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Il condominio non può esperire nessuna azione verso i conduttori: lo dice anche il Giudice penale
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Il condominio non può esperire nessuna azione verso i conduttori: lo dice anche il Giudice penale

La vicenda portata all'attenzione della Corte di cassazione è del tutto singolare

Avv. Caterina Tosatti 

E' a tutti noto che il Condominio, nella persona del proprio Amministratore pro tempore, non abbia titolo per agire nei confronti dei conduttori o titolari di altro diritto di godimento reale o personale delle unità immobiliari (salvo che per l'usufruttuario) per la riscossione degli oneri condominiali, perché l'unico soggetto tenuto al pagamento e, pertanto, legittimato passivo in un'eventuale azione di recupero, è il (nudo) proprietario.

La vicenda portata all'attenzione della Corte di cassazione, Sezione II penale, è tuttavia singolare: con la sentenza n. 8922 del 1° marzo 2019, la Corte ha annullato un'ordinanza di sequestro preventivo concessa, su richiesta del Pubblico Ministero, dal Tribunale di Macerata. Il P.M. aveva richiesto il sequestro preventivo delle somme corrisposte dai conduttori del proprietario degli immobili siti in Condominio, indagato nel procedimento penale, perché il suddetto proprietario, anziché versare i pagamenti disposti dai conduttori al Condominio - atteso che di oneri condominiali si trattava - li aveva trattenuti per sé, così integrando, nella imputazione del magistrato requirente, il reato di appropriazione indebita.

=> Spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore: a chi spetta eseguire la ripartizione?

La Cassazione ha invece disposto la restituzione delle somme al ricorrente proprietario ed indagato, ritenendo che esse non fossero più nella disponibilità dei conduttori, una volta uscite dal loro patrimonio, bensì nella piena proprietà del locatore, unico soggetto obbligato nei confronti del Condominio al versamento di tali somme.

Il fatto. Il Tribunale di Macerata ha esaminato la fattispecie seguente: il proprietario di alcuni immobili, siti in Condominio e concessi in locazione a terzi, incassava dai suoi conduttori una somma dovuta al pagamento degli oneri condominiali delle relative unità immobiliari locate.

Tuttavia, anziché provvedere al versamento dei suddetti oneri a favore del Condominio sul relativo conto corrente, egli tratteneva dette somme per sé.

Da quanto evinciamo dal testo della sentenza, ove si narra lo svolgimento della vicenda, i conduttori, che apprendevano della condotta del proprio locatore in seguito all'ascolto di trasmissioni radiotelevisive, proponevano querele nei suoi confronti.

=> Recupero del credito degli oneri condominiali: esiste una soglia minima?

Il P.M., a fronte di simile condotta, contesta al proprietario, locatore ed indagato, il reato di appropriazione indebita, essendosi egli appunto appropriato delle somme che invece erano di spettanza del Condominio, dovendo contribuire alle spese per i beni ed i servizi comuni. Il P.M. richiedeva al Giudice per le indagini preliminari presso il Tribunale di Macerata che disponesse il sequestro preventivo delle somme versate dai conduttori, in quanto costituenti oggetto del reato.

Mentre il G.i.p. rigetta tale richiesta, il Tribunale di Macerata, quale Giudice dell'appello rispetto al reclamo cautelare del P.M. avverso tale rigetto, accoglie la richiesta e dispone il sequestro preventivo delle somme in parola.

Il proprietario e locatore ricorre per cassazione, ottenendo la restituzione delle somme sequestrate.

La decisione. La Cassazione esamina i motivi di ricorso del proprietario e locatore e ritiene decisiva, ai fini di ciò che qui può interessare maggiormente, l'assenza di vincolo di destinazione delle somme.

