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Obbligo di comunicazione alla questura degli affitti brevi
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Obbligo di comunicazione alla questura degli affitti brevi

Affitto breve, disciplina, adempimenti e conseguenze

Avv. Laura Cecchini  

Disciplina degli affitti brevi

Il tema degli affitti brevi interessa situazioni nelle quali un immobile o parte di esso viene concesso in uso abitativo per un periodo di tempo, inferiore a trenta giorni, per finalità prevalentemente turistiche.

Non è raro che, tale soluzione sia adottata anche per contingenze di ragione lavorativa, come un trasferimento in altra città o comune, diverso da quello di residenza, per motivi occasionali, salvo l'applicazione della disciplina dell'affitto transitorio, ove la durata sia superiore a trenta giorni.

Sul punto, ai fini della applicazione della disciplina vigente in materia, il discrimine è dettato, quindi, dalla durata.

In proposito, preme evidenziare che, per quanto concerne i contratti di affitto breve, il Decreto Legge n.50/2017, convertito nella Legge n.96/2017, all'art. 1, comma 4, ha introdotto una specifica definizione in rispondenza alla quale si intendono rientranti in tale tipologia «i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».

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In via preliminare è utile ricordare che se è vero che per tutti i contratti di durata inferiore a trenta giorni, non sussiste obbligo di registrazione alla Agenzia delle Entrate, permane quello di redazione in forma scritta come per ogni contratto che attiene alla locazione di beni immobili anche se, nella presente ipotesi, tale onere, sovente, non è adempiuto.

Tuttavia, non si può ignorare che la forma scritta del contratto può essere anche agevole ed attuarsi mediante un atto che identifichi le parti, il canone concordato per il periodo di godimento dell'immobile, lo stato dello stesso e degli arredi ed accessori e/o dotazioni presenti, per poter, all'occorrenza, imputare eventuali danni o meglio esercitare il diritto di trattenere la cauzione ove prestata.

Parimenti, è appropriato sottolineare che normativa sugli affitti brevi si applica ai contratti stipulati tra persone fisiche per finalità residenziali escludendo di tal guisa tutte le locazioni che rientrano nell'esercizio di attività di impresa.

In relazione al computo dei giorni, si precisa che la durata dei trenta giorni previsti deve essere presa in considerazione nel periodo di un anno, per cui non potrà configurarsi un affitto breve qualora si determini una situazione in cui tra i medesimi soggetti, il rapporto si rinnovi superando tale arco temporale.

Riepilogando quanto appena esposto, i requisiti per la configurazione ed applicazione della normativa sugli affitti brevi sono rappresentati da (i) una durata limitata, non superiore a trenta giorni l'anno e (ii) un uso abitativo.

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Inoltre, per un inquadramento compiuto, è opportuno rammentare che, sotto un profilo meramente fiscale, anche per gli affitti brevi è possibile optare per il regime agevolato della cedolare secca.

Obbligo di comunicazione dati degli ospiti alla questura negli affitti brevi

Nel mese di dicembre 2018 è entrata in vigore della Legge n.132/2018, di conversione del Decreto Legge n.113/2018 rubricato "Disposizioni urgenti in materia di immigrazione e sicurezza", con la quale è stato imposto, anche per gli affitti brevi, l'obbligo, già previsto per gli alberghi e strutture ricettive di cui all'art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS), di comunicare alla Questura le generalità di coloro che permangono, a tale titolo, presso un immobile, entro ventiquattro ore dall'arrivo.

Prima di esaminare le conseguenze del mancato rispetto di tale comunicazione, è opportuno rilevare come tale obbligo non sia previsto per le locazioni cosiddette "ordinarie", ovvero superiori a trenta giorni, in quanto, nel caso, la identificazione del conduttore dell'immobile è adempiuta mediante la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

Al contempo, è confacente fare presente che, per le locazioni "ordinarie" l'obbligo di comunicazione alla Polizia di Stato, entro quarantotto ore dalla decorrenza del contratto di locazione, dei dati identificatici del conduttore è previsto solo per cittadini extracomunitari.

Obbligo di comunicazione alla questura degli affitti brevi, quali adempimenti per il locatore?

Nell'ipotesi di affitti brevi, la cui durata deve - lo si ribadisce - intendersi inferiore a trenta giorni, il locatore deve richiedere alle persone che alloggeranno presso il suo immobile il documento di identità o passaporto, oppure qualsivoglia documento idoneo al riconoscimento ed alla identificazione (es.patente).

Tale onere, come osservato, è prescritto all'art.109 del TULPS, secondo cui <I gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla provincia autonoma, possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti> ribadendo, al comma II, che in caso di cittadini extracomunitari l'obbligo sarà assolto mediante esibizione del passaporto.

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Al contempo, al comma III, sono indicati i tempi e le modalità con cui inoltrare le informazioni richieste «Entro le ventiquattr'ore successive all'arrivo, i soggetti di cui al comma 1 comunicano alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate, secondo modalità stabilite con decreto del Ministro dell'interno, sentito il Garante per la protezione dei dati personali».

Come precisato, l'estensione di tale disposizioni agli affitti brevi è stata espressamente prevista dal Decreto Legge "Sicurezza", all'art. 19 bis, comma 1, in aderenza al quale l'art 109 del TULPS «si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni».

Obbligo di comunicazione alla questura degli affitti brevi, inadempimento e sanzioni

A seguito della applicazione della suindicata norma agli affitti, la conseguenza diretta, in caso di inottemperanza, con riferimento al regime sanzionatorio, è l'applicazione dell'articolo 17 del TULPS, che stabilisce la pena dell'arresto fino a tre mesi o una multa fino a 206 euro.

E' di tutta evidenza come, la normativa esaminata non ponga alcun dubbio interpretativo sul dovere di comunicazione dei dati identificativi degli ospiti, mediante idoneo documento di riconoscimento, nell'ipotesi di affitti brevi equiparando, in termini di adempimenti, ai sensi di Legge, tale tipologia a quella alberghiera e strutture ricettive per cui tali obblighi erano già imposti.

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