La vicenda. Un conduttore lamenta la totale inidoneità dell'immobile all'uso commerciale pattuito nel contratto di locazione dal momento che, come accertato una volta occupati i locali, lo stesso risulta essere privo di regolare allaccio al sistema fognario ed equipaggiato con contatori del gas non a norma di legge.
Per tale motivo il conduttore instaura un ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c. - ossia un procedimento cautelare avente la funzione di anticipare gli effetti della sentenza emessa all'esito del successivo giudizio di merito - e chiede che il Giudice ordini al proprietario di eseguire tutte le opere necessarie all'eliminazione dei vizi.
Si costituisce quest'ultimo eccependo l'inammissibilità dell'azione cautelare poiché non strumentale al giudizio di merito, posto che l'ordinamento non prevede alcuno strumento tramite cui costringere il proprietario a eliminare i vizi dell'immobile.
La decisione. Sfortunatamente per il conduttore l'eccezione è meritevole di accoglimento (Trib. Rimini, 19.3.2019).
In tema di vizi, infatti, la normativa di riferimento va ricercata nell'art. 1578 c.c. ("Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili") e nell'art. 1579 c.c. ("Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa").
Osserva quindi il Tribunale che, a prescindere da qualsiasi pattuizione volta a circoscrivere la responsabilità del locatore, i rimedi approntati dal legislatore in caso di vizi intrinseci all'immobile - e non intervenuti nel corso dei rapporti per i quali opera l'art. 1577 c.c. - sono tassativamente due, ossia la risoluzione contrattuale e la proporzionale riduzione del corrispettivo dovuto a titolo di canone.
Ciò significa che il conduttore non può che limitarsi a queste due tipologie di azioni tra loro alternative, mentre risulta inesperibile il rimedio dell'esatto adempimento, ossia del ripristino dell'immobile nello stato idoneo all'uso convenuto dalle parti.
Indisponibilità dell'immobile, urgenza del restauro e ritardata restituzione dell'immobile