Il proprietario e locatore rileva come, in base agli accordi contrattuali intercorsi con i conduttori, le somme versate, peraltro calcolate in modo autonomo e forfettario, non fossero qualificate come <<per pagamento oneri condominiali>>, bensì come assolvimento di obbligazioni contrattuali inerenti la locazione in sé e per sé: quindi, secondo il proprietario e locatore, egli rimaneva soggetto autonomamente obbligato verso il Condominio per il pagamento degli oneri, a prescindere dalle somme riscosse (o meno) dai propri conduttori; ciò significa che non sussiste l'affidamento delle somme da parte dei conduttori al locatore, tramite negozi riconducibili al mandato, tali da poter sostenere che sia stato imposto il summenzionato vincolo di destinazione alle somme, costituendo altresì il locatore custode delle stesse e mandatario rispetto all'onere di pagamento verso il Condominio.

=> Non è opponibile la deliberazione che pretende di subordinare il pagamento al previo incasso delle somme dovute dai morosi.

Gli altri motivi di doglianza sono inerenti le esigenze cautelari e la tempestività delle querele, per cui non li esamineremo attenendo ad aspetti più prettamente processualpenalistici.

La Corte censura la decisione del Tribunale affermando che questo ha apoditticamente qualificato la consegna delle somme di cui si discute come facente parte di una più ampia obbligazione che avrebbe incaricato il locatore di farsi parte attiva per il versamento delle suddette somme al Condominio, a favore del quale, sempre nella qualificazione del Tribunale di Macerata, le somme erano intenzionalmente pagate dai conduttori.

L'esame del contratto di locazione, tuttavia, porta i Giudici di legittimità alla soluzione opposta.

Contabilità 'separata': un diritto o una graziosa concessione? La legislazione in materia di contratto di locazione prevede specifiche norme per il pagamento degli oneri accessori all'immobile locato, anche per il caso in cui questo sia situato in un condominio.

In particolare, l'art. 9 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, nota come legge sull'equo canone, tuttora parzialmente in vigore, dispone quanto segue: <<Sono interamente a carico delconduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio dipulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzionedell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica,del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo deipozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altriservizi comuni.

Le spese per il servizio diportineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 percento, salvo che le parti abbiano convenuto una misurainferiore.

Il pagamento deve avvenire entro duemesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento ilconduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica dellespese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri diripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visionedei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo commaaddebitati dal locatore al conduttore devono intendersicorrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione aisensi e per gli effetti dell'art. 12del

D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quartocomma non si applica ove i servizi accessori al contratto dilocazione forniti siano per loro particolare natura ecaratteristiche riferibili a specifica attivitàimprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomocontratto di prestazione dei servizi stessi.>>

Prosegue poi l'art. 10 della Legge n. 392/78: << Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.

In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.

Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.>>

Si specifica che le norme citate sono applicabili sia alle locazioni ad uso abitativo che a quelle ad uso diverso.

=> Con lo sfratto l'inquilino non è liberato se oltre ai canoni, non paga gli interessi e le spese processuali.

Avendo letto le norme, comprendiamo immediatamente il ragionamento dei Giudici della Sezione II penale della Corte: infatti, l'art. 9 della Legge. n. 392/78 è chiaro nel dare una regola - l'imposizione al conduttore di determinati oneri accessori, tra i quali alcuni oneri condominiali - che però non si pone come imperativa e inderogabile dalle parti, ma anzi può essere ampliata o diminuita in virtù della potestà contrattuale in sede di stipula della locazione.

Ciò tuttavia non significa che le parti possano totalmente sovvertire il contenuto determinato dalla norma: in particolare, per quanto concerne le spese non menzionate.

Infatti, l'ultima frase del primo comma dell'art. 9 citato ha spesso dato adito a diatribe e contenzioso, perché l'espressione <<nonché alla fornitura di altri servizi comuni>> che segue un elenco puntuale e definito, sembrerebbe aprire la porta ad interpretazioni additive della giurisprudenza.

