Un contratto di locazione stipulato tra locatore e conduttore, fa nascere, in capo agli stessi, precisi diritti ed obblighi.
Avuto riguardo al conduttore, il dispositivo dell'art. 1587 del Codice Civile, evidenzia che "Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti".
Il successivo art. 1590 c.c., inoltre, prescrive, in capo al conduttore, l'obbligo di "restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà".
Il conduttore, dunque, è custode della cosa locata. Appare, pertanto, applicabile ai rapporti locatizi la norma di cui all'art. 2051 c.c. a mente del quale "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
La fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva per danno cagionato da cose in custodia. Si ritiene, infatti, che tra il custode e la cosa si instauri una relazione di fatto che consente al soggetto di esercitare un vero e proprio potere di controllo, custodia e vigilanza.
Di talché, violazione di doveri di vigilanza, controllo, custodia della res locata postulano una responsabilità oggettiva in capo al custode.
Responsabilità che si presume in capo all'obbligato ma che non è una presunzione assoluta, bensì relativa, ben potendo, il conduttore, riuscire a dimostrare che l'evento causale sia effetto di un caso fortuito non riconducibile alla responsabilità del custode, provando cioè che si sia verificato un impulso causale autonomo con carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.
Nel caso di un immobile concesso in locazione si pone un problema di individuazione della responsabilità in capo ai soggetti che il diritto individua come possibili responsabili (locatore e conduttore).
La disciplina sopra richiamata, tuttavia, evidenzia chiaramente i rapporti "interni" tra locatore e conduttore. Ci si chiede, spesso, che portata possa avere il rapporto di locazione di un immobile, nei confronti di eventuali danni provocati a terzi.
In via generale, è possibile affermare che un bene immobile, concesso in locazione, comporta altresì il trasferimento in capo al conduttore della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, e dunque l'obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore stesso, dal quale discende altresì la responsabilità a suo carico ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, rimanendo, invece, in capo al proprietario la responsabilità giuridica e, quindi, la custodia (Cass. civ., n. 2422/ 2004).
Se, infatti, il rapporto c.d. interno è ben regolato, in primis, dal contratto di locazione, altrettanto non può dirsi nell'eventualità (per l'appunto non predeterminata contrattualmente) che la condotta del conduttore assuma rilevanza nei confronti di terzi (non parti del contratto) (rilevanza esterna).
Si premette come, sempre in linea di principio, non possa a priori escludersi nemmeno una responsabilità solidale tra locatore e conduttore come ribadito in passato dalla Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23945/2009, con la quale gli Ermellini hanno ritenuto opportuno applicare l'art. 2055 c.c. nel caso non si possa comprendere da dove provenga il danno e quindi di chi sia la responsabilità. ("Art. 2055 c.c.: Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali").
Sulla base della casistica giurisprudenziale di rilievo, è, allora, possibile esporre quanto segue:
- Nei rapporti tra locatore e conduttore, in caso di danni arrecati alla cosa locata è configurabile una presunzione di responsabilità relativa in capo al conduttore il quale, per liberarsi da responsabilità, avrà l'onere di dimostrare che l'evento causale sia effetto di un caso fortuito non riconducibile alla responsabilità del custode, provando cioè che si sia verificato un impulso causale autonomo con carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità;
- Nei rapporti tra cosa locata e terzi, per i danni a questi ultimi cagionati dalla cosa in custodia, è sempre il proprietario della cosa da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile.
Si tratta della forma di responsabilità definita "oggettiva" regolata dalla applicazione dell'art. 2051 c.c. dal titolo "Danni da cose in custodia". L'art. 2051 cod. civ. non si riferisce alla "custodia" nel senso contrattuale del termine, bensì ad un effettivo potere fisico che implica il governo e l'uso della cosa ed a cui sono riconducibili l'esigenza e l'onere della vigilanza affinché dalla cosa stessa, per sua natura o per particolari contingenze, non derivi danno ad altri (cfr. Cass. Civ. Sez.
III, 1859/00).
- Per i danni da incendio all'interno di un appartamento locato, rispondono in solido il locatore con il conduttore se non è provato che la causa dell'incendio sia dovuta all'obbligo di custodia specificamente gravante su uno dei due interessati. Non basta il semplice "dubbio", quindi, secondo la Cassazione (sentenza 25503/2014).
Secondo la Corte di Cassazione (Sezioni Unite, Sent. 11 novembre 1991, n. 12019) se un'unità immobiliare è concessa in locazione, il proprietario, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo); con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell'appartamento, ovvero, in riferimento alla specie, le piante di un giardino), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del cit. art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.
Può liberarsi dando prova del caso fortuito.
Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
Sull'argomento, si segnala una importante sentenza del Tribunale di Busto Arsizio e, nello specifico, la sentenza 10 ottobre 2018, n.1591. Secondo il Tribunale predetto, infatti, "In tema di locazione, la violazione da parte del conduttore dell'obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c., e non dell'art. 2051 c.c., perché detta norma disciplina l'ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi dalla cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita. Pertanto, nell'ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l'art. 1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo".
Il Giudice, con la citata sentenza, ha chiaramente rimarcato il doppio binario su cui viaggia l'ipotesi di responsabilità in caso di incendio della cosa locata.
Nuova normativa antincendio. Le responsabilità dell'amministratore di condominio
Laddove, infatti, l'incendio comporti "la perdita o deterioramento" della cosa locata, il conduttore sarà ritenuto responsabile nei confronti del locatore ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c.; laddove, invece, l'incendio comporti un danno a terzi, troverà applicazione la norma di cui all'art. 2051 c.c. con le conseguenze giuridiche sopra richiamate.
Occorre, in ogni caso, ricordare che:
- gli impianti elettrici devono risultare in buono stato di conservazione in quanto lo stesso D.M. 37/08, precisamente all'art. 8, comma 2, obbliga il proprietario dell'immobile/appartamento alla manutenzione al fine di mantenere in sicurezza gli impianti.
- Il proprietario dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto che l'aver concesso in locazione un immobile con impianti non a norma è considerato motivo di grave responsabilità (a tal proposito si è espressa recentemente la Corte di Cassazione, Cass. sent. n. 7699/2015, che ha ritenuto corresponsabile il locatore per la morte per folgorazione di un soggetto che abitava all'interno dell'immobile affittato).
- L'importanza della tutela della salute e sicurezza delle persone è ribadita nuovamente dal codice civile (Art. 1580 cod. civ.), ove si afferma che, quando i vizi presenti nell'immobile espongono a serio pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o di terzi, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque eventuale rinunzia.
