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Scoppio della caldaia: chi paga i danni ai terzi, il proprietario o il conduttore?
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Scoppio della caldaia: chi paga i danni ai terzi, il proprietario o il conduttore?

È il conduttore che ne ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire per evitare danni a terzi

Avv. Giuseppe Nuzzo 

La sentenza in esame esclude la responsabilità del proprietario, non essendo né la caldaia, né il relativo vaso di espansione, conglobati nelle strutture murarie dell'immobile locato.È il conduttore che ne ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire per evitare danni a terzi

Il fatto.Gli attori agivano in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti all'interno del proprio appartamento, a causa della fuoriuscita di acqua proveniente dall'appartamento soprastante, di proprietà di una società Beta convenuta, condotto in locazione da un terzo per usi commerciali.

La domanda risarcitoria veniva formulata nei confronti della sola società proprietaria dell'immobile. Il Tribunale rigettava la domanda con sentenza confermata anche dalla Corte d'appello.

Quest'ultima, in particolare, escludeva la responsabilità del proprietario dell'immobile, in quanto i danni in questione non attenevano alle strutture murarie e agli impianti in esso conglobati.

Secondo la Corte, infatti, «grava sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri».

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Gli attori proponevano ricorso in cassazione lamentando la falsa applicazione degli art. 2051 e 2053 c.c., laddove i giudici d'appello hanno ritenuto che il vaso di espansione della caldaia fosse un mero accessorio esterno all'impianto ed alle pareti, attribuendo quindi la responsabilità per i danni derivanti dallo stesso al solo conduttore dell'immobile, non coinvolto nel giudizio.

La Corte di Cassazione, ritenuto il motivo inammissibile, ha rigettato il ricorso.

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La responsabilità del locatore e del conduttore. Per quanto riguarda gli impianti ed i beni annessi all'immobile dato in locazione, si possono prospettare profili di responsabilità tanto del locatore, quanto del conduttore, per omessa custodia ex art. 2051 c.c., a condizione che si provi la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.

Tale rapporto di custodia postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere - dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore a seconda del potere di fatto esercitato sulla cosa.

Il custode. La suprema Corte precisa inoltre che la figura di "custode" non è riferibile a uno status giuridico predeterminato tra il soggetto e la cosa, ma è colui che ha il "governo della cosa", ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come "potestà di fatto", che deve essere anche disponibilità giuridica (Cass. civ.,S.U., n. 12019/1991).

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La responsabilità ex art. 2051 c.c., infatti, postula una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltreché giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa l'onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi. Relazione che deve essere provata dal soggetto che chiede il risarcimento dei danni.

La custodia della cosa data in locazione. Ciò premesso, nel caso di locazione della cosa «il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinci la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 cod.civ.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo conduttore».

La decisione del caso. Diventa un accertamento fattuale, riservato al giudice di merito, stabilire nel caso concreto chi abbia "il governo" di un determinato bene nei termini sopra precisati.

Nel caso specifico, è stato accertato che l'esplosione del vaso di espansione della caldaia (quindi provocata da un elemento accessorio installato dal conduttore per far fronte alle esigenze della propria attività), non era imputabile al proprietario, non essendo né la caldaia, né il relativo vaso di espansione, conglobati nelle strutture murarie dell'immobile ad uso commerciale. La domanda risarcitoria va dunque rigettata

Il principio applicato dalla Corte di Cassazione, ordinanza n. 8769 del 29 marzo 2019, n. 8769: il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degliimpianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.

Scarica Corte di Cassazione..n.8769 2019

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