Si pensi al compenso dell'Amministratore ed alla polizza assicurativa dell'edificio condominiale: chi è obbligato a pagarli e in quale misura? Ebbene, sino ad oggi, la giurisprudenza è ormai granitica nell'affermare che le due voci citate (compenso dell'Amministratore e premi assicurativi) vanno imputate interamente al proprietario e condòmino, NON al conduttore: si avvisa, inoltre, che, ad opinione di chi scrive, la delibera di approvazione del rendiconto o del bilancio preventivo che, operata la scelta della c.d. contabilità separata, attribuisca le voci in parola al conduttore, potrebbe essere ritenuta nulla, perché l'Assemblea avrebbe adottato una decisione invadendo la sfera di autonomia privata oppure anche perché - ed a prescindere dagli accordi contrattuali tra il condòmino ed il suo conduttore - l'art. 9 della Legge. n 392/78 viene ritenuto non derogabile quanto alle spese non indicate.

Ciò significa che il locatore ed il conduttore non potranno formare un contratto di locazione ove riportare che il compenso dell'Amministratore e le rate di premio della polizza assicurativa saranno ripartite tra loro o interamente / in percentuale imputate al conduttore, perché ciò che la norma non prevede e non affida alla disponibilità delle parti non può essere 'aggiunto' dalle parti stesse.

Trattandosi di delibera nulla, posto che la nullità è eccepibile da chiunque vi abbia interesse, il conduttore potrebbe impugnarla, ma si ritiene più prudente, a fronte di quanto diremo in ordine ai rapporti tra conduttore e Condominio, suggerire di proporre azione di nullità contrattuale e restituzione nei confronti del proprio locatore, con richiesta eventuale di risarcimento del danno, perché i Giudici potrebbero ritenere il conduttore non legittimato ad impugnare la delibera in quanto soggetto che non ha azione nei confronti del Condominio, dovendo passare tramite l'azione contro il proprio dante - causa, ovvero il locatore e condòmino.

Si ritiene allora utile riportare il seguente schema:

Tipologia di spesa

art. 9 Legge n. 392/78

autonomia contrattuale

Pulizia (parti comuni edificio)

INTERAMENTE AL CONDUTTORE

DEROGABILE = interamente al Locatore, in percentuale tra Locatore o Conduttore

Funzionamento e ordinaria manutenzione ascensore (ESCLUSE installazione, adeguamento a leggi di settore e conseguenti modifiche, eventuali manutenzioni straordinarie)

idem

idem

Acqua (fornitura, inclusa lettura contatori)

idem

idem

Energia elettrica

idem

idem

Riscaldamento / condizionamento (ESCLUSE installazione, adeguamento a leggi di settore e conseguenti modifiche, eventuali manutenzioni straordinarie)

idem

idem

Spurgo (incluse disostruzioni e pulizia delle condotte)

idem

idem

Compenso Amministratore

(incluse le spese di gestione amministrativa, come spese postali o di cancelleria e relative al c/c condominiale)

INTERAMENTE AL LOCATORE

INDEROGABILE

Polizza assicurativa fabbricato

idem

idem

Portineria

10% al LOCATORE

90% al CONDUTTORE

DEROGABILE SOLAMENTE IN RELAZIONE ALLA PERCENTUALE

INDEROGABILE quanto alla totale imputazione del servizio al Locatore

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Veniamo ora alla domanda che ci siamo posti all'inizio di questa sezione: il Condominio - nella prassi, l'Amministrazione - è obbligato o meno a redigere una c.d. 'contabilità separata' tra locatore e conduttore?

La domanda non è peregrina, in quanto il terzo comma dell'art. 9 Legge n. 392/78, che dispone <<Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.>>, ha da sempre suscitato dubbi e posizioni diverse.

Tutto questo, letto insieme all'art. 10 della stessa Legge n. 392/78, laddove si consente il diritto di voto e / o la partecipazione all'assemblea al conduttore relativamente a determinate materie, ci fa comprendere il punto di vista di chi sosteneva che la contabilità separata fosse dovuta.

