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Con lo sfratto l'inquilino non è liberato se oltre ai canoni, non paga gli interessi e le spese processuali.
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Con lo sfratto l'inquilino non è liberato se oltre ai canoni, non paga gli interessi e le spese processuali.

Il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell'estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese.

Avv. Maurizio Tarantino  

"In tema di locazioni, nel giudizio per la convalida di sfratto, la sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità.

Alla stregua di tale principio, inoltre, se la parte intimata non partecipa alla mediazione senza addurre alcuna valida giustificazione, è condannata dal giudice della causa al pagamento di una sanzione pecuniaria del valore pari a quella del contributo unificato (art.8 comma 4 bis Decr. Legs. 28/2010)".

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Belluno con la pronuncia dell'8 aprile 2016 in materia di sfratto per morosità.

Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto.

I fatti di causa. Tizio (locatore e proprietario) in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo ed a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione, proponeva intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida per morosità.

Alla prima udienza l'intimante dava atto che erano stati pagati i ratei di canoni scaduti e ciò successivamente alla notifica dell'atto di intimazione, per cui chiedeva procedersi alla risoluzione contrattuale in relazione all'omesso versamento degli interessi e delle spese processuali.

Il Giudice, venuta meno la morosità, con ordinanza disponeva il mutamento del rito che veniva ritualmente notificata all'intimata.

Nelle more della prima udienza, il locatore dava atto che il tentativo di mediazione aveva avuto esito negativo per l'ingiustificata mancata partecipazione della intimata, pur ritualmente invitata, come risultava dal verbale depositato.

=> Senza l'attivazione della mediazione la convalida di sfratto si blocca

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo. Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.

L'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore potrà agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile. L'art. 5 della L. 392/78 determina ex lege i motivi di risoluzione: il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Congiuntamente alla domanda di risoluzione del contratto o in sede separata, il locatore ha diritto di promuovere un'azione volta ad ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni e degli oneri accessori rimasti insoluti, fino all'ottenimento della liberazione dell'immobile ed al conseguente riacquisto della sua disponibilità.

Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione

Termine per il pagamento dei canoni scaduti. L'art. 55 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, prevede che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale … maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice… Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto".

Il preliminare tentativo di mediazione. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013).

In materia di locazione, l'articolo 5 del citato decreto prevede nei procedimenti per la convalida di licenza o sfratto, l'obbligatorietà della mediazione.

In particolare, all'udienza con cui il giudice dispone il mutamento del rito (cioè la fissazione della prossima udienza dove si discuterà la fondatezza e il merito della questione), invita le parti alla mediazione obbligatoria (si tenga presente che il giudice fisserà tale udienza con un rinvio di almeno sei mesi in quanto nelle more della stessa le parti dovranno procedere alla procedura di mediazione obbligatoria). Se una delle parti non aderisce senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile.

In questi casi, il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.

Ripartizione spese mediazione quando il convenuto è contumace

Il ragionamento del Tribunale di Belluno. A seguito dell'istruttoria, il tribunale adito ha evidenziato che a fronte della produzione del contratto di locazione e dell'allegazione attorea circa l'inadempimento, la conduttrice (contumace), non aveva disconosciuto la morosità intimata e non aveva assolto all'onere probatorio in ordine al fatto estintivo dell'altrui pretesa, gravante, per principio, sul debitore (Cass. S.U. 30/10/2001, n.13533).

Nel caso di specie, l'intimata aveva provveduto al pagamento dei soli canoni scaduti fino alla data della prima udienza, per cui si impone considerare che, ai sensi dell'art. 55 legge 27 luglio 1978 n. 392, la speciale sanatoria della morosità (eliminazione degli effetti dell'inadempimento).

Tuttavia, sul punto, il giudice, secondo consolidata ed univoca giurisprudenza di legittimità, ha avuto modo di precisare che "la speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale, oltre che dei canoni scaduti, degli interessi e delle spese.

In tal senso il comportamento sanante del conduttore è predeterminato dal legislatore e consiste nel pagamento di quanto dovuto sino alla data della prima udienza (o della verifica in caso di termine di grazia), per cui in caso di pagamento incompleto, la morosità persiste e va escluso che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità".(Cass. Civ., Sez. III, 17.04.2013 n. 18224 e conformi, ex multis, sentenza n. 920 del 16.01.2013, n.13407 del 29.10.2001).

Quindi, tenendo conto della idoneità dell'inadempimento ad implicare l'effetto risolutivo del contratto di locazione ad uso abitativo, ai fini della decisione, è stato ritenuto inoltre valutabile il comportamento della parte intimata (conduttrice), la quale non aveva partecipato senza giustificato motivo al procedimento di mediaconciliazione.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Belluno, con la pronuncia in commento ha accolto la domanda con contestuale risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo; per l'effetto ha ordinato alla conduttrice di riconsegnare all'intimante l'immobile, con condanna della medesima convenuta al pagamento dei canoni di locazione oltre agli interessi maturati dalla data di scadenza di ogni mensilità dei canoni al saldo relativamente ai soli ratei oggetto di intimazione.

Data la mancata partecipazione alla mediazione, inoltre, la conduttrice è stata condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato.

=> Senza l'attivazione della mediazione la convalida di sfratto si blocca

Scarica Tribunale di Belluno dell'8 aprile 2016

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Silvana
Silvana lunedì 17 luglio 2017 alle ore 17:37

Buongiorno,
sto cercando di scaricare la sentenza del Tribunale di Belluno relativa a questo Vostro articolo ma il pdf risulta una pagina vuota. Sarebbe possibile ricevere via mail il testo della sentenza? In alternativa potreste controllare il file da Voi caricato?
Nel ringraziarvi porgo un cordiale saluto.
Silvana

Condominioweb
Condominioweb lunedì 17 luglio 2017 alle ore 19:12

Provi adesso. Grazie

Silvana
Silvana martedì 18 luglio 2017 alle ore 09:42

Grazie a Voi per aver tempestivamente risolto il problema. Colgo anche occasione per complimentarmi con Voi per la gestione di questo sito, sempre utile e aggiornato.

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