La sublocazione rappresenta una una pratica assai diffusa, sia ambito abitativo che non, disciplinata dal codice civile ma anche da leggi specifiche. Infatti, l'art. 1594 c.c. consente al conduttore, salvo patto contrario, di sublocare la cosa locatagli.
Tale previsione normativa deve tuttavia confrontarsi, in primis, con quanto previsto dalla Legge n. 392/1978, che si occupa della Disciplina delle locazioni di immobili urbani (c.d. Legge Equo Canone).
Sublocazione immobili adibiti o meno a uso abitativo
In particolare, per gli immobili adibiti ad abitazione, l'art. 2 della Legge n. 392/78 afferma che per la sublocazione totale dell'immobile è necessario il consenso del locatore.
Invece, salvo patto contrario (ovvero una clausola contrattuale che preveda il contrario) il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, ma sarà necessario comunque preventivamente inviare al locatore una comunicazione, via lettera raccomandata che indichi la persona del sub-conduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Per gli immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, invece, l'art. 36 della Legge Equo Canone prevede consente la sublocazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, e ne sia data comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
È espressamente vietata, invece (cfr. Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002) la sublocazione nei contratti tipo relativi ad usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.
Sublocazione quale contratto derivato
La sublocazione si realizza qualora il locatore sottoponga a successiva locazione la cosa locatagli e a seguito della stipula di tale contratto, il conduttore diverrà locatore a sua volta di un terzo (il sub-conduttore), ciononostante egli rimarrà comunque obbligato nei confronti dell'originario locatore.
Infatti, questa nuova locazione, contratta dal conduttore con il terzo, pur essendo distinta dalla precedente, dipende da questa e dunque al conduttore originario non sarà ammesso trasferire diritti maggiori di quelli nascenti dal primo contratto.
Essendo il contratto di sublocazione collegato a quello principale di locazione, la giurisprudenza ritiene trattasi di un contratto derivato (cfr. Cass. n. 10742/2002), con la conseguenza che le norme che regolano gli obblighi del locatore regoleranno nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore.
Per converso, il sub-conduttore avrà le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto in sublocazione e di esigere la riparazione dei difetti e vizi, anche sopravvenuti, di tale bene.
In pratica, il contratto di sublocazione è avvinto da un collegamento di dipendenza unilaterale al contratto locatizio, che assume il ruolo di contratto fondamentale a fronte di quello, proprio del contratto di sublocazione, di contratto derivato.
Ciononostante, secondo la Cassazione (cfr. n. 6390/2018) il collegamento negoziale, che sia legislativamente istituito o che discenda direttamente dalla volontà delle parti coinvolte, non darà luogo ad un unico contratto, bensì ad una pluralità coordinata di contratti, che quindi, laddove non incide direttamente l'interesse economico-giuridico che li ha connessi, rimangono entità negoziali autonome (cfr. Cass. n. 11240/2003 e n. 8844/2001).
Si ritiene applicabile al contratto di sublocazione il principio generale dell'articolo 1372, secondo comma, c.c. a norma del quale il contratto ha effetto sui terzi solo nei casi previsti dalla legge.
Diritto di prelazione nel caso di locazione
Pertanto, nel caso in cui ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente in quanto tale ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l'autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato.
Locatore e sublocatore non potranno, con accordi stipulati esclusivamente tra di loro, modificare il contenuto (ad esempio la durata) del contratto di sublocazione avente per oggetto lo stesso immobile del principale contratto di locazione (cfr. Cass. n. 6390/2018).
Registrazione del contatto di subaffitto
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall'affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l'ammontare del canone pattuito.
Di conseguenza, anche il contratto di subaffitto dovrà essere regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate e saranno dovute sia l'imposta di registro che l'imposta di bollo.
La Circolare 37/E/1986 dell'Agenzia delle Entrate del 1986 a proposito dell'imposta di registro (articolo 5, n. 1) ha chiarito che, "pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente"
La registrazione del contratto dovrà avvenire avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.
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Rapporti tra locatore e subconduttore
Nonostante locazione e sublocazione siano due contratti autonomi, tendenzialmente la figura del locatore originario resta estranea al rapporto che intercorre tra conduttore e terzo.
Tuttavia, un soggetto (il conduttore) è comune ad entrambi i rapporti e questo giutifica la particolare tutela che la legge riconosce al locatore, in particolare per quanto riguarda il rischio che egli non riceva il pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino.
L'art. 1595 c.c. attribuisce al locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, la possibilità di esercitare un'azione diretta contro il sub-conduttore per esigere il corrispettivo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento dell'intimazione giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
In sostanza, se il conduttore non effettua il pagamento dei canoni di locazione, il locatore potrà richiedere al terzo la parte di canone che quest'ultimo avrebbe dovuto versare al suo conduttore in virtù del rapporto di sublocazione. Per evitare di dover procedere al pagamento, grava sul sublocatore, eventualmente, dimostrare di aver già pagato regolarmente l'affitto.
A tal fine, come esplicita la norma, è però necessaria una domanda giudiziale, non essendo sufficiente, invece, una mera richiesta verbale o avvenuta tramite lettera raccomandata. Dunque, in linea generale In linea generale, dunque, non sembra configurabile un diritto del sub-conduttore di pagare direttamente il corrispettivo al locatore principale.
Sfratto del conduttore: gli effetti sulla sublocazione
Sempre l'art. 1595 c.c., ultimo comma, fornisce un'importante chiarimento in ordine al rapporto tra il contratto di locazione e quello di sublocazione.
In particolare, la norma precisa che, senza pregiudizio delle ragioni del sub-conduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione avrà effetto anche nei confronti del sub-conduttore così come la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore.
Dunque, la cessazione della locazione principale determina la cessazione anche della sublocazione, stante il vincolo di dipendenza.
Con un'eccezione alla regola di cui all'art. 2909 c.c., secondo cui il giudicato fa stato solo tra le parti, il locatore potrà far valere nei confronti del sub-conduttore (rimasto estraneo al giudizio) la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l'estinzione della locazione per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore.
Nei confronti del sub-conduttore, dunque, tali provvedimenti esplicano gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio (cfr. Corte d'Appello di Trieste n. 2/2018).
Ciononostante, il sub-conduttore sarà comunque tenuto, nei confronti del sublocatore, al pagamento dei canoni pattuiti, sia pure a titolo risarcitorio ex art. 1591 c.c., e ciò sino a che perduri l'occupazione degli immobili.
La giurisprudenza di legittimità, infatti, ha sottolineato come l'obbligo del sub-conduttore alla corresponsione dei canoni a favore del sub-locatore persiste sino a quando si prolunghi lo stato d'occupazione dell'immobile da parte del sub-conduttore, e rispetto al quale non assume rilievo l'intervenuta risoluzione del contratto principale di locazione (cfr. Cass. n. 15094/2015).