Sgombriamo allora subito il campo da quest'ultima osservazione, in quanto la giurisprudenza da sempre sostiene che il conduttore non debba essere convocato direttamente in assemblea, ma che tale suo diritto sia esercitabile tramite il locatore. Sarà allora onere del locatore inviare la convocazione al conduttore e unicamente in relazione ai punti che lo interessano.

La risposta deve però rimanere negativa: infatti - ed iniziamo ad affrontare la problematica di cui alla vicenda esaminata dalla Cassazione nella sentenza in commento - l'unico soggetto cui il Condominio possa fare riferimento è unicamente il condòmino, ovvero colui che risulti titolare di un diritto di proprietà (ma vedi quanto previsto per l'usufruttuario dall'art. 67 disp. att. c.c.) in base alle risultanze del Registro Immobiliare del luogo ove si trova il Condominio.

=> Secondo un recente disegno di legge, l'emissione del provvedimento monitorio potrebbe avvenire a mani dell'avvocato

Questo perché il diritto / dovere, nel caso che ci occupa, di corrispondere gli oneri condominiali è indissolubilmente connesso al diritto sulla res, sull'unità immobiliare e, in particolare, al diritto di titolarità - cioè di proprietà - sulla cosa.

Il conduttore, come noto, non ha un diritto reale, ma un diritto personale di godimento, ergo non ha un diritto / dovere di corrispondere gli oneri direttamente all'Amministratore. Egli dovrà agire tramite il proprio dante - causa, cioè il locatore, quale condòmino.

Unica eccezione a tale regola parrebbe essere l'esame delle somme imputate al conduttore, delle c.d. pezze d'appoggio, ovvero i documenti giustificativi della spesa che gli viene attribuita, tramite estrapolazione dei riparti e dei documenti contabili.

Ebbene, si è sentito molto spesso invocare, da parte degli Amministratori, cui i conduttori chiedevano detto accesso, ragioni - non meglio precisate - di privacy e tutela della riservatezza dei dati personali dei condòmini; al contempo l'espressione utilizzata dall'art. 9 Legge n. 392/78 (<<indicazione specifica>>) ha indotto alcuni a pensare che ciò dovesse tradursi in obbligatorio inserimento, nei rendiconti e bilanci condominiali, delle distinte voci 'locatore/condomino - conduttore', con le rispettive voci di spesa ed importi suddivisi.

Non si ritiene che tali osservazioni siano fondate. In punto di contabilità, non è possibile far discendere dall'espressione <<indicazione specifica>> la conseguenza, ben più grave ed onerosa, di un rendiconto o preventivo redatto con puntigliosa divisione e suddivisione tra voci e importi.

Infatti, basterà al conduttore visionare il totale della spesa sostenuta o preventivata e a lui imputabile (per legge o per contratto), conoscere i millesimi di riferimento dell'unità immobiliare a lui concessa in locazione e moltiplicarli, ove necessario, per la percentuale a lui spettante della spesa.

Peraltro, detta operazione, non particolarmente complessa, non è obbligatoriamente o inevitabilmente imputabile all'Amministrazione del Condominio, ben potendolo fare il locatore stesso, all'atto della ricezione della convocazione assembleare.

Ciò che forse suscita maggiori perplessità e preoccupazioni è la visione dei documenti giustificativi, attesa la confusione che regna nell'ambito della tutela della riservatezza nel contesto condominiale, anche a causa del mutato ruolo del consenso nel trattamento dei dati.

Come noto - o forse no? - all'indomani dell'entrata in vigore nel 2016 del Regolamento (UE) n. 679 (meglio conosciuto come GDPR, General Data Protection Regulation), posto in applicazione dal 25 maggio 2018, il consenso al trattamento dei dati è stato relegato a 'UNA' delle Basi Giuridiche previste dall'art. 6 (1) GDPR.

Cosa significa questo? Semplicemente che la maggior parte dei Titolari del trattamento dei dati - tra i quali il Condominio, che è appunto Titolare del trattamento - opera sui dati non in virtu' del consenso, ma grazie ad altre basi.

