In ambito condominiale, l'avente diritto o l'obbligato è sempre il singolo proprietario. È lui, quindi, che viene invitato a partecipare all'assemblea o al quale viene chiesto il pagamento delle quote condominiali.
La situazione non cambia nemmeno se una determinata unità immobiliare, o anche tutte, sono concesse in locazione. In tal caso, infatti, il rapporto tra condominio e condòmino non muta, anche se, in base al contratto di affitto, il locatore può pretendere dal conduttore il versamento di alcune spese inerenti alla gestione del fabbricato.
Può accadere, perciò, che l'inquilino sia moroso di alcuni oneri accessori e che il proprietario agisca col procedimento per ingiunzione, per recuperare, giudizialmente, l'arretrato.
A questo proposito, nella sentenza qui in commento, cioè la n. 162 emessa dal Tribunale di La Spezia il 27 febbraio 2018, si risponde ai seguenti quesiti:
- il conduttore può delegittimare la pretesa giudiziale del locatore sostenendo di non aver partecipato alla riunione in cui sono state deliberate le spese condominiali non versate?
- quali sono i doveri del proprietario nei confronti dell'inquilino e, nello specifico, quelli diretti ad informare l'affittuario della ripartizione delle spese condominiali?
Vediamo, pertanto, come si è sviluppata la vicenda alla base della lite giudiziaria in esame.
Conduttore e convocazione dell'assemblea condominiale: il caso
Il contenzioso nasceva per un corposo arretrato di oneri accessori, di natura condominiale ed anticipati dal proprietario, che un conduttore aveva maturato nei riguardi del locatore. Questi aveva, perciò, chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo.
Era, quindi, proposta opposizione per le seguenti ragioni.
In primo luogo, l'opponente sosteneva di non essere stato avvisato e convocato per le assemblee in cui avrebbe avuto diritto di voto e dalle quali sarebbe nato il credito in contestazione. Secondo l'attore, si trattava di quelle in cui si sarebbe discusso delle spese e delle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e nelle quali avrebbe dovuto partecipare in sostituzione del proprietario.
Come seconda eccezione principale, l'ingiunto affermava di non essere mai stato informato dei criteri di distribuzione di queste spese, nemmeno dopo una specifica richiesta inviata al locatore opposto.
Il Tribunale di La Spezia, esaminato quanto emerso dall'istruttoria, concludeva che non c'era stata alcuna riunione in cui l'opponente/conduttore avrebbe dovuto partecipare e che questi era stato, opportunamente, informato dello stato di ripartizione delle spese.
Era, perciò, respinta l'opposizione con l'inevitabile condanna al pagamento delle spese di lite.
Quando il conduttore partecipa all'assemblea: la legge
L'amministratore di condominio deve invitare all'assemblea il proprietario del singolo immobile, anche se questo è stato concesso in locazione. Di conseguenza, il predetto condòmino potrà partecipare, discutere e votare nella pedissequa riunione, senza che l'inquilino possa contestare alcunché.
La predetta regola incontra un'eccezione in un caso particolare: «Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (Art. 10, co. 1 - 2 Legge 392/1978)».
Sfratto dell'inquilino che non paga: dopo quanto tempo?
Come precisato dal Tribunale di La Spezia, si tratta di un'ipotesi eccezionale «in quanto prevede introduce un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare su specifici punti dell'ordine del giorno (e cioè le spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria) Proprio perché norma eccezionale, la stessa deve ritenersi applicabile solo all'ipotesi espressamente prevista senza possibilità di interpretazione estensiva».
Per questa ragione, al di fuori di questo caso particolare e se, ad esempio, l'assemblea si è limitata ad approvare la ripartizione della spesa, tra cui anche quella inerente al riscaldamento, la norma appena citata non può essere applicata e il conduttore non ha alcun diritto ad essere invitato o a partecipare alla riunione «la stessa non può trovare applicazione nel caso in cui la delibera abbia avuto ad oggetto non spese di gestione e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, bensì la mera ripartizione delle spese condominiali e tra queste quelle dei consumi relativi al riscaldamento condominiale».
Risoluzione anticipata del contratto di locazione se l'inquilino viola il regolamento di condominio
Spese condominiali del conduttore: l'onere probatorio del locatore
Secondo la legge, il conduttore ha diritto ad essere informato sulle quote condominiali a cui far fronte in ragione del contratto di locazione ed a prendere visione dei documenti giustificativi delle predette spese.
«Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate… (Art. 9, co. 1 - 3 Legge 392/1978)».
Il Tribunale di La Spezia, con la sentenza in commento, chiarisce anche in che modo il proprietario locatore assolve all'obbligo di informare il conduttore sulle spese condominiali «il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 L. 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 e ss. cod. proc. civ." (così Cass. sez. III sent. n. 5485 del 4.6.1998, Cass. sez. III sent. n. 6202 del 29.3.2004)».
La descritta interpretazione giurisprudenziale, evidentemente, impedisce che le contestazioni, sollevate dal conduttore in merito al diritto ad essere informati sulle spese condominiali, possano essere accolte facilmente.
