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Locazione ad equo canone: la classe catastale può essere valutata dalla situazione di fatto
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Locazione ad equo canone: la classe catastale può essere valutata dalla situazione di fatto

Contratti di locazione ad equo canone: la classe catastale può essere valutata anche solamente dalla situazione di fatto

Avv. Alessandro Gallucci  

Nonostante la legge n. 431/98 abbia “aperto” a nuove e più flessibili tipologie contrattuali, abrogando la vecchia ed infausta disciplina così detta dell’equo canone, molti contenziosi sono ancora in piedi con riferimento alla disciplina delle locazioni di cui alla parzialmente abrogata legge n. 392/78.

Uno tra questi, deciso dalla Cassazione sul finire dello scorso mese di febbraio, riguarda la possibilità, ai fini dell’aumento del canone locatizio, di rivedere, sia pur non per via “ufficiale” il classamento catastale dell’unità immobiliare. Spieghiamoci meglio raccontando il fatto oggetto della sentenza.

La proprietaria di un immobile si vedeva chiamata in causa perché aveva chiesto l’aumento dei canoni di locazione.

A suo dire questa richiesta era da considerarsi perfettamente legittima anche ai sensi dell’art. 23 l. n. 392/78 e comunque lecita in quanto a seguito degli interventi edili l’appartamento era da ritenersi ricadente in categoria A/3 e non A/4, così da giustificarsi l’importo richies to.

Il tribunale in primo grado accoglieva la domanda del conduttore e condannava la locatrice a restituire una determinata som ma.

Il giudizio di appello, però, sovvertiva l’esito di quello di prime cure e condannava l’inquilino a pagare un’integrazione del canone.

Da qui, il conduttore proponeva ricorso per Cassazione chiedendo l’annullamento della sentenza di secondo grado. Tra i motivi a suo dire, vi era la richiesta di “ statuire se il calcolo dell’equo canone, in rapporto locativo regolato dalla legge 392/1978, debba esser calcolato sulla base delle indicazioni risultanti dal catasto e dalle relative visure ex art. 16 legge 392/78 quali risultanti al momento della stipula del relativo contratto di locazione o sui dati discordanti asseriti dal proprietario – locatore e solo in seguito (a rapporto concluso) rettificati (Cass. n. 3001/12).

La Cassazione ha ritenuto valida la decisione della Corte d’appello rigettando il ricorso. Nello specifico si legge nella sentenza che “ in tema di locazione di immobili urbani disciplinata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, avuto riguardo alle norme che attribuiscono rilevanza alla categoria, classe e tipo risultanti dal catasto, ai fini della determinazione del canone, è facoltà delle parti contestare la corrispondenza di tali dati alla effettiva situazione di fatto dell’immobile per modificazioni sopravvenute non ancora registrate in catasto, con la conseguenza che se il giudice ordinario accerta che l’atto amministrativo di attribuzione della categoria catastale dell’unità immobiliare non è rispondente alle effettive condizioni intrinseche ed estrinseche della stessa e alle qualità di fatto, può disapplicarlo, con effetto dal momento della sussistenza delle nuove condizioni dell’immobile, come avvenuto nel caso di specie a seguito di accertamento tecnico” (Cass. 28 febbraio 2012 n 3001).

Che cosa vuol dire tutto ciò? Che per i contratti ad uso abitativo eventualmente ancora soggetti alla disciplina dell’equo canone, la classe catastale, nel caso di contestazioni, può essere determinata dal giudice anche solo sulla base dei dati di fatto emergenti da un esame dello stato dei luoghi.

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