Ad esempio, TUTTI i trattamenti eseguiti dal Condominio, sia sui dati dei condòmini, che sui dati dei titolari di diritti reali e personali di godimento (tra i quali i conduttori) e dei terzi, sono basati sull'OBBLIGO DI LEGGE o sui CONTRATTI stipulati tra il Condominio e i suoi aventi - causa.

Pertanto, sono errate tutte quelle Informative Privacyrilasciate dagli Amministratori, quali legali rappresentanti del Condominio, ove viene richiesto il consenso al trattamento dei dati e tale errore espone il Condominio alle gravi sanzioni previste dal GDPR.

Ciò premesso, leggendo la norma in commento in coordinato disposto con quanto stabilito dall'art. 6 (1) GDPR citato e dall'art. 1129, 2° comma, c.c., è evidente che la <<visione dei documenti giustificativi>> da parte del conduttore rientra appieno tra i trattamenti che il Condominio, tramite il suo Responsabile del trattamento, l'Amministratore, compie in virtù dell'obbligo imposto dalla legge.

Rammentiamo che, proprio per effetto dell'art. 1129, 2° comma, c.c. citato, CHIUNQUE abbia interesse può prendere visione dei 4 Registri indicati dall'art. 1130, nn. 6) e 7) c.c., tra i quali il Registro della Contabilità dove sono appunto registrati i movimenti in entrata (pagamenti ricevuti) ed in uscita (pagamenti disposti).

Ove ci si preoccupasse di dare accesso al conduttore ad eventuali Dati Particolari, così come attualmente indicati dall'art. 9 (1) GDPR, si rammenta che, tra le Basi Giuridiche che consentono di trattare tali Dati è previsto l' <<esercizio o la difesa di un diritto>>, per cui il conduttore potrebbe ben vantare di poter accedere per poter esercitare il proprio diritto previsto dall'art. 9 Legge n. 392/78 e l'Amministratore, negando detto accesso, si esporrebbe al conseguente reclamo all'Autorità Garante.

Per chi dovesse essere ancora scettico, riportiamo il testo del secondo comma dell'art. 1129 c.c., laddove si prevede che: <<Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui OGNI INTERESSATO, previa richiesta all'amministratore, può prenderNE gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.>>, riflettendo sul fatto per cui l'utilizzo della particella 'ne' accanto alla parola 'prendere' sta ad indicare che il Legislatore ha voluto concedere l'accesso a tutti e 4 i registri previsti.

Et de hoc, ci auguriamo, satis.

La morosità del conduttore: azioni proponibili dal Condominio, difesa del Locatore. La vicenda esaminata dalla Corte attiene, a quanto ci è dato di capire e facendo sempre salvo il principio di innocenza presidiato dal nostro ordinamento, per cui ciascuno deve essere ritenuto innocente sino a che una sentenza definitiva non statuisca altrimenti, ad un caso in cui le somme corrisposte dai conduttori al proprio locatore a titolo di oneri condominiali non sono state successivamente corrisposte al Condominio.

I Giudici di legittimità della fattispecie penale compiono un'attenta e compiuta disamina degli aspetti civilistici della vicenda e del rapporto tra contratto di locazione e doveri del condòmino.

In particolare, la Corte si sofferma sull'interpretazione del contratto di locazione che l'indagato, quale proprietario e locatore, aveva sottoposto e fatto sottoscrivere ai propri conduttori.

Da quello che possiamo comprendere della ricostruzione del fatto, detti contratti indicavano in modo approssimativo e forfettario gli 'oneri accessori' e il relativo articolo indicava in modo indistinto sia gli oneri condominiali che le altre spese relative alla manutenzione degli immobili locati.

Ciò che interessa della sentenza in commento è la 'chiusura del cerchio' tra condominio, locatore e conduttore: infatti, sapevamo sino ad oggi che il condominio non può rivolgersi al conduttore per le spese che pure sa a lui spettanti per legge o contratto.

