Il contratto di locazione può essere un valido strumento per trarre profitto dagli immobili inutilizzati. Si pensi ha chi ha due abitazioni: una di esse può essere data in affitto a terzi in cambio del pagamento di un canone mensile.
Il problema è che spesso l'inquilino, a prima vista un modello di puntualità e correttezza, può riservare delle sgradite sorprese, soprattutto se smette di pagare l'affitto e gli altri oneri che gli competono.
In casi del genere, soccorre la legge che offre al locatore la possibilità di adire la giustizia per ottenere il rilascio dell'immobile. Dopo quanto tempo si può sfrattare l'inquilino che non paga?
La procedura di sfratto, sebbene ideata per offrire al locatore uno strumento rapido ed efficace di risoluzione della controversia, non è in realtà così celere come si potrebbe pensare. Affrontiamo questo argomento e vediamo, a partire da quanti canoni di locazione non pagati occorrono per poter mandare via l'inquilino moroso, come funziona e quanto dura la procedura di sfratto.
Affitto: quanti canoni non pagati per lo sfratto?
Per sapere dopo quanto tempo si può ottenere lo sfratto dell'inquilino che non paga bisogna innanzitutto sapere dopo quanti mesi di morosità si può essere mandati via. In altre parole: quanti canoni di locazione non pagati occorrono per essere sfrattati?
Secondo la legge, ne basta solo uno; nello specifico:
- per le locazioni ad uso abitativo, è sufficiente anche una sola mensilità, ma l'inadempimento deve protrarsi per almeno venti giorni. Pertanto, il procedimento di sfratto può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire (art. 5, l. n. 392/78);
- per le locazioni ad uso commerciale, invece, l'inadempimento dell'inquilino deve essere di importanza rilevante, in rapporto all'interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale.
Sfratto per morosità: come funziona?
Solamente alle condizioni viste nel paragrafo precedente il locatore può adire l'autorità giudiziaria per chiedere lo sfratto per morosità dell'inquilino inadempiente.
La procedura di sfratto si connota per la sua particolare celerità; già alla prima udienza, infatti, il giudice potrebbe convalidare lo sfratto, se il conduttore non compare oppure non fa opposizione.
Inoltre, nell'atto di citazione contenente l'intimazione di sfratto, la data fissata dall'attore per l'udienza di comparizione delle parti non deve rispettare il canonico termine di novanta giorni, bensì di venti.
Infatti, mentre di solito per citare qualcuno in tribunale occorre concedergli almeno novanta giorni di tempo per preparare la difesa, nel procedimento di sfratto per morosità sono sufficienti venti giorni. In pratica, dal momento in cui si cita in giudizio l'inquilino moroso alla data in cui verrà celebrata l'udienza devono trascorrere non meno di venti giorni.
L'opposizione allo sfratto
L'inquilino moroso, davanti all'intimazione di sfratto, può scegliere di presentarsi all'udienza di comparizione e proporre opposizione, oppure di non presentarsi affatto.
In quest'ultimo caso, il giudice, accertata la regolarità delle notifiche, convaliderà lo sfratto, assegnando al conduttore un termine entro cui abbandonare l'immobile, comunque non inferiore a trenta giorni.
Per legge, infatti, il giudice convalida immediatamente lo sfratto, ma questo non sarà esecutivo prima di trenta giorni.
Nel caso in cui l'inquilino moroso decida di fare opposizione, si prospettano i seguenti scenari:
- se le eccezioni opposte non sono fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto;
- nel caso in cui l'opposizione si fonda su prova scritta, la convalida non può essere pronunciata ed il risultato sarà quello di dare avvio ad un giudizio ordinario di cognizione nelle forme del rito locatizio (art. 665 c.p.c.).
Il termine per il pagamento dei canoni arretrati
Nei casi di sfratto per morosità, l'inquilino moroso può presentarsi all'udienza e, anziché opporsi, ammettere il proprio debito, chiedendo di conseguenza un termine (cosiddetto termine di grazia) entro cui regolarizzare la propria posizione.
Sfratto di conduttore disabile
È chiaro che una richiesta del genere allungherebbe i tempi dello sfratto. Si potranno dunque avere le seguenti ipotesi:
- il conduttore moroso decide di pagare, per intero e direttamente in udienza, il proprio debito, comprensivo non soltanto dei canoni arretrati, ma anche degli interessi, delle spese processuali e di quelle legali;
- il conduttore moroso intende pagare, ma non ha i soldi per farlo subito.
In un caso del genere, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà dell'inquilino, può assegnare un termine di grazia non superiore a novanta giorni per adempiere, rinviando l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato per verificare la condotta dell'inquilino;
- il giudice può assegnare al conduttore un termine di ben centoventi giorni per sanare la propria morosità, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà (Art. 55, legge n. 392/78).
Il preavviso di sfratto
Prima di poter mandare via l'inquilino moroso, il proprietario di casa che ha ottenuto la convalida dell'intimazione è tenuto a notificare l'ordinanza di convalida dello sfratto, l'atto di precetto e, infine, il preavviso di sfratto, che è una comunicazione in cui si indicano il giorno e l'ora nei quali l'ufficiale giudiziario si recherà presso l'abitazione per eseguire lo sfratto.
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Sfratto per morosità: dopo quanto tempo si ottiene il rilascio dell'immobile?
Non è facile individuare un tempo preciso trascorso il quale l'inquilino rilascerà l'immobile. Ipotizzando che il conduttore non faccia opposizione all'udienza di convalida, possiamo immaginare che uno sfratto completo possa essere concluso in non meno di due mesi, durata davvero minima se si tengono conto dei venti giorni che devono trascorrere tra la notifica dell'intimazione di sfratta e il periodo minimo di trenta giorni concesso dal giudice per abbandonare l'immobile.
La procedura, tuttavia, non fila mai liscia, cosicché, tra notifiche andate a vuoto, inquilino che non lascia spontaneamente l'immobile (rendendo necessario l'intervento del pubblico ufficiale) e giudice che concede un termine molto "comodo" al conduttore per consentigli di andarsene, i tempi di uno sfratto si attestano mediante intorno ai quattro/cinque mesi.
Ciò, ovviamente, supponendo che il conduttore non faccia opposizione e che il giudice non la ritenga fondata.
Si tenga infine conto che, nel caso di sfratto per morosità nelle locazioni di immobili adibito a uso abitativo, dal primo canone non pagato devono trascorrere almeno venti giorni prima di poter intraprendere una procedura di sfratto.
