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Posso affittare una stanza di casa mia?

Locazione parziale di immobile: cos'è e come funziona? Sublocazione: a quali condizioni è possibile?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Per ottenere un guadagno extra dal proprio immobile è diffusa la pratica di concedere in locazione solo una parte dello stesso. I proprietari di abitazioni molto grandi possono affittare un piano o un'ala intera dell'immobile; chi, al contrario, è titolare solamente di una piccola abitazione, può dare in locazione anche solo una stanza. È possibile affittare una sola camera?

Non esiste una legge che vieti di concedere in locazione solo una parte del proprio immobile. Si parla in questi casi di locazione parziale, anche se si tratta di istituto giuridico formalmente sconosciuto all'ordinamento italiano. Ciò non significa, però, che tale tipo di locazione sia vietata. Vediamo dunque come procedere all'affitto di una singola stanza.

Contratto di locazione: cos'è?

Ai sensi dell'art. 1571 del codice civile, la locazione è il contratto con il quale due parti, definite locatore e conduttore (o locatario), si mettono d'accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile.

Contratto di locazione parziale

Caratteristiche del contratto di locazione

Ogni tipo di contratto di locazione, sia che abbia ad oggetto beni immobili che mobili, è:

  • consensuale, in quanto si perfeziona con la semplice volontà delle parti e non nel momento in cui il conduttore entra in possesso del bene locato;
  • a prestazioni corrispettive, in quanto sorgono in capo ad entrambe le parti una serie di obblighi;
  • di durata, poiché i suoi effetti si prolungano nel tempo;
  • a forma libera, nel senso che può perfezionarsi anche attraverso un accordo orale.

    Ciò non vale, però, per i contratti di locazione di immobile ad uso abitativo o commerciale.

Locazione parziale: cos'è?

È possibile definire la locazione parziale come il contratto che ha ad oggetto solamente una parte dell'immobile, la quale è concessa in godimento per un determinato periodo di tempo e verso un corrispettivo.

Posso affittare la prima casa?

La locazione parziale può essere effettuata sia per immobili abitativi che per immobili ad uso diverso. In teoria, poi, la locazione parziale può essere fatta tanto dal proprietario quanto dal comodatario, dall'usufruttuario o dall'inquilino, cioè dal conduttore. In questo caso si avrà una sublocazione parziale.

Affitto singola stanza: come funziona?

Per affittare una singola stanza (e, dunque, per concludere una locazione parziale) basterà stipulare un autonomo contratto di locazione avente a oggetto la parte dell'immobile che interessa al conduttore.

L'affitto di una stanza deve quindi essere regolarizzato con un normale contratto di locazione ad uso abitativo. Il contratto dovrà rispondere a uno dei modelli previsti dalla legge:

  • contratto a canone libero, di durata di 4 anni più altri 4 al primo rinnovo automatico;
  • contratto a canone concordato, di durata di 3 anni più altri 2 al primo rinnovo automatico;
  • contratto a uso transitorio o per studenti universitari.

Affitto singola stanza: registrazione del contratto

Anche quando la locazione riguarda una singola stanza, il contratto di locazione dev'essere obbligatoriamente registrato se questo supera la durata di 30 giorni.

=> È meglio affittare o comprare?

Registrare un contratto di locazione non è così difficile, anche perché a oggi non è più necessario recarsi obbligatoriamente presso la sede dell'Agenzia delle Entrate per l'iscrizione ma si può procedere per via telematica.

La registrazione della locazione (seppur parziale) ha un costo: è infatti previsto il pagamento dell'imposta di registro, che per legge dev'essere pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro.

L'alternativa è il regime della cedolare secca, una soluzione particolarmente gradita a conduttori e locatori che oltre a fungere da sostituto di imposta per Irpef e addizionali, sostituisce anche l'imposta di registro e i relativi bolli.

Chi non registra il contratto di locazione incorre in sanzioni di carattere fiscale. Inoltre, la mancata registrazione del contratto di affitto impedisce al locatore di procedere con lo sfratto nel caso di inadempimento del conduttore.

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Sublocazione: cos'è e come funziona?

La locazione di un immobile, se fatta da colui che è già conduttore dello stesso, prende il nome di sublocazione.

L'art. 1594 del codice civile dice che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Possiamo definire la sublocazione come quel contratto con il quale il conduttore attribuisce ad un terzo, in tutto o in parte, il godimento del bene che è stato a lui locato.

La sublocazione è un contratto autonomo rispetto a quello di locazione, che determina il sorgere di un nuovo rapporto locatizio, regolato da clausole proprie, nel quale un terzo (cosiddetto subconduttore), senza sostituirsi ad una delle parti, acquista dal conduttore la facoltà di godere del bene.

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Il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa oggetto del contratto, salvo patto contrario. Si ritiene che tale patto può vietare non solo la sublocazione, ma anche negozi diversi con i quali il conduttore attribuisce a terzi diritti di godimento sul bene (ad esempio, il comodato).

Se si vuol fare una sublocazione parziale allora il conduttore deve dare comunicazione con raccomandata al locatore, ma non è necessario ricevere anche il consenso. In pratica è sufficiente che sia data comunicazione per poter procedere.

Nella lettera di comunicazione deve essere specificato il nome del subconduttore, la durata del contratto e anchela parte specificadell'immobile che è data in sublocazione (a prova che questa è parziale e non totale).

Con la sublocazione parziale il conduttore di un immobile potrà affittare a sua volta una singola stanza dello stesso, rispettando le condizioni di cui ai successivi paragrafi.

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La sublocazione parziale di immobili ad uso abitativo

Alla regola generale che abbiamo appena visto (cioè a quella secondo cui il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli) si affiancano quelle speciali previste dalle leggi che si trovano al di fuori del codice civile.

Nello specifico, in caso di locazione per uso abitativo, la sublocazione totale del bene non è possibile in assenza del consenso da parte del locatore (Art. 2, legge n. 392/1978).

Ciò significa che, salva espressa clausola contrattuale che dica il contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. La sublocazione totale è invece possibile solo con l'espresso consenso del locatore.

Peraltro, nel caso in cui il conduttore sublochi l'immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, l'ordinamento non prevede alcuna specifica sanzione, poiché il legislatore non ha fissato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non specifica in ogni modo la conseguenza della mancata comunicazione.

La forma scritta è obbligatoria per tutti i tipi di contratto di locazione

La sublocazione parziale di immobili ad uso non abitativo

Diversa è la disciplina della sublocazione di immobili ad uso non abitativo: in questa ipotesi, infatti, la legge dice che il conduttore può sublocare l'immobile o addirittura cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte (Art. 36, legge n. 392/1978).

Elemento fondamentale per il sorgere del rapporto locatizio è "la durata"

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