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Sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali. La mediazione se fatta in un diverso luogo determina l'improcedibilità dell'azione
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Sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali. La mediazione se fatta in un diverso luogo determina l'improcedibilità dell'azione

Sfratto per morosità e mediazione fatta in luogo diverso

Avv. Maurizio Tarantino  

In tema di locazione, se il procedimento di mediazione viene avviato presso un organismo territorialmente incompetente, va dichiarata l'improcedibilità della domanda giudiziale. Tale vizio, nel processo di opposizione che segue alla pronuncia dell'ordinanza provvisoria di rilascio ottenuta con l'intimazione di sfratto per morosità, comporta l'improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione senza intaccare l'ordinanza, che conserva efficacia di titolo esecutivo.

=> Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli Nord con la sentenza n. 325 del 14 marzo 2016 in merito all'obbligatorietà del tentativo di mediazione.

I fatti di causa. Tizio (proprietario e locatore di un immobile), in giudizio, intimava a Caio (conduttore) sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali; per tali ragioni, chiedeva al competente Tribunale di Napoli Nord, l'emissione del decreto ingiuntivo (un titolo per richiedere il pagamento dei canoni scaduti e a scadere) nonché la contestuale ordinanza di rilascio dell'immobile.

Costituendosi in giudizio, il conduttore contestava l'avversa domanda in quanto, a suo dire, il debito riveniva dalla compensazione di un controcredito di un diverso rapporto.

A seguito dell'opposizione, il Giudice emetteva la provvisoria ordinanza con la data del rilascio dell'immobile, inoltre fissava la successiva udienza per il proseguo della causa, previo l'obbligatorio esperimento di tentativo di mediazione (possibilità di un accordo).

Nella successiva udienza, il Giudice, verificava che la domanda di mediazione era stata correttamente proposta nel rispetto dei termini assegnati, tuttavia, questa appariva come non proposta in quanto presentata presso organismo di mediazione al di fuori della circoscrizione del Tribunale; sicché, nel merito, la causa veniva dichiarata improcedibile.

Il problema della vicenda: l'obbligatorietà del preliminare tentativo di mediazione e la competenza dell'organismo. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013).

In materia di locazione, l'articolo 5 del citato decreto prevede nei procedimenti per la convalida di licenza o sfratto, l'obbligatorietà della mediazione.

In particolare, all'udienza con cui il giudice dispone il mutamento del rito (cioè la fissazione della prossima udienza dove si discuterà la fondatezza e il merito della questione), invita le parti alla mediazione obbligatoria (si tenga presente che il giudice fisserà tale udienza con un rinvio di almeno sei mesi in quanto nelle more della stessa le parti dovranno procedere alla procedura di mediazione obbligatoria).

Premesso ciò, nella fattispecie in esame, l'intimante Tizio (locatore) con istanza aveva attivato la procedura di mediazione presso la Camera di Commercio di Napoli e quindi al di fuori della circondario dove pendeva la lite.

=> Sfrattato il conduttore che non paga le spese condominiali.

Su tale aspetto, giova ricordare che l'art. 4, comma 3 del D.lgs 28/2010, prevede che la domanda di mediazione deve essere presentata mediante istanza presso l'organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per le controversie.

Quindi, essendo una domanda presentata presso una sede priva di competenze territoriale, questa non ha prodotto effetti nella fattispecie in esame.

Nulla da fare neanche per la successiva istanza presentata presso altra sede (questa volta nel circondario del Tribunale) in quanto tardiva.

L'interpretazione del Tribunale di Napoli Nord. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di merito, il Tribunale ha avuto modo di precisare che la domanda di mediazione, va presentata mediante deposito di un'istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. Ovviamente, trattandosi di norme legate alla mera competenza territoriale, è chiaro che le parti - se tutte d'accordo - possono porvi deroga rivolgendosi, con domanda congiunta, ad altro organismo scelto di comune accordo.Diversamente, la domanda di mediazione presentata unilateralmente dinanzi all'organismo che non ha competenza territoriale non produce effetti.

Per tali motivi, la sanzione dell'improcedibilità della domanda (ovvero la discussione dei motivi che hanno generato la causa) comporta l'emissione di una semplice sentenza di rito (chiusura del procedimento).(In senso conforme Tribunale di Milano Ordinanza 29 ottobre 2013 e Tribunale di Firenze del 4 giugno 2015).

Tuttavia, nonostante tale pronuncia, l'ordinanza di rilascio dell'immobile conserva la sua efficacia di titolo esecutivo in quanto provvedimento di natura cautelare i cui effetti permangono fino a quando non vengano messi nel nulla da una sentenza che conclude il giudizio.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli Nord, con sentenza, ha concluso il procedimento per improcedibilità dell'azione: rigetto della domanda di parte attrice (richiesta del pagamento dei canoni) con la conferma dell'ordinanza di rilascio.

Di talché, il convenuto conduttore, alla luce della situazione attuale, sarà costretto a rilasciare l'immobile alla data fissata dal giudice.

=> Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, senza opposizione si deve versare tutta la somma!

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Scarica Tribunale di Napoli - n. 325 del 14 marzo 2016

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