Da oggi apprendiamo che nemmeno il conduttore ha un diritto equipollente a pretendere che le somme che versa al locatore vengano effettivamente e pienamente corrisposte al Condominio, atteso che il locatore, come afferma la Corte, non può essere qualificato come 'mandatario' del conduttore in un'ipotetica obbligazione di pagamento verso il Condominio, non essendo il conduttore il principale obbligato per gli oneri comuni.

Grazie all'assenza del vincolo di destinazione imposto alle somme in virtù del contratto di locazione, la Corte afferma non sussistere il reato di appropriazione indebita a carico del locatore e condòmino, del quale il citato vincolo di destinazione costituisce un presupposto.

Come dovrà comportarsi allora il Condominio ed il suo amministratore qualora si trovi dinnanzi fattispecie simili?

Ad esempio, poniamo il caso che il locatore effettivamente distragga le somme che il conduttore gli ha conferito a titolo di oneri condominiali e che, pertanto, a chiusura d'esercizio, dette somme manchino al totale necessario a far fronte alle spese comuni. Come agire?

E' bene ribadire che, sebbene la Corte abbia esaminato un caso in cui il contratto era vago nel definire l'imputazione delle somme corrisposte a titolo di onere accessorio, la stessa sostiene che,per la formulazione dell'art. 9 Legge n. 392/78, non sarebbe COMUNQUE possibile imporre al locatore un vincolo ad adempiere il pagamento, simile al mandato,nemmeno nell'ipotesi in cui la determinazione delle somme fosse più precisa e non forfettaria e questo perché i rapporti locatore - conduttore e locatore - condominio sono e vanno mantenuti distinti, nonostante abbiano un soggetto in comune - il locatore, appunto.

=> I crediti condominiali non si compensano

L'Amministratore, come noto, è tenuto ad agire nei confronti dei morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio cui il debito è riferito - ad esempio, per gli oneri da corrispondere in base al preventivo 2018, l'Amministratore deve agire entro il 30 giugno 2019, in caso di esercizio 1° gennaio - 31 dicembre.

Spesso gli Amministratori temono di non poter promuovere l'azione perché non sono in possesso del rendiconto riferito all'anno di cui si tratta, ma si rammenta che l'art. 63 disp. att. c.c. prevede che si possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo anche presentando un bilancio preventivo.

Si ponga tuttavia attenzione ai conguagli ed alle somme che sia stato necessario spendere e che non siano incluse nel preventivo, perché per esse sarà necessario attendere il placet assembleare che giungerà con l'approvazione del rendiconto.

Nella materia che ci occupa, l'Amministratore provvederà a costituire in mora, in proprio o tramite legale di fiducia, il proprietario dell'unità immobiliare, includendo nel sollecito di pagamento sia le somme dovute dalla proprietà (ad esempio, spese per manutenzione straordinaria o adeguamento impianti, il compenso dell'Amministratore, etc.),sia la morosità sull'ordinario maturata in capo al conduttore(ove noto all'Amministrazione e censito in Anagrafe condominiale, si veda la sezione successiva), concedendo un termine ad adempiere; si avverte che, in difetto di un termine ad adempiere, la missiva dell'Amministratore potrebbe non essere ritenuta atto interruttivo di eventuali termini di prescrizione, con le ovvie conseguenze in termini di decadenza dall'azione di richiesta delle somme.

Si rammenta poi che, ove la concessione in locazione sia fatto noto all'Amministrazione, a prescindere dalla concessione di 'contabilità separata' o meno al locatore eventualmente richiedente, non integra violazione della privacy la comunicazione al locatore della morosità del conduttore - così come non lo integra l'inserimento delle somme 'a dare' del conduttore nel rendiconto condominiale che verrà poi inviato e / o visionato da tutti gli altri condòmini.

=> Cosa succede quando il locatore anticipa il pagamento degli oneri condominiali?

