Il locatore nell'ambito della procedura di sfratto per morosità può ottenere anche l'ordine di pagamento dei canoni futuri. Così ha confermato di recente il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 4836 del 2018, come già altri precedenti anche in grado di legittimità.
Sfratto per morosità
Per una migliore comprensione premettiamo cenni alla procedura di sfratto per morosità.
La morosità del conduttore ed il suo permanere in casa costituiscono un'ipotesi di sfratto disciplinata dal codice di procedura civile agli artt. 657 e ss. (e dalle altre norme di settore).
Infatti, in tal caso il locatore può agire in giudizio per ottenere che il conduttore liberi la casa, e chiedere nello stesso atto il pagamento dei canoni non scaduti.
In tal caso l'azione proseguirà su due piani: lo sfratto per ottenere il rilascio dell'abitazione e la procedura monitoria (ex artt. 633 e ss.c.cp.c.) per ottenere il pagamento dei canoni.
Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione
L'intimazione di sfratto per morosità verrà dunque notificata al conduttore con l'invito a comparire all'udienza indicata e l'avvertimento che se non comparirà, o se pur comparso, non si opporrà, lo sfratto sarà convalidato dal giudice.
Quanto al pagamento dei canoni, il giudice pronuncerà separato decreto di ingiunzione.
La norme testualmente menzionano i canoni scaduti (art. 658 c.p.c.) e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto (oltre che le spese relative all'intimazione) (e art. 664 c.p.c.).
Contro il provvedimento di ingiunzione, che è immediatamente esecutivo, sarà possibile proporre opposizione secondo le norme in materia di procedimento di ingiunzione (segnatamente ex art. 645 c.p.c.).
Il locatore può comunque scegliere di procedere separatamente, e cioè di agire per lo sfratto e, a parte, per il recupero dei canoni (ex art. 669 c.p.c.).
Sfratto per morosità e canoni futuri
Si tratta di un'ipotesi tipica di condanna per il futuro, che deroga - in quanto prevista espressamente - al generale principio di cui all'art. 100 c.p.c., che vuole che l'interesse ad agire sia attuale. Tale deroga è, esplicitamente, collegata alla procedura di sfratto (v. art. 664, co.1 c.p.c.).
Sfratto per morosità e decreto ingiuntivo per il futuro, un po' di giurisprudenza
Come accennato, tra le ultime sentenze in materia vi è quella del Tribunale di Salerno n. 4836 del 2018.
Che cosa fare per evitare lo sfratto immobiliare?
Ma vi sono anche precedenti di legittimità: ad es. la sentenza n. 25599 del 2016; nel caso di specie era successo che era stato intimato sfratto per morosità ed era stato convenuto il conduttore in giudizio per la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto per inadempimento; nell'atto si chiedeva il pagamento dei canoni di giugno 2004 e marzo 2006, oltre agli arretrati ISTAT fino a quel momento.
Il tribunale aveva dichiarato risolto il contratto e aveva condannato il conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni. Proposto l'appello da parte del conduttore, gli appellati in quel grado chiesero la condanna agli ulteriori aggiornamenti ISTAT fino al momento del rilascio dell'immobile, avvenuto nel 2012, ma la loro domanda fu rigettata.
La Corte di Cassazione, a sua volta, afferma di seguire l'orientamento "secondo il quale, in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore,"
- domanda di risoluzione proposta nella seconda fase del giudizio, fase a cognizione piena e non sommaria -
"che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art.664 c.p.c., comma 1, secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è ammissibile l'emissione dell'ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche dì quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cass. 31/05/2005, n. 11603; Cass. 25/05/1992, n. 6245)".
Canoni futuri e maggiorazione ISTAT
Secondo la Corte il principio va applicato anche alle maggiorazioni ISTAT, se dovute.
Conclude dunque la Corte che ben possa attribuirsi al locatore tale adeguamento, in presenza di domanda giudiziale, che è da ritenersi equivalente alla richiesta stragiudiziale di cui alla L. 372/1998: "diversamente, si premierebbe l'inadempimento del conduttore, atteso che la mancata corresponsione dell'aggiornamento ISTAT del canone, in difetto dell'accertamento giudiziale di illegittimità della clausola contrattuale che lo prevede, ove protratta per lungo tempo con conseguente alterazione dell'equilibrio sinallagmatico, configura un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto a nulla rilevando il mero convincimento del conduttore di non dovere detta maggiorazione (Cass. 17/07/1991, n. 7934)".
- Sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione
- Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto.
- Locazione commerciale, pagamento banco iudicis dei canoni e risoluzione del contratto
- Sfratto per morosità e mediazione fatta in luogo diverso
