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Il conduttore può impugnare la delibera dell'assemblea condominiale?
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Il conduttore può impugnare la delibera dell'assemblea condominiale?

Conduttore e impugnazione della delibera assembleare

Avv. Alessandro Gallucci  

Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio deve rispettare le delibere adottate dall'assemblea, al pari di un condòmino.

A tale obbligo corrisponde analoga facoltà di contestazione delle decisioni dell'organismo condominiale?

La domanda che ci siamo posti è tutt'altro che di facile soluzione: il problema della configurazione del rapporto tra condominio e conduttore è ancora aperto e data la situazione normativa esistente, tutt'altro che vicino ad una definizione.

Conduttore e condominio

Il conduttore non è una persona estranea al condominio: come si è stati soliti dire per anni, o meglio non lo è del tutto.

Ragioni di questa affermazione:

  • le generalità del conduttore devono essere comunicate all'amministratore ai fini della corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.):
  • la registrazione del contratto di locazione dev'essere comunicata all'amministratore di condominio entro sessanta giorni dalla sua effettuazione (art. 13, primo comma, l. n. 431/1998);
  • il conduttore ha diritto di prendere visione dei registri condominiali (art.1129, secondo comma, c.c.) ;
  • il conduttore ha diritto di prendere visione della documentazione giustificativa delle spese condominiali (art. 1130-bis c.c.).

Dire, com'è s'è fatto in passato, che il conduttore è estraneo al condominio resta un po' azzardato: certo, nulla è variato in merito alle spese condominiali, ossia è tutt'ora negata all'amministratore la facoltà di agire contro il conduttore, ma è evidente che i suoi rapporti col condominio esistono.

Conduttore e assemblea condominiale

A mente dell'art. 10 della legge n. 392/78 (così detta legge sull'equo canone), il conduttore ha diritto di partecipazione e voto alle assemblee aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, mentre ha diritto di partecipazione, m a non di voto, alle riunioni nelle quali si discute della modificazione degli altri servizi comuni.

È tutt'ora oggetto di dibattito in dottrina e non è pacifico in giurisprudenza se la convocazione dell'assemblea debba essere inviata dall'amministratore, ovvero se spetti al locatore avvertire il proprio conduttore.

Sul punto, com'è stato fatto notate dagli studiosi, le norme in materia di anagrafe condominiale potrebbero avere modificato le cose rispetto a quello considerato l'orientamento prevalente, ossia quello che vede l'amministratore libero da ogni compito di convocazione dell'inquilino, lasciando l'incombenza in capo al proprietario,

Conduttore e impugnazione della delibera assembleare

È innegabile che il conduttore sia coinvolto dal processo decisionale dell'assemblea; egli, infatti, paga le spese condominiali, è tenuto all'osservanza del regolamento e delle delibere, ecc.

Che può fare se una delibera incide su un aspetto della locazione di suo interesse?

Ove esso riguardi la regolamentazione dell'uso delle cose comuni, pare che ci siano poche possibilità di contestazione del deliberato, dovendosi risolvere gli eventuali problemi nell'ambito del contratto locatizio.

=> Differenza tra diritto d'uso delle cose comuni e servitù

Ciò dice la giurisprudenza affermando che quando la delibera impugnata riguarda «la regolamentazione dell'uso delle parti comuni dell'edificio, ed anche, in parte, limitazioni relative all'utilizzo delle porzioni di proprietà esclusiva -cioè, in altri termini, una materia tipicamente condominiale che è quanto di più strettamente inerente al regime che la comunità dei condomini sceglie di voler applicare, e quanto di più intrinsecamente connesso alle esigenze ed al potere di autoregolamentazione della vita quotidiana all'interno dell'edificio condominiale- non è configurabile un interesse concreto in capo a soggetti diversi dai proprietari condomini, e dunque non è configurabile in capo a terzi estranei, quale rimane pur sempre il conduttore, la cui eventuale lesione dell'interesse economico che può derivare dal deliberato condominiale è soltanto di natura riflessa e indiretta, e deve trovare soluzione nel rapporto con il locatore proprietario, senza che le esigenze di tutela di interessi patrimoniali, estranei a questioni così interne alla vita condominiale, possano essere portati nel dibattito assembleare e in esso fatti valere in sede di impugnazione». (Trib. Modena 13 luglio 2016)

Cioè: il condominio decide ciò che è più opportuno alla regolamentazione dell'uso delle cose comuni, non restando altra possibilità al conduttore che quella di risolvere la problematica con il proprietario.

Va comunque tenuto presente che per altra giurisprudenza il conduttore ha diritto ad impugnare le delibere inerenti al servizio di riscaldamento - quelle su cui ha diritto di partecipazione e voto all'assemblea - e più in generale quelle in relazione alle quali ha un interesse ad agire (Tribunale Monza, 08 febbraio 2001).

Stando così le cose, quindi, pare evidente che il punto di difficile soluzione sia la concreta individuazione dell'interesse. Certo, se egli è considerato legittimato ad impugnare le delibere riguardanti le spese del servizio di riscaldamento, perché non dovrebbe esserlo se la spesa contestato riguarda il funzionamento dell'ascensore o di altro servizio?

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