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Locazione di parti comuni del condominio ad esercizi commerciali. Serve l'unanimità
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Locazione di parti comuni del condominio ad esercizi commerciali. Serve l'unanimità

La delibera assembleare con cui si decide di locare ai commercianti delle parti comuni del condominio deve essere adottata all'unanimità.

Avv. Daniela Sibilio  

Il caso.I proprietari di tre singole unità immobiliari convenivano in giudizio il supercondominio affinché fosse dichiarata la nullità o, comunque, l'illegittimità della delibera assembleare assunta in data 28 maggio 2015, con la quale era stata approvata la proposta di concedere in affitto/locazione gli spazi comuni (la piazzetta interna, il portico e il corsello che collegava il portico al giardino condominiale) agli esercizi commerciali, con il voto favorevole di33 condomini su un totale di 56 condomini abilitati a votare.

In particolare, si adduceva la violazione dei limiti posti dall'art. 1102 c.c., consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto;l'assenza dei presupposti per autorizzare un uso indiretto dei beni comuni attraverso lo strumento della locazione; infine, la natura contrattuale della delibera stessa, la quale, pertanto, doveva essere adottata all'unanimità.

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Si costituiva in giudizio il convenuto supercondominio secondo cui, nella delibera impugnata, l'assemblea dei condomini si era limitata a richiedere un corrispettivo per l'occupazione alle attività commerciali, per meglio conciliare l'uso abitativo all'uso commerciale del condominio, senza con ciò pregiudicare i diritti dei condomini sugli spazi comuni e senza determinare una modificazione della destinazione d'uso dei medesimi.Interveniva in giudizio la società titolare di alcune delle attività commerciali oggetto dell'impugnata delibera assembleare, associandosi alle difese del convenuto supercondominio.

La decisione. Sorvolando sulla trattazione delle questioni pregiudiziali e preliminari che sono state sollevate dagli istanti, in questa sede ci occuperemo unicamente della disamina delle questioni di merito.

Il Tribunale di Bologna è partito da una doverosa premessa: "le parti comuni del condominio hanno natura di beni in comproprietà (o in comunione pro indiviso) dei condomini"; conseguentemente, la richiesta di un corrispettivo per l'occupazione alle attività commerciali contigue costituisce una manifestazione della volontà dell'assemblea condominiale di concludere un contratto di locazione/affitto delle parti comuni.

Tale richiesta integra l'esercizio dei diritti e delle obbligazioni da cui si fa derivare la natura negoziale della delibera condominiale.Si ricorda, al riguardo, che la giurisprudenza di legittimità ha più volte precisato che "la natura negoziale di una delibera condominiale si rinviene allorquando tutti i condomini presenti in assemblea, nell'ambito della propria autonomia, dispongano dei propri diritti ed assumano obbligazioni" (cfr. Cass. Civ., 23 agosto 2011, n. 17577).

 Continua [...]

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Bologna n. 342, del 29 gennaio 2018.

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