Prima di analizzare l'argomento della presente trattazione, ricordiamo che la locazione è il contratto con il quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore un bene immobile (o mobile) per un periodo di tempo determinato in cambio del pagamento di un corrispettivo, detto canone di locazione o pigione.
Obbligazioni principali del locatore
La disciplina base della locazione è contenuta nel codice civile, che all'art. 1575 elenca le principali obbligazioni del locatore:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
- mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Analizziamo una ad una queste obbligazioni, come specificate da altre norme del codice civile e dai contributi giurisprudenziali in materia.
Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione
Il primo obbligo che grava sul locatore è quello di consegnare al conduttore un immobile in buone condizioni, tanto è vero che, come previsto dall'art. 1578 c.c. "Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna."
Se poi, come prevede l'art. 1580 c.c. "i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia."
Chiaro quindi che se il locatore consegna al conduttore un immobile che, a causa di vizi, non si presenta idoneo all'uso pattuito, il conduttore ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, fatta salva l'eccezione specificata dall'art 1578 c.c.
Può però anche verificarsi un'altra ipotesi, ossia che il locatore non consegni l'immobile al conduttore. In questo caso, come chiarito dalla recente Cassazione n. 9666/2020 "deve ritenersi (…) che l'obbligo di pagamento del canone abbia il suo necessario presupposto nell'avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di - consegnare al conduttore la cosa locata - (art. 1575, n. 1 c.c.) e l'obbligazione del conduttore di - prendere in consegna la cosa - e dare il corrispettivo nei termini convenuti- (art. 1587, nn. 1 e 2 c.c.)." Del resto, prosegue la Cassazione "la consolidata giurisprudenza di questa Corte in punto di legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., pur orientata a negare la legittimità della sospensione o dell'autoriduzione del canone a fronte di una residua utilità del bene, è pacifica nell'affermare che la sospensione è comunque legittima "qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti."
Mantenere la cosa in condizioni da servire all'uso convenuto
La seconda obbligazione del locatore, come la precedente, viene specificata nel suo contenuto da altre norme del codice civile.
L'art. 1576 c.c. si intitola infatti "Mantenimento della cosa in buono stato locativo" e così dispone: "Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore."
Clausola risolutiva espressa e indennità di perdita dell'avviamento
Obbligo diretto a provvedere alle riparazioni che subisce un'eccezione nel caso previsto dall'art. 1577 c.c., il quale prevede che, in caso di riparazioni urgenti, il conduttore, anche se non sono a suo carico, può eseguirle direttamente, salvo rimborso, avvisando contemporaneamente il locatore.
Detto questo però la Cassazione nella sentenza n. 29329/2019 ha precisato che i fenomeni di umidità non possono considerarsi riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (artt. 1576 c.c.), ma vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) costituenti cose pericolose per la salute in quanto espongono a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.). Detti vizi non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa. "L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (nella specie, presenza di umidità e formazione di condensa), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. 25/05/2010, n.12712)."
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Garantire il pacifico godimento durante la locazione
La terza obbligazione principale gravante sul locatore, che consiste nel garantire il pacifico godimento del bene durante la vigenza del contratto, segue le stesse regole delle precedenti. Il codice civile infatti ne specifica il contenuto in altri due articoli.
Si tratta in questo caso degli artt. 1585 cc e 1586 cc. Il primo dedicato alla "Garanzia per le molestie" prevede che "Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio."
Leggendo attentamente la norma si comprende che il locatore è tenuto a garantire il conduttore contro le molestie di diritto, mentre per quelle di fatto, che consistono in condotte in grado di compromettere il godimento materiale dell'immobile (occupazione abusiva da parte di terzi, infiltrazioni provenienti dall'edificio confinante) il conduttore è in grado di agire da solo direttamente nei confronti del terzo.
In relazione a detta norma la Cassazione nell'ordinanza n. 6010/2018 ha avuto modo di chiarire che: "la molestia di diritto, dalla quale il conduttore ha diritto di essere garantito dal locatore ai sensi dell'art. 1585 c.c., può essere anche realizzata dal comportamento del terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione materiale del bene che ne limiti il godimento e dimostri, al contempo, la volontà di contestare il diritto del locatore contrapponendovi un diritto proprio (Cass., 3, n. 13774 del 20/12/1991; Cass., 3 n. 11514 del 9/5/2008)."
La seconda norma civilistica che definisce il contenuto dell'obbligazione di cui al punto 3 dell'art. 1575 c.c. è l'art. 1586, poiché la legittimazione passiva in un giudizio che dovesse essere intrapreso da terzi per far valere le loro ragioni, spetta al locatore, non al conduttore.
Per questo la norma dispone che: "Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo.
Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi."