Rammentiamo che si tratta di trattamento imposto al Condominio per obbligo di legge e che, per questo, non occorre alcun consenso del conduttore, ma si dovrà rendere noto a costui, nell'Informativa privacy prevista dall'art. 13 GDPR, che detto trattamento verrà eseguito, oltre agli altri dettagli previsti dalla norma cui per brevità si rinvia.

Costituirebbe invece violazione della riservatezza inviare il sollecito, contenente ANCHE LA MOROSITA' del proprietario AL CONDUTTORE, poiché costui non ha titolo a conoscere le somme spettanti alla sola proprietà che questa non abbia corrisposto al Condominio.

Insomma, il Condominio non deve impingersi nelle ragioni o nell'origine della morosità - se dipenda, cioè, dal conduttore che non salda il locatore o dal locatore che distrae le somme pagate dal conduttore: ciò che rileva è il pagamento degli oneri condominiali o la sua mancanza.

Ove l'Amministratore non sia a conoscenza della locazione - per non averla il condòmino proprietario denunziata all'Anagrafe condominiale - oppure anche quando sia a conoscenza della locazione, ma non dell'identità del conduttore, il problema non si pone, almeno per quanto concerne gli oneri condominiali, in quanto abbiamo già ribadito che l'unico soggetto obbligato rimane il condòmino locatore.

Ciò che spesso si riscontra nella prassi quotidiana è la doglianza del locatore di non essere stato avvisato per tempo della morosità del proprio conduttore e di ritrovarsi con un sollecito di pagamento a cinque giorni per una somma che può ammontare anche a svariate migliaia di euro, a seconda dell'estensione della morosità e delle quote condominiali ordinarie inevase.

Ebbene, anche qui l'onere del Condominio è sempre e solo nei confronti del condòmino, per cui si potrebbe obiettare che il Condominio non sia tenuto a favorire il condòmino nel recupero dei crediti derivanti dalle proprie locazioni, anche in considerazione del fatto che ancora una volta unico obbligato è il locatore.

Nemmeno l'art. 9 Legge n. 392/78, laddove indica che il pagamento (degli oneri accessori) deve essere fatto <<entro due mesi dalla richiesta>> si ritiene possa imporre alcun comportamento all'Amministrazione, dato che qui la 'richiesta' si deve intendere essere riferita non al sollecito dell'Amministrazione, bensì alla richiesta da parte del locatore verso il proprio conduttore.

Ulteriore problema si pone nella prassi quotidiana per il locatore che, scoperta la morosità del conduttore, si ritrova a dover decidere se sia opportuno, valutate le circostanze concrete, la tipologia contrattuale e il rapporto personale con il conduttore, nonché la durata residua del contratto, attivare l'azione di sfratto per morosità oppure richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore moroso.

A tale proposito, è opportuno vedere come si è pronunciata la Corte di cassazione, stavolta civile, in materia di onere della prova del locatore in ordine alla richiesta degli oneri accessori al conduttore.

Con la sentenza 10 novembre 2016, n. 22899, la Sezione III civile della Corte si è così espressa:

<<Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori exarticolo 9 della legge 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolveall'onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal qualerisulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque laindicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una sempliceoperazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso incui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano esserecalcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo econsuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttorea rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del creditogravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazione da parte delconduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri diripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell'inesistenza delle spese sostenute dallocatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative deicriteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamentesostenuti e richiesti a rimborso.>>

Pertanto, si consiglia di inserire in modo puntuale il dovuto, a titolo di oneri accessori, nel contratto di locazione.

Se non sono predeterminati in contratto, gli oneri accessori devono essere quantificati e provati aliunde, ad esempio, nel caso di oneri condominiali, il locatore dovrà produrre le delibere assembleari di approvazione, i relativi ripartie le richieste di rimborso inviategli dall'Amministratore, nonché dare prova del pagamento eseguito - molto spesso i locatori, non volendo anticipare le somme dovute alla morosità lasciata dal conduttore, insistono nell'ottenere un provvedimento nei suoi confronti a prescindere dal pagamento effettivo, ma i Giudici non sono altrettanto disposti a concedere ingiunzioni o condanne se manca l'assolvimento delle somme nei confronti del Condominio.

