisprudenza, erano poste in capo all'amministratore quale legale rappresentante del condominio.

Tra queste balza all'occhio quella contenuta nel n. 9 dell'art. 1130 c.c. a mente della quale l'amministratore deve "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso".

Si tratta di un qualcosa in più della semplice richiesta di accesso alla documentazione condominiale.

Ad oggi, in relazione a quest'ultimo argomento, la giurisprudenza afferma che i comproprietari possono "esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi.

=> L'amministratore che rifiuta di consegnare i documenti paga le spese del giudizio

Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza" (Cass. n. 15159/01).

Questo potere, il cui unico limite è sostanzialmente l'arbitrio, resterà inalterato o meglio gli è stato dato riconoscimento legislativo con la "riforma".

La richiesta di attestazione, però, è differente. Con essa non si chiede all'amministratore di dare qualcosa di già esistente ma gli si domanda di certificare egli stesso una determinata situazione.

Il diritto riconosciuto al condominio assume fondamentale importanza soprattutto nel caso di compravendita dell'unità immobiliare poiché l'attestazione dell'amministratore gli consente di dimostrare l'effettivo stato dei conti e delle liti all'interessato.

=> Guai per l'amministratore che non consegna l'elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria

Ciò, quindi, vuol dire anche possibilità di una trattativa più trasparente e di conseguenza, nei casi di totale tranquillità contabile e di assenza di "grane" giudiziarie, maggior valore per l'unità immobiliare oggetto della trattativa medesima.

Detto diversamente: l'attestazione dell'amministratore potrà incidere sul valore dell'immobile.

Probabilmente anche per questo (non lo possiamo sapere perché mancano i lavori preparatori della legge approvata dalla Commissione giustizia del Senato), se l'amministratore non adempie all'obbligo previsto dal n. 9 dell'art. 1130 c.c. può andare incontro ad una richiesta di revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Rispetto all'attestazione vale la pena specificare anche un altro aspetto: essa non può essere soggetta a richiesta di pagamento. Il compenso dell'amministratore, infatti, a pena di nullità della nomina, dovrà essere chiaramente indicato all'atto dell'accettazione dell'incarico (art. 1129 c.c. nuova formulazione).

Sull'amministratore, i requisiti per l'assunzione dell'incarico ed i "trucchetti" per scoprire se ci sta raggirando, si ricorda questo ebook: https://www.condominioweb.com/ebook/ebook_amministratore_come_evitare_di_farsi_raggirare.php

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