Giunge all'esame del giudice di merito una delle circostanze più ricorrenti nei rapporti di locazione ossia le contestazioni che il conduttore può sollevare riguardo al pagamento degli oneri accessori scaturenti dal vincolo contrattuale e cioè le spese condominiali relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Queste spese, così come sancito dall'art. 9 della legge n. 392/1978, sono interamente a carico del conduttore, e cosa succede quando egli contesta il loro ammontare malgrado siano state approvate nel rendiconto? Il mancato pagamento configura l'inadempimento del conduttore e legittima lo sfratto per morosità ?
Sfratto per morosità e mediazione fatta in luogo diverso
Il fatto. Il conduttore di un immobile, al quale viene intimato lo sfratto per morosità a fronte del mancato pagamento degli oneri accessori, si oppone allo sfratto contestando l' ammontare delle singole e spese e quindi la legittimità della pretesa del locatore.
Prima dell'instaurazione del giudizio, il locatore ha inviato al conduttore, una formale diffida ad adempiere il pagamento degli oneri accessori.
Il locatore, tuttavia, dopo aver preso atto del mancato adempimento della conduttore, ha intimato a quest'ultimo lo sfratto per morosità allegando allo stesso i preventivi di spesa ed i verbali relativi all'approvazione dei rendiconti predisposti dall'amministratore di condominio.
Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto.
La motivazione. La sentenza respinge l'opposizione del conduttore ricostruendo gli oneri probatori che incombono su locatore e conduttore qualora sorgano contestazioni in merito al pagamento degli oneri accessori scaturenti dal contratto. (Tribunale di Torino, 11.7.2017, n. 3684)
A tal proposito la sentenza del Tribunale di Torino si riporta all'orientamento della giurisprudenza di legittimità che ha già chiarito che “qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento degli oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sostenuto tali spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione incombe sul locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c. dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore… ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (Cass. sez. III 28.9.2010 n. 20348; Cass. sez. III, 1 aprile 2004, 6403).
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