Anagrafe condominiale e conduttori: una riforma 'incompiuta'. Si ritiene opportuno sottolineare, come probabilmente hanno già fatto altri commentatori molto più illustri, che la riforma del 2012è ad oggi rimasta in parte lettera morta, laddove ha introdotto l'art. 1130 c.c. nel restyling che ha visto nascere il c.d.

Anagrafe condominiale, ovvero il Registro che, a mente del n. 6) del 1° comma dell'articolo citato, deve contenere < [nome, cognome, data di nascita, N.d.R.], comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.>>.

E ciò non solamente e non tanto perché, a dispetto di quanto previsto dal medesimo art. 1130, 1° comma, n. 6) c.c., i condòmini dimenticano o trascurano di informare l'Amministratore circa i subentri ed i passaggi di proprietà o di altro diritto sull'immobile nei 60 giorni assegnati dalla legge.

Ciò che più affligge l'operato dell'Amministratore sono proprio i contratti di locazione e gli altri contratti di godimento dell'immobile - ma si pensi anche all'abitazione concessa al coniuge dal provvedimento di separazione o divorzio: infatti, non essendo ancora stato istituito una sorta di 'Registro delle Locazioni', l'Amministratore, di fronte all'inerzia del condòmino, ma avendo il fondato sospetto che nell'immobile sia presente un soggetto diverso dal proprietario, si trova di fronte l'ostacolo dato dall'art. 18, 3° comma, del D.P.R. n. 131 del 1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), che prevede che i soggetti diversi dalle parti del contratto debbano avere l'autorizzazione del Tribunale per poter ottenere copia del contratto di locazione.

Ciò significa che l'Amministratore, solamente per i contratti di locazione, è costretto ad incaricare un legale ed attendere i tempi e sostenere i costi di una procedura giudiziale, mentre, ad esempio, per verificare la proprietà dell'immobile, può semplicemente accedere, a costi e tempi ridottissimi, ai Registri Immobiliari.

Tutto ciò rimane ancor più lettera morta anche nonostante quanto previsto dall'art. 13 della Legge 09 dicembre 1998, n. 431, modificato dalla Legge n. 208/2016, per cui incombe in capo ai locatori non solo l'obbligo - già previsto - di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni, ma anche l'obbligo di darne documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio.

Ancora. E' previsto dall'art. 3, comma 10 bis del D. Lgs. 23/2011 che «per assicurare il contrasto dell'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l'attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 (Norme relative alla verifica dell'esistenza di contratti di locazione non registrati e relative conseguenze) sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall'articolo 1130, primo comma, numero 6, del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali».

Quindi il Comune ha libero accesso al Registro dell'Anagrafe, ma l'Amministratore è costretto a passare tramite un nulla - osta giudiziale.

Non solo: cosa accade per il comodato? Questo potrebbe essere gratuito e stipulato solo oralmente …

Le preoccupazioni espresse nascono dal fatto che l'art. 1129, 12° comma, n. 7) c.c. prevede purtroppo che la mancata o irregolare tenuta dei 4 Registri di cui all'art. 1130, 1° comma, nn. 6), 7) c.c. e la mancata ottemperanza a quanto previsto dal n. 9) del medesimo articolo (informazioni al condòmino su pagamenti e liti in corso) sia motivo di grave irregolarità costituente presupposto per la revoca dell'Amministratore.

Sarebbe quindi necessaria una rivisitazione della normativa concernente le locazioni, allo scopo di rendere l'accesso dell'Amministratore condominiale agevole ed economicamente vantaggioso: questo sarebbe un ulteriore mezzo di contrasto all'evasione fiscale.

Avv. Caterina TOSATTI

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Tel.: +39 - 339 53 55